Обзор изменений в сфере ЖКХ

Изменения в законах

Елизавета Бернштейн, адвокат Межреспубликанской коллегии адвокатов (г. Москва):

Стало проще взыскивать долги за коммуналку

В Гражданском процессуальном кодексе РФ (ГПК РФ) закрепили особенности подачи исков к собственникам квартир, которые живут в другом месте и не оплачивают ЖКУ (Федеральный закон от 18 марта 2023 г. № 80-ФЗ).

Зачастую управляющая компания (УК) ничего не знает о таких жильцах. Чтобы взыскать с них долги, приходится обращаться в суд. Однако раньше суды оставляли исковые заявления УК без движения, если там не было имен должников. Им давали месяц на поиски необходимых данных. Но, как правило, найти их не получалось, поскольку госорганы отказывались предоставлять информацию о жильцах. Суды сами могли ее запросить, но делали это редко.

Сегодня суд должен направить запросы в госорганы для получения сведений о жильце-должнике (п. 3 ч. 2 ст. 124 ГПК РФ). Можно попросить его добыть необходимую информацию или документы (ст. 57 ГПК РФ).

Теперь, если у гражданина есть долги за коммунальные услуги, машино-место или капремонт, УК обязательно их взыщет. Больше ей ничто не мешает.

Поменялись правила предоставления субсидий на оплату ЖКУ

Внесли изменения в Правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (Постановление Правительства РФ от 24 марта 2023 г. № 444).

По закону тем, кто тратит на ЖКУ слишком много денег, положена субсидия. Региональные власти должны утвердить критерии, по которым будут определять максимально допустимую долю расходов на оплату ЖКУ в совокупном доходе семьи. При этом учитывается уровень ее обеспеченности.

При оформлении субсидии доход семьи возьмут за шесть календарных месяцев перед тем месяцем, что предшествовал месяцу подачи обращения. Учтут доход каждого члена семьи, поэтому справки о доходах нужны от всех.

Заявление на субсидию можно подать через портал госуслуг или МФЦ. Ее назначат на полгода, а потом придется подать новое заявление. После назначения субсидии человек оплачивает ЖКУ, и только затем ему возвращают средства.

Субсидию не продлят, если доход семьи увеличился и ее расходы на коммуналку стали приемлемыми. Также субсидию перестанут предоставлять, если у ее получателя есть подтвержденная судебным решением задолженность по оплате ЖКУ, которая образовалась за последние три года. Если при наличии такого решения суда семье все-таки назначили субсидию на полгода, то в следующем месяце ее отменят, не дожидаясь истечения полугодового срока.

Сократили перечень оснований для приостановления субсидии. Оттуда убрали неуплату текущих платежей за жилое помещение и коммунальные услуги в течение двух месяцев.

Установили общие правила предоставления компенсации за оплату ЖКУ

Федеральные льготники, в том числе ветераны боевых действий, инвалиды и граждане, пострадавшие из-за радиационных или техногенных катастроф, могут получать компенсацию расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Принят единый порядок предоставления такой компенсации (Постановление Правительства РФ от 27 мая 2023 г. № 835).

За регионами сохранили право устанавливать дополнительные требования для назначения компенсации, если она выплачивается из средств местных бюджетов.

Утверждена форма заявления о компенсации и назван перечень документов, необходимых для получения льготы. Подать заявление можно через портал госуслуг, МФЦ или лично в орган. Срок принятия решения по нему – не более 10 рабочих дней.

Орган проверит сведения и документы. В компенсации откажут, если:

• сведения и документы противоречат данным, полученным в ходе межведомственного взаимодействия;
• предоставлен неполный комплект документов;
• заявитель не имеет права на компенсацию;
• у заявителя есть долг по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, образовавшейся за три последних года, что подтверждено судебным решением;
• гражданин уже получает субсидию.

Цены на ЖКУ снова вырастут

Определены индексы изменения платы за коммунальные услуги на 2024–2028 гг. (Распоряжение Правительства РФ от 10 ноября 2023 г. № 3147-р).

