Без проведения торгов человек может приобрести в собственность ранее арендованный участок. По такой же упрощенной процедуре граждане РФ и российские юрлица могут получить в аренду земельные участки с целью производства продукции для обеспечения импортозамещения
Правительство РФ упростило процедуру предоставления в собственность и аренду земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, и участков, государственная собственность на которые не разграничена. До конца 2022 г. в определенных ситуациях предоставлять их будут без проведения торгов (Постановление Правительства РФ от 9 апреля 2022 г. № 629 (далее – Постановление № 629)).
Земельный участок может быть передан в собственность без проведения торгов, если он находится у гражданина на праве аренды. При этом участок должен быть предназначен для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд либо для ведения личного подсобного хозяйства за границами населенного пункта (т.е. в строке «Категория земель» в описании участка не должна быть указана категория «Земли населенных пунктов (поселений)»).
Но воспользоваться таким правом не получится, если были выявлены и не устранены нарушения использования земельного участка. Например, нарушением может считаться обнаруженное в рамках государственного земельного надзора нецелевое использование участка, т.е. не в соответствии с видом разрешенного использования.
Приобретение земельного участка осуществляется за плату согласно п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ. На территории Московской области цена продажи участка регулируется ст. 12 закона Московской области от 7 июня 1996 г. № 23/96-ОЗ и постановлением правительства Московской области от 2 мая 2012 г. № 639/16. А именно цена продажи составит 3% от кадастровой стоимости участка (если заявитель является собственником расположенного на нем здания, сооружения или помещения в них) либо будет равна рыночной стоимости, которая определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.
Гражданам РФ и российским юридическим лицам земельный участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов в целях осуществления ими деятельности по производству продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения. Перечень такой продукции устанавливается решением органа государственной власти субъекта РФ. Например, в законе Московской области от 25 марта 2022 г. № 32/2022-ОЗ определен перечень из 21 вида экономической деятельности (выращивание зерновых культур, производство яиц сельскохозяйственной птицы, производство автотранспортных средств, прицепов и полуприцепов и т.д.). При желании получить земельный участок в аренду в упрощенном порядке целесообразно ознакомиться с перечнем видов деятельности или продукции для обеспечения импортозамещения, установленным решением органа госвласти конкретного субъекта РФ.
Земельные участки могут предоставляться независимо от содержания документации по планировке территории и документов территориального планирования или градостроительного зонирования (за исключением документации по планировке территории с размещением объектов федерального значения и документов территориального планирования РФ). Но это не касается случаев, когда осуществление деятельности по производству продукции, необходимой для импортозамещения, не допускается в границах определенных зон, земель и территорий в соответствии с их режимом. Иными словами, если согласно правилам землепользования и застройки территории предоставление в аренду земельного участка для осуществления деятельности по производству продукции из установленного перечня не предусмотрено, то заявитель все равно сможет его получить. При этом документы градостроительного зонирования в течение шести месяцев приводятся в соответствие с целями предоставления земельного участка.
Вопрос о сроке действия договора аренды Постановлением № 629 не урегулирован. Значит, должны применяться общие правила, установленные в Земельном кодексе РФ. Так, договор аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка заключается на срок до 49 лет по выбору арендатора (подп. 17 п. 8, п. 12 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).
Также в Постановлении № 629 отсутствует указание на право заключения нового договора аренды участка без проведения торгов после истечения срока действия первого договора. Согласно подп. 4 п. 4 ст. 39.6, п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ такое право арендатора, в том числе преимущественное право, не предусмотрено.
Вместе с тем в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий и сооружений, расположенных на таких участках. Поэтому если арендатор построил здание или сооружение для использования участка согласно виду разрешенного использования, то он имеет исключительное (преимущественное) право на приобретение этого участка в собственность или аренду даже после истечения срока действия договора аренды.
Постановлением № 629 установлено, что договор аренды должен предусматривать запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка, а также условие об одностороннем отказе арендодателя от такого договора в случае неиспользования участка в целях осуществления деятельности по производству продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения. Значит, если арендатор допустит нецелевое использование земельного участка, то уполномоченный государственный орган откажется от договора аренды в одностороннем порядке. Он направит в адрес арендатора соответствующее уведомление, после чего договор будет считаться прекращенным.
На территории Московской области полномочия на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (в большинстве случаев приобретаются именно такие участки), переданы органам местного самоуправления, потому предоставляют землю они. Обратиться за получением участка можно как через региональный портал государственных услуг – mosreg.ru (потребуются личный кабинет и регистрация в ЕСИА), так и через территориальные МФЦ.
Если земельный участок не сформирован и не имеет границ (когда государственная собственность на землю не разграничена), необходимо обратиться за получением услуги по предварительному согласованию предоставления земельного участка с приложением схемы расположения участка, которая изготавливается кадастровым инженером (ст. 39.15 Земельного кодекса РФ). После проведения необходимых работ и осуществления государственного кадастрового учета земельного участка нужно подать заявление о предоставлении участка с приложением требуемых документов.
