Собственникам недвижимости – об использовании полезных изменений в законодательстве и судебной практике

Уменьшить ошибочную стоимость недвижимости стало проще

При расчете земельного налога и налога на имущество налоговые органы используют кадастровую стоимость недвижимости (земельных участков, домов, квартир). В отличие от рыночной стоимости ее устанавливает государство. Но что делать, если кадастровую стоимость определили неправильно, без учета индивидуальных особенностей объекта недвижимости, и в результате она оказалась завышенной? Как ее уменьшить?

Существуют два способа оспаривания кадастровой стоимости: в административном порядке путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при территориальном управлении Росреестра и в судебном порядке. Административный порядок обычно предшествует судебному, и его также называют досудебным. При этом соблюдение гражданами такого досудебного порядка урегулирования спора не является обязательным: можно сразу подавать документы в суд. И все же лучше сначала обратиться в комиссию, поскольку это обращение может оказаться эффективным – нередко после подачи гражданином заявления кадастровая стоимость уменьшается. Да и времени на это уходит меньше, чем при судебном оспаривании. К тому же в случае дальнейших споров решение, принятое комиссией, может быть использовано в суде в качестве доказательства.

Обратите внимание, что на скорость решения вопроса повлияет правильно оформленное заявление. С 1 января 2021 г. применяется Приказ Росреестра от 6 августа 2020 г. № П/0286, которым утверждены форма заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, и требования к заполнению заявления. Подать его можно в комиссию в бумажном виде или в электронном – через портал госуслуг.

Если у вас возникли вопросы о расчете кадастровой стоимости, то разъяснения с 1 января 2021 г. можно получить, подав обращение в бюджетное учреждение, которое проводит кадастровую оценку в регионе. Разъяснения предоставляются в отношении стоимости, указанной в акте об утверждении результатов определения кадастровой стоимости или в акте об определении кадастровой стоимости (Приказ Росреестра от 6 августа 2020 г. № П/0280). Информацию о бюджетном учреждении можно найти на сайте Росреестра в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки». Там же есть перечни объектов, по которым учреждение проводило оценку. Как правило, среди них собственник находит и свой объект недвижимости.

Результаты кадастровой оценки можно оспаривать по старому закону

С 2017 г. вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ). При этом окончательно не утратил силу предыдущий Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ). Чтобы планомерно перейти от одного нормативного регулирования к другому, был установлен переходный период применения нового Закона № 237-ФЗ – с 1 января 2017 г. до 1 января 2020 г., а некоторые нормы и вовсе начнут применяться с 2023 г.

Почему об этом нужно знать? Кадастровая стоимость может быть положена в основу расчета арендной платы по договору аренды. В зависимости от применения тех или иных положений она может меняться. Причем, как нередко случается на практике, – не в пользу гражданина, арендующего, например, земельный участок. В подобных случаях будет важно, к какому из периодов тяготеет спор, поскольку, зная действующие особенности проведения оценки, можно проанализировать шансы на положительный результат разрешения спора. Кроме того, это поможет задать юристу правильные вопросы.

По общему правилу прежний Закон № 135-ФЗ применяется к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой и оспариванием ее результатов, если такая оценка начата до 1 января 2017 г. (ч. 6 ст. 24 Закона № 237-ФЗ). Между тем вопросы вступления в силу нового Закона № 237-ФЗ вновь переданы в ведение региональных государственных органов – именно правительства субъектов РФ примут окончательное решение. Таким образом, если государственная кадастровая оценка проведена после принятия указанного решения, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости осуществляется по правилам Закона № 237-ФЗ. При отсутствии решения этот закон в регионе будет применяться с 1 января 2023 г.

Согласовать границы участка с соседями можно онлайн

Споры о том, где проходят границы между соседскими земельными участками, – нередкое явление в российских судах. Всегда полезно знать, где можно проложить трубы или построить баню так, чтобы потом все это не пришлось демонтировать. Согласовать границы с соседями также потребуется при проведении работ по уточнению границ земельных участков.

Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками. Обычно результат такого согласования оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа межевого плана. То есть акт является частью межевого плана – подробного описания, составленного в виде чертежей, текста и таблиц. Изначально межевание требуется для того, чтобы встать на кадастровый учет и зарегистрировать права собственности на земельный участок. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в указанном документе подписей всех соседей.

С 1 ноября 2021 г. порядок согласования границ упростили. Теперь сделать это можно в электронном виде. Но тут личную подпись соседа заменит усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП).

УКЭП создается с использованием криптографических (особых шифровальных) средств, которые утверждены ФСБ России. Подлинность таких подписей гарантируется сертификатами, которые выдают аккредитованные в Минкомсвязи удостоверяющие центры. Подписанный УКЭП электронный документ имеет юридическую силу аналогично бумажному, скрепленному личной подписью и печатью. Квалифицированная цифровая подпись действительна вплоть до ее отмены в соответствии с решением суда.