Первая индексация пройдет во втором полугодии 2024 г. Индексы для регионов отличаются, но и тарифы на коммунальные услуги могут быть разными.

Рекомендуем гражданам обратить внимание на региональные решения по ЖКУ и местные льготы для минимизации коммунальных трат.

Выбрать новую управляющую компанию получится только через год

Жильцы в любое время вправе сменить способ управления многоквартирным домом (МКД). Например, можно сделать выбор в пользу непосредственного управления собственниками или ТСЖ вместо управляющей компании.

А вот новую УК жильцы имеют право выбрать не ранее чем через год с даты заключения договора с прежней, если она добросовестно исполняет свои обязанности. Однако, когда УК забывает о своих обязанностях, отказаться от договора с ней можно в любое время (Федеральный закон от 4 августа 2023 г. № 434-ФЗ, ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ)).

В законодательстве четко не определены причины для одностороннего отказа от УК, потому ориентироваться придется на судебную практику. Если жильцы захотят поменять УК до истечения годичного срока, то им придется доказать низкое качество ее работы. Например, можно сослаться на неисполнение УК обязанности по ремонту и содержанию общего имущества (Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491).

Председатель совета дома может представлять в суде интересы жильцов без доверенности

Председатель совета МКД вправе по доверенности представлять в суде интересы жильцов по делам, связанным с управлением домом или предоставлением коммунальных услуг.

Доверенность не нужна, если общее собрание собственников решит, что председатель может представлять их интересы в суде. Такое решение оформляется протоколом собрания. Оно обязательно должно содержать перечень споров, по которым председатель имеет право выступать в качестве представителя, и список дозволенных процессуальных действий (Федеральный закон от 12 декабря 2023 г. № 592-ФЗ, п. 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

За лифтами будут следить по-новому

С 1 сентября 2024 г. начнет действовать новый порядок организации безопасного использования и содержания лифтов в МКД. В частности, уточнены обязанности владельцев лифтов (Постановление Правительства РФ от 20 октября 2023 г. № 1744).

Эти правила также касаются подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров и эскалаторов (кроме оборудования метрополитенов и шахт,) а также грузовых лифтов и объектов, используемых в частных домах.

О других нововведениях – в двух словах

• Приняты поправки в части предоставления ресурсоснабжающими организациями и региональными операторами услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами. Установлен порядок определения даты заключения договора на оказание таких услуг, если собственники квартир в МКД не утвердили ее на общем собрании (Федеральный закон от 12 декабря 2023 г. № 593-ФЗ).
• Уточнены нормы ЖК РФ о сроках уплаты взносов на капремонт при поэтапной сдаче секций новостройки (Федеральный закон от 19 декабря 2023 г. № 601-ФЗ).
• Если УК вовремя не продлит лицензию на управление МКД, ее сразу же исключат из реестра. Сделают это на следующий день после окончания срока лицензии (Постановление Правительства РФ от 21 декабря 2023 г. № 2243).
• С 1 сентября 2024 г. ужесточат лицензионные требования к УК в МКД (Федеральный закон от 25 декабря 2023 г. № 662-ФЗ).
• С 1 апреля 2024 г. изменится порядок перевода жилого помещения в нежилое и наоборот. Поправки внесены в ЖК РФ и Закон о госрегистрации недвижимости. Они касаются оформления перепланировок и переустройств помещений в МКД и регистрации изменений в ЕГРН (Федеральный закон от 19 декабря 2023 г. № 608-ФЗ).
• С 1 июля 2024 г. банкам запрещено взымать комиссию при оплате коммунальных услуг с граждан, нуждающихся в социальной поддержке (Федеральный закон от 19 декабря 2023 г. № 602-ФЗ).
• В 2024 г. пени и штрафы за несвоевременную оплату ЖКУ будут рассчитывать исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей на 27 февраля 2022 г., – в размере 9,5% годовых (Постановление Правительства РФ от 29 декабря 2023 г. № 2382).
• Минцифры разъяснило обработку биометрических персональных данных при обслуживании домофонов (Письмо Минцифры России от 28 декабря 2023 г. № П24-2-04-070-257558).

