Течет крыша в многоквартирном доме: кто ответит и что делать?

Обязана ли управляющая компания следить за крышей?

Управляющая компания (далее – УК) должна своими силами обеспечить исправность крыши, в частности:

• при выявлении повреждений, приводящих к протечкам, незамедлительно их устранить, а в остальных случаях – разработать план и провести восстановительные работы;
• обеспечить исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода, а также защиту от увлажнения инженерного оборудования и конструкций, спасающих от протечек.

Работы по содержанию крыши многоквартирного дома, которые обязана выполнять УК, обозначены в следующих актах:

• п. 7 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 (далее – Постановление № 290);
• п. 4.6.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 (применяются в части, не противоречащей Постановлению № 290);
• п. 10–27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

Как защитить свои интересы собственнику квартиры, если его имущество пострадало от протечки крыши?

Собственники жилых помещений многоквартирного дома (далее – жильцы) вправе требовать от УК:

• возмещения ущерба, причиненного заливом квартиры из-за протечки крыши, а также компенсацию морального вреда и штраф за невыполнение требований в досудебном порядке согласно Закону о защите прав потребителей;
• восстановления кровли.

Главная задача – собрать как можно больше доказательств протечки крыши и последствий, в том числе порчи имущества.

Действуйте следующим образом:

• сообщите о протечке в аварийно-диспетчерскую службу, запишите разговор и затем попросите журнал сообщений для фиксации того факта, что вы звонили;
• сделайте фото и видео с повреждениями стен, мебели, техники и т.д.;
• пригласите друзей или соседей, чтобы потом они стали свидетелями в суде и подтвердили инцидент;
• вызовите представителя УК для подготовки акта о заливе. При составлении акта будьте внимательны: важно правильно и полно отразить в нем все повреждения и причину залива. Если представитель не хочет фиксировать повреждения, впишите в акт свои замечания. Также их можно отправить на адрес УК заказным письмом с описью вложения через почту России. В письме нужно указать, что представитель не дал возможности внести замечания в акт о заливе;
• необязательно, но можно обратиться в УК с претензией. Во-первых, вдруг вам попалась благоразумная УК, которая сразу решит проблему (хотя это редкость). Во-вторых, потом в суде можно будет потребовать 50-процентный штраф за неудовлетворение ваших требований (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей);
• необязательно, но можно подать жалобу на УК в органы, осуществляющие жилищный надзор в вашем регионе (например, в Свердловской области – Департамент государственного строительного и жилищного надзора), и Роспотребнадзор;
• обратитесь в суд с иском к УК о взыскании ущерба, причиненного заливом квартиры.

В суде необходимо будет доказать:

• объем вреда. Доказательствами послужат акт о заливе, показания свидетелей, фото, видеоматериалы и т.д.;
• причину залива. Если УК не признает свою вину, ходатайствуйте о проведении судебной строительной экспертизы. Эксперт должен установить, стала ли причиной залива протечка крыши;
• стоимость восстановительного ремонта. Ходатайствуйте о проведении судебно-оценочной экспертизы. Можно и до суда найти специалиста, который подготовит заключение о стоимости ремонта. Затем это заключение нужно приобщить к иску в качестве обоснования размера вреда. Только надо обязательно уведомить УК о дате и времени осмотра помещения, если он планируется. Но учитывайте, что высока вероятность назначения по ходатайству УК судебной экспертизы, которую судья скорее примет за основу при вынесении решения.

Не стоит думать, что судиться с УК бесполезно. Положительная судебная практика есть – суды выносят решения и в пользу жильцов (например, Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 6 мая 2021 г. № 88-6361/2021).

Как заставить управляющую компанию сделать ремонт?

Рекомендую действовать так:

• на общем собрании жильцов изберите уполномоченное лицо – человека, который возьмет на себя споры с УК. Предоставьте ему необходимые для этого полномочия: представлять интересы жильцов в суде, органах и организациях, получать исполнительные листы, предъявлять их на исполнение и т.д.;
• соберите доказательства, свидетельствующие о вине УК, в том числе фото и видеоматериалы, техническую документацию на дом (технический паспорт, техплан, кадастровый паспорт). Нелишним будет получить досудебное заключение специалиста-строителя о состоянии крыши и необходимости ремонта. Узнайте, какие документы ему потребуются для проведения экспертизы;
• необязательно, но можно подать жалобу на УК в органы жилищного надзора в вашем регионе и Роспотребнадзор;
• обратитесь в суд с требованием об обязании УК провести ремонтно-восстановительные работы. Судья должен будет убедиться, что крыша находится в негодном состоянии. Для этого назначается судебная строительная экспертиза. Перед экспертами ставятся вопросы о состоянии крыши, причинах появления недостатков, стоимости ремонта. Дополнительно можно потребовать установления неустойки за неисполнение решения суда (астрента) согласно ст. 308.3 Гражданского кодекса РФ (см., к примеру, дело № А50-12232/2020);
• при неисполнении решения суда придется добиваться привлечения УК к административной ответственности (ст. 17.15 КоАП РФ), а при злостном уклонении от исполнения решения – к уголовной ответственности директора УК (ст. 315 Уголовного кодекса РФ).

Жильцы могут отремонтировать крышу самостоятельно?

Можно начать ремонт, предварительно не получив решение суда об обязании УК это сделать. Но надо собрать доказательства для подтверждения того, что ремонт не добровольный, а вынужденный. Решились вы на него потому, что УК не исполняет обязанности по содержанию крыши.

Для этого необходимо:

• на общем собрании жильцов принять решение о проведении ремонта за свой счет с дальнейшим взысканием его стоимости с УК. Сразу же избрать уполномоченное лицо для взаимодействия с УК, судом, иными органами и организациями;
• направить УК претензию с требованием отремонтировать крышу;
• получить техническую документацию на дом;
• согласовать с УК доступ к крыше. При сопротивлении УК придется обратиться в суд с соответствующим требованием;
• получить заключение специалиста-строителя о неудовлетворительном состоянии крыши, причинах появления недостатков и необходимости ремонтно-восстановительных работ. При проведении осмотра крыши уведомить об этом УК;
• повторно письменно потребовать от УК отремонтировать крышу с указанием рисков для жизни, здоровья и имущества граждан;
• провести ремонт и взыскать с УК потраченные деньги в судебном порядке.

Имейте в виду: суд может прийти к выводу, что восстановительные работы относятся к категории капитального ремонта, который находится вне зоны ответственности УК. Тогда в иске к УК откажут. В случае если крыша требует капремонта, жильцы вправе на собрании принять решение о финансировании работ за счет фонда капитального ремонта.

(Больше полезных советов вы найдете в статье «Капитальный ремонт: за что платят жильцы и кто за него отвечает».)