Оформляем право собственности на нежилую недвижимость

8 шагов на пути к регистрации права собственности

Адвокат Алексей Хотько:

1. Проверьте статус нежилого объекта и участка, на котором тот расположен.

Получите выписку из ЕГРН со сведениями о правообладателе, ограничении его права и обременении объекта. Для этого нужно обратиться к нотариусу лично или подать заявление на портале ФНП (ч. 2 ст. 1, ст. 62 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (далее – Закон № 218-ФЗ), ст. 85.1 Основ законодательства РФ о нотариате; подробнее – в статье «Заработал сервис для получения сведений из реестра недвижимости»).

Общедоступные сведения из ЕГРН можно запросить онлайн с помощью сервисов Росреестра.

2. Убедитесь в наличии правоустанавливающих документов.

Попросите у продавца документ, подтверждающий основание приобретения им объекта в собственность. Например, акт органа госвласти или местного самоуправления, договор купли-продажи, мены или дарения, свидетельство о праве на наследство или проч. (ст. 14 Закона № 218-ФЗ).

Если документ удостоверил нотариус – посмотрите, есть ли на нем QR-код. Его можно отсканировать с помощью сервиса ФНП, который сообщит, подлинный документ или нет (ст. 5.1 и 45.1 Основ законодательства РФ о нотариате, Приказ Минюста России от 30 сентября 2020 г. № 229).

3. Проверьте соответствие объекта нормам.

Если объект возведен с нарушением требований законов (например, построен без разрешения или на участке, не предоставленном в установленном порядке), то он считается самовольной постройкой. Использовать его нельзя (ст. 222 и 263 Гражданского кодекса РФ, ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, ст. 7 и 40 Земельного кодекса РФ, п. 1 и 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44).

Привязка объекта к земельному участку отражается в техническом плане. В частности, там указывается его местоположение на участке (ч. 4 и 5 ст. 24 Закона № 218-ФЗ).

4. Получите технический план.

Технический план требуется для кадастрового учета объекта (п. 7.3 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ). Чтобы его получить, нужно обратиться к кадастровому инженеру и заключить с ним или с организацией, где он трудоустроен, договор на выполнение кадастровых работ. Но перед этим загляните в реестр и убедитесь, что инженер состоит в саморегулируемой организации (ст. 29, 35 и 37 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ).

Адвокат Екатерина Рычкова:

5. Проверьте сведения в кадастре.

Воспользуйтесь сервисами Росреестра.

Сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» предоставит следующие сведения:

• общая информация: вид объекта, статус (важно, чтобы объект имел статус «актуально», иначе данные могут быть недействительными), кадастровый номер и дата его присвоения;
• характеристики объекта: адрес, площадь, назначение, этажность. Их следует сверить с данными технической документации (кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация и проч.);
• кадастровая стоимость, дата ее определения и дата внесения в реестр. Эти данные необходимы для расчета налога на имущество;
• ранее присвоенные номера: условный, инвентарный;
• сведения о правах и ограничениях (обременениях). Например, аренда, ипотека, залог объекта.

Сервис «Публичная кадастровая карта» позволит визуально ознакомиться с расположением объекта, а также получить следующие сведения:

• базовая и дополнительная информация об объекте: кадастровый номер, площадь, материал стен, дата завершения строительства и проч.;
• включена ли недвижимость в реестр объектов культурного наследия. Это важно знать, поскольку на собственников возлагаются дополнительные обязанности по сохранению таких объектов;
• информация о земельном участке, на котором расположен объект: параметры, вид разрешенного использования и проч.

6. Подготовьте документы.

Понадобятся заявление о регистрации права собственности, правоустанавливающий документ на объект, паспорт, квитанция об уплате госпошлины (подробнее – в материале Росреестра).

Полные списки документов доступны для скачивания на сайте Росреестра – для граждан и организаций.

7. Подайте документы в Росреестр.

Гражданин может подать документы лично в МФЦ или онлайн на портале госуслуг, если есть усиленная квалифицированная электронная подпись.

Организации подают заявление о регистрации права собственности только в электронной форме (подробнее – в материале Росреестра).

8. Убедитесь, что объект внесен в ЕГРН.

Узнать о статусе заявления поможет сервис «Проверка исполнения запроса». Если подали заявление в столичном МФЦ, то статус можно посмотреть через сервис на портале Мэра и Правительства Москвы.

Когда получите подтверждение регистрации права собственности, закажите свежую выписку из ЕГРН на портале госуслуг или сайте Росреестра либо обратитесь за ней в МФЦ.