Конституционный Суд решил, что посуточная сдача квартиры законна

Эркин Ибрагимов, адвокат Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов:

Конституционный Суд РФ (КС) указал, что законы не запрещают собственнику квартиры в МКД предоставлять ее другим гражданам на краткосрочной и возмездной основе (Постановление от 23 марта 2023 г. № 9-П).

При этом сегодня нет критериев разграничения подобного найма и оказания гостиничных услуг, что запрещено делать в МКД. Потому КС перечислил свои критерии.

Так, следующие обстоятельства сами по себе не могут быть основанием для квалификации деятельности в качестве гостиничной:

• предоставление жилья на короткий срок (на один день или несколько суток);
• использование при размещении объявления терминологии, характерной для сферы гостиничных услуг;
• присутствие собственника квартиры при заселении и выселении гостей;
• оказание собственником содействия постояльцам в получении транспортных услуг или услуг питания, когда это не связано с дополнительной нагрузкой на инфраструктуру мест общего пользования в МКД.

Одновременно КС отметил, что может указывать на оказание гостиничных услуг:

• собственник заселяет сразу много гостей или оборудовал жилье так, что это стало возможно;
• квартира предоставляется менее чем на сутки, в том числе не для проживания (например, для празднований);
• в местах общего пользования в МКД постоянно или регулярно находятся люди для оказания постояльцам услуг, которые обычно предлагают в гостиницах;
• собственник принимает гостей в нескольких жилых помещениях в одном МКД.

Однако КС подчеркнул, что даже при выявлении признаков оказания гостиничных услуг суды должны установить, создает ли это неудобства для жильцов дома.

Раньше суды необоснованно признавали любое краткосрочное возмездное предоставление жилья в МКД оказанием гостиничных услуг и тем самым ограничивали права собственников. Позиция КС должна восстановить баланс прав и интересов конфликтующих сторон в таких делах. Более того, она уже используется в судебной практике (Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 28 сентября 2023 г. № 88-8052/2023 по делу № 2-3171/2022).

Обзор практики по спорам о реконструкции, переустройстве и перепланировке помещений в многоквартирном доме

Ольга Власова, председатель Московской городской коллегии адвокатов «Власова и партнеры»:

13 декабря 2023 г. Президиум Верховного Суда РФ (ВС) утвердил обзор судебной практики по спорам о реконструкции, переустройстве и перепланировке помещений в МКД.

Переустройство, перепланировка, реконструкция: в чем разница и какими законами руководствоваться в спорах

ВС четко разграничил понятия переустройства, перепланировки, реконструкции и указал, на какие нормы опираться в спорах.

Переустройство и перепланировка. Порядок проведения переустройства и перепланировки помещений в МКД установлен главой 4 ЖК РФ. Потому при определении содержания понятий «переустройство» и «перепланировка» надо исходить из положений ст. 25 ЖК РФ.

Переустройство помещения в МКД представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт. Например, переустройство – это установка электроплит взамен газовых или прокладка новых электрических сетей.

Перепланировка помещения[1] представляет собой изменение его конфигурации, которое должно быть отражено в техническом паспорте. Например, перепланировка – это разборка и перенос перегородок, расширение жилплощади за счет вспомогательных помещений, переоборудование тамбуров.

Реконструкция. Определение понятия «реконструкция» дано в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Оно применимо к объектам капитального строительства, к которым относятся многоквартирные дома[2] (п. 10 ст. 1 ГрК РФ, ч. 6 ст. 15 ЖК РФ).

Реконструкцией считается изменение параметров дома, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена и восстановление несущих строительных конструкций. Исключение – замена отдельных элементов таких конструкций и их восстановление.

Одновременное изменение внутренних параметров помещения и внешних параметров дома за счет пристройки является реконструкцией. Например, собственник соорудил пристройку к квартире, используя общую капитальную стену. Или сделал наружный дверной проем за счет демонтажа части внешней стены дома под окном своей квартиры. Такими действиями он изменил параметры не только своего помещения, но и всего дома, поэтому это считается реконструкцией.

А вот замена балконного профиля остекления с деревянного на металлопластиковый не реконструкция.

