Аренда во время кризиса

Как подготовиться к разговору с арендодателем?

Внимательно перечитайте договор аренды. Обратите внимание на пять важных условий.

1. Срок действия договора.

2. Порядок изменения договора.

Нужно пройтись по всему тексту договора. Условия о его изменении могут содержаться не только в разделе, чаще именуемом «Изменение и расторжение договора», но и, например, в разделе об арендной плате и порядке расчетов. Посмотрите, нет ли в договоре запрета на изменение конкретных пунктов, например о размере арендной платы. Проверьте, есть ли условие о возможности арендодателя изменить размер платы в одностороннем порядке. Например, может быть предусмотрена ежегодная индексация размера арендной платы, либо индексация может зависеть от увеличения или уменьшения прибыли (оборотов) арендатора.

3. Расторжение договора.

Разберитесь, расторгается ли договор по соглашению сторон или в судебном порядке; нет ли запрета на расторжение договора в течение определенного периода времени; допускается ли односторонний отказ арендатора от договора; предусмотрено ли конкретное условие расторжения договора по инициативе арендатора; нет ли пункта о штрафных санкциях за расторжение договора арендатором и проч.

4. Использование суммы обеспечительного платежа.

Проверьте, в каком случае арендатор может использовать обеспечительный платеж: для уменьшения убытков арендодателя, уплаты штрафа или арендной платы в случае просрочки; допускается ли зачет суммы обеспечительного платежа в счет уплаты арендной платы за последний месяц аренды; подлежит ли возврату сумма обеспечительного платежа после прекращения договора и проч.

5. Форс-мажорные обстоятельства.

Выясните, имеется ли в договоре раздел об обстоятельствах, которые сторонами могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы; каковы условия признания их таковыми; какими документами и сведениями это подтверждается; нет ли указания на то, что уменьшение доходов арендатора не может быть признано форс-мажорным обстоятельством. Важно помнить, что обстоятельства непреодолимой силы являются основанием для освобождения не от исполнения обязательства по договору, а от ответственности за его неисполнение.

Внимательное ознакомление с договором поможет решить, как действовать дальше. После этого можно приступать к переговорам с арендодателем.

Как подготовить письмо для арендодателя, чтобы он пошел на уступки?

1. Если вы решили остаться в арендуемом помещении, но размер арендной платы для вас обременителен.

В таком случае нужно подготовить письменное обращение для арендодателя с просьбой рассмотреть возможность внесения изменений в договор в части размера арендной платы в связи с существенным изменением обстоятельств. Укажите, что если бы вы могли это предвидеть, то договор аренды не был бы заключен или вы заключили бы его на других условиях. В обращении необходимо изложить все обстоятельства, в связи с которыми вы вынуждены просить об изменении договора.

Рекомендуется предоставить доказательства уменьшения прибыли (оборотов). Например, арендаторы помещений в торговых центрах могут сдать отчеты о своих оборотах, которые арендодатели получают от них ежемесячно. Для арендаторов иных объектов недвижимости отчет может подготовить бухгалтер. Доказательствами уменьшения прибыли могут быть банковские выписки, содержащие сведения о движении денежных средств и финансовом состоянии компании, а также данные о расходах на сотрудников, рекламу и проч.

Пока для бизнеса не предусмотрели меры поддержки в связи с последствиями спецоперации на Украине, как это было в пандемию коронавируса. Тогда Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 434 ряд отраслей российской экономики были признаны пострадавшими в результате распространения Covid-19. Нелишним будет сослаться на это постановление, если ваш основной вид деятельности оказался в установленном им перечне, и указать, что вы с трудом выбрались из кризисной ситуации во время пандемии или что вам так и не удалось вернуться к прежним оборотам.

Также необходимо обозначить, какую суммы вы способны вносить в качестве арендной платы в нынешней ситуации. И важно показать, что вы стремитесь к уменьшению не только своих расходов, но и расходов арендодателя. Обязательно поясните, что просите внести в договор изменения на определенное время и что после кризиса готовы вернуться к прежним условиям.

2. Если вы приняли решение о прекращении договора аренды.

В случае если в договоре аренды предусмотрен запрет на его расторжение в течение определенного периода времени и указанный срок еще не истек, нужно направить арендодателю обращение о согласовании возможности расторжения договора по соглашению сторон. В такой ситуации также следует предоставить доказательства возникших трудностей (см. рекомендации в пункте 1).

Покажите арендодателю, что вы готовы оказать ему помощь в уменьшении расходов:

• укажите, что вы можете арендовать помещение непродолжительное время, но просите внести изменения в договор в части размера арендной платы (здесь воспользуйтесь рекомендациями из пункта 1);
• сообщите, что вы готовы оказать содействие в поиске нового арендатора (например, у многих предпринимателей, осуществляющих деятельность по франшизе, есть свои чаты, где можно предложить арендуемое помещение);
• убедите арендодателя, что вы планируете вернуться после кризиса при наличии у него свободных помещений;
• дайте понять, что вы готовы добровольно уплатить штраф за досрочное расторжение договора (если он предусмотрен договором и вы располагаете такой возможностью);
• предложите арендодателю оставить себе обеспечительный платеж в качестве штрафа за досрочный уход из помещения (даже если в договоре нет условия о санкциях за его досрочное расторжение по инициативе арендатора) или предложите зачесть сумму обеспечительного платежа в счет уплаты арендной платы за последний месяц аренды (если это не предусмотрено в договоре).

Любое изменение договора действительно только после подписания соглашения между сторонами. Поэтому пока арендодатель не даст обратную связь, обязательства по договору придется исполнять согласно его условиям. После достижения договоренностей подпишите соглашение о расторжении договора аренды и акт возврата арендованного помещения.

3. Если в договоре аренды предусмотрен односторонний отказ от него.

В таком случае нужно направить уведомление о расторжении договора. Позаботьтесь о соблюдении указанного в договоре срока извещения об этом (обычно он составляет три месяца). Если арендовать помещение до истечения срока извещения возможности нет, воспользуйтесь рекомендациями из пунктов 1 и 2. Но помните: любые рекомендации нужно использовать с учетом своей ситуации.

Если договориться с арендодателем не удалось, изменить договор или расторгнуть его можно только через суд.