Электронный акт согласования местоположения границ земельного участка так же, как и его бумажный вариант, является составной частью межевого плана. Заявление о кадастровом учете и межевой план направляются в данном случае в Росреестр в электронном виде. Государственный регистратор проведет правовую экспертизу, и если все будет в порядке, то сведения о границах участка будут внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). С этого момента можно будет уверенно реализовывать все права собственника в пределах границ своего участка.

Граждане могут передать документы в Росреестр и получить их не выходя из дома

Полноценно осуществлять права на недвижимое имущество без их государственной регистрации не получится. Регистрация права на объект недвижимости представляет собой процедуру внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об этом праве. В результате регистрации официально признается и подтверждается возникновение, изменение, переход, прекращение права человека на недвижимое имущество. Именно эта процедура позволит другим понять, где заканчиваются их права и начинаются ваши.

Чтобы государственный орган внес сведения в реестр, их нужно ему предоставить. Для этого собственник с пакетом документов должен посетить регистрирующий орган. Однако не у всех граждан есть возможность прийти лично, особенно в условиях пандемии коронавируса. Поэтому в начале прошлого года была проведена небольшая реформа для повышения доступности государственных услуг Росреестра. Теперь можно оформить выездной прием заявления об осуществлении кадастрового учета или регистрации прав и прилагаемых к нему документов.

Стоимость выездного обслуживания определяется соответствующими учреждениями регионов. Бесплатно эта услуга будет оказана льготным категориям граждан: ветеранам и инвалидам Великой Отечественной войны, детям-инвалидам, инвалидам с детства I группы, инвалидам I и II групп.

Заявитель может обратиться по вопросам оказания услуги и получить консультацию:

• по единому номеру центра телефонного обслуживания Росреестра 8 (800) 100-34-34;
• в филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» соответствующего субъекта РФ;
• посредством почтового обращения;
• по электронной почте;
• в офисах приема-выдачи документов.

Для получения документов после осуществления кадастрового учета или регистрации прав можно воспользоваться курьерской доставкой.

Росреестр уведомит об освобождении жилья от залога

Запись об ипотеке (залоге недвижимого имущества) вносится в ЕГРН наряду с записью о регистрации права собственности. Обычно права залогодержателя по ипотечному обязательству и по договору об ипотеке удостоверяются особой ценной бумагой – закладной. Она выдается залогодержателю Росреестром после государственной регистрации ипотеки, но также может быть составлена и выдана ему в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства.

Когда запись об ипотеке снимается, жилье становится свободным от обременения (залога). Теперь Росреестр будет уведомлять залогодателя и залогодержателя о погашении регистрационной записи об ипотеке: заявителю придет сообщение на адрес электронной почты, или в личном кабинете на портале госуслуг появится уведомление. Ранее такая услуга не предоставлялась.

Сведения о снятии записи об ипотеке можно проверить и самостоятельно с помощью сервисов на сайтах Росреестра и подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра», на портале госуслуг и в офисах МФЦ.

Сокращен срок регистрации договоров участия в долевом строительстве

При покупке жилья в строящемся доме покупатель и застройщик заключают договор участия в долевом строительстве (ДДУ). При этом только зарегистрированный договор наделяет покупателя статусом дольщика и способен защитить его права в случае недобросовестного строительства или банкротства застройщика. Если договор проверен, на его обратной стороне ставится штамп с указанием даты и номера регистрации.

Сроки регистрации последующих ДДУ сократились (последующими ДДУ считаются те, которые застройщик заключил после договора с первым участником долевого строительства). Если документы подаются на бумажном носителе, срок регистрации составит до 5 дней, если в электронном виде – до 3 дней, а если через МФЦ – до 7 дней. Эти изменения позволят ускорить процесс оформления документов.

Или площадь квартиры согласно ДДУ, или уменьшение ее цены – выбор за застройщиком

Передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади по сравнению с той, что предусмотрена договором, свидетельствует о нарушении условий ДДУ и является основанием для уменьшения цены квартиры (п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2021)). При этом неважно, какой оказалась разница между площадью, прописанной в договоре, и площадью квартиры, переданной дольщику. Нарушением будет даже незначительное несоответствие.

Отметим, что ранее суды отказывали истцам в возврате суммы за оплаченные квадратные метры по основанию фактического уменьшения общей площади жилого помещения. Это мотивировалось тем, что «законодательство не содержит императивных требований к содержанию договора участия в долевом строительстве, согласно которым цена договора должна определяться исходя из фактической площади переданного участнику долевого строительства объекта… при условии, что законодателем установлен критерий допустимого изменения общей площади жилого помещения не более 5% от указанной площади».

Верховный Суд справедливо определил, что этот процент установлен Законом об участии в долевом строительстве не для определения допустимости уменьшения размера передаваемого объекта без соразмерного уменьшения цены, а в качестве основания для одностороннего расторжения ДДУ участником долевого строительства.

Таким образом, при защите своих прав на соответствующее договору качество квартиры дольщику стоит помнить, что даже небольшая разница между прописанной в ДДУ площадью и площадью переданной недвижимости будет считаться нарушением.

(Больше полезной информации вы найдете в подборке материалов «Защита прав дольщиков»).

Сведения об аварийном состоянии дома станут доступны всем