Реконструкцию нельзя путать с перепланировкой. Их основное отличие базируется на измененном объекте. Перепланировка выполняется в помещениях МКД, а реконструкция направлена на изменение параметров самого дома.

Самовольная реконструкция

Начнем с примера: собственники трех квартир на первом этаже объединили их в одну и сделали отдельный вход с придомовой территории, т.е. провели реконструкцию. Уполномоченный орган откажет в сохранении новой квартиры.

Собственники должны были получить разрешение на реконструкцию в порядке, предусмотренном ст. 51 ГрК РФ. Более того, когда из-за реконструкции размер общего имущества в МКД уменьшается, требуется согласие всех собственников помещений и машино-мест в доме (п. 6.2 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ).

Требование о признании права собственности на помещение, образованное в результате самовольной реконструкции дома, суд должен рассмотреть с учетом положений о самовольной постройке, закрепленных в ст. 222 Гражданского кодекса РФ (Постановление Пленума ВС от 12 декабря 2023 г. № 44).

Самовольные переустройство и перепланировка

Переустройство и перепланировка как жилого, так и нежилого помещения в МКД проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ). Уполномоченный орган обязан рассмотреть заявление о переустройстве или перепланировке, даже если оно подано после начала проведения таких работ.

Переустройство или перепланировка без согласования являются самовольными. В таком случае собственника могут обязать привести помещение в прежнее состояние (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Раньше суды не применяли ст. 29 ЖК РФ при самовольной перепланировке нежилых помещений. Полагали, что такая перепланировка не регулируется жилищным законодательством. Однако ВС указал, что при переустройстве или перепланировке нежилого помещения в МКД должны соблюдаться нормы ЖК РФ.

Перепланировка помещений МКД в виде устройства в них дополнительных входов не может быть согласована в порядке главы 4 ЖК РФ, если это устройство затрагивает характеристики надежности и безопасности дома. Такие работы возможны при проведении капитального ремонта или реконструкции дома. Руководствоваться придется градостроительным законодательством.

Самовольная перепланировка помещения нанимателем

Если наниматель выполнил перепланировку без согласования, а потом отказался привести жилое помещение в прежнее состояние, суд по иску уполномоченного органа может принять решение о расторжении договора социального найма и выселении нанимателя. Дополнительно на него будет возложена обязанность привести жилье в доперепланировочное состояние (п. 2 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).

Но такие решения суды должны принимать в исключительных случаях. Например, когда самовольная перепланировка создает угрозу жизни или здоровью граждан и иного способа защитить их нарушенные права нет.

Сохранение самовольных переустройства и перепланировки

На основании решения суда помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, если это не нарушает права и интересы граждан, а также не создает угрозу их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Выполнение таких работ без согласования с органом местного самоуправления не является безусловным основанием для приведения помещения в прежнее состояние.

Обращение в суд

Требование о приведении квартиры в первоначальное состояние рассматривает суд по месту ее нахождения. Предъявляется оно к титульному собственнику помещения.

Споры о реконструкции, перепланировке и переустройстве помещений, возникшие из гражданских правоотношений, рассматривают районные суды общей юрисдикции или арбитражные суды (ст. 23, 24 ГПК РФ, ст. 28 Арбитражного процессуального кодекса РФ (АПК РФ)). Районные суды защищают права граждан, арбитражные – интересы индивидуальных предпринимателей и компаний.

Ненормативные правовые акты, например отказ органа в согласовании перепланировки, оспариваются в соответствии с главой 22 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ) или главой 24 АПК РФ. Граждане могут опираться на КАС РФ. Когда же участником спора является компания или ИП, применяется АПК РФ.

Исковая давность не распространяется на требования владельца жилья об устранении нарушения его права на общее имущество (ст. 208, 304 ГК РФ).

Обзор практики по спорам об обращении с коммунальными отходами

Ольга Власова, председатель Московской городской коллегии адвокатов «Власова и партнеры»:

13 декабря 2023 г. Президиум ВС утвердил обзор судебной практики по делам, связанным с обращением с твердыми коммунальными отходами (ТКО).

Заключение договора на вывоз отходов

Считается, что региональный оператор заключил договор на оказание услуг по обращению с ТКО со всеми потребителями, находящимися в зоне его действия, даже если нет подписанного ими документа.

ВС разъяснил, что договор признается заключенным по типовой форме в следующих случаях (п. 8(12) – 8(17) Правил обращения с ТКО, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12 ноября 2016 г. № 1156):

• потребитель уклоняется от оформления «индивидуального» договора, в том числе не направил заявку и документы для его заключения в установленный срок;
• потребитель и региональный оператор не урегулировали разногласия, возникшие из-за условий такого договора.

Если потребитель не подписал договор, услуги по обращению с ТКО региональный оператор ему все равно оказывает. Оплачиваются они на условиях типового договора. Его форма утверждена Постановлением Правительства РФ от 12 ноября 2016 г. № 1156.

По соглашению сторон типовой договор может быть дополнен иными положениями. Условия договора, исключающие или ограничивающие ответственность регионального оператора за неисполнение обязательств, являются ничтожными, т.е. не действуют.

Договор с региональным оператором считается заключенным даже при несогласии потребителя с его условиями. Однако если оператор уклоняется от урегулирования разногласий, потребитель вправе обратиться в суд с иском об изменении договора и перерасчете платы за оказанные услуги.

Учет отходов и плата за их вывоз

Если на территории субъекта РФ не организовано раздельное накопление ТКО, потребитель вправе выбрать один из способов коммерческого учета отходов: исходя из нормативов накопления ТКО либо исходя из количества и объема установленных контейнеров для ТКО.

Если действует программа раздельного накопления ТКО, потребитель имеет право производить коммерческий учет отходов, исходя из количества и объема контейнеров.

Владелец нежилого помещения в МКД может осуществлять коммерческий учет ТКО, исходя из количества и объема контейнеров, при наличии собственного контейнера на площадке накопления отходов.

В случае возникновения спора из-за платы за вывоз ТКО региональный оператор должен доказать оказание услуг потребителю, когда место накопления ТКО или источник их образования не включены в территориальную схему обращения с отходами. Если потребитель докажет, что мусор не вывозили, суд не взыщет с него плату за эту услугу по иску оператора.

Проживание в другом месте – не повод не платить за вывоз мусора

Собственник должен платить за вывоз отходов, даже когда не использует помещение для постоянного проживания. ВС сделал такой вывод, руководствуясь Постановлением КС от 2 декабря 2022 г. № 52-П.

В этом постановлении Конституционный Суд разъяснил, что обязанность собственника оплачивать услугу по обращению с ТКО возникает не в силу ее потребления, а так как предполагается необходимость поддерживать в надлежащем санитарном состоянии МКД и заботиться об окружающей среде. Освобождение собственника от платы за такую услугу не обеспечивает баланс публичных и частных интересов.

При этом допускается перерасчет платы за период временного отсутствия собственника. И неважно, исчисляется она исходя из количества проживающих в квартире или ее общей площади. При обращении за перерасчетом собственник должен представить документы, подтверждающие его отсутствие (Определение КС от 5 декабря 2022 г. № 3212-О).

Содержание контейнерной площадки около домов

Собственники помещений в МКД вправе принять решение о создании контейнерной площадки на участке, относящемся к общему имуществу дома.

Обязанность по содержанию мест накопления ТКО возложена на управляющую компанию. Если контейнерную площадку используют жильцы нескольких МКД, расходы по ее содержанию распределяются между управляющими компаниями пропорционально общей площади помещений в домах.

Ликвидация несанкционированных свалок

Ликвидировать свалку обязан правообладатель земельного участка. Но только если не установлен виновник, оставивший отходы в неположенном месте.

Если региональный оператор обнаружил свалку на участке, собственность на который не разграничена, то он должен уведомить об этом орган местного самоуправления и затем убрать ее. После этого он вправе потребовать возмещения убытков.

Если неизвестные лица устроили свалку на лесной территории, ликвидировать ее обязан местный орган госвласти, уполномоченный охранять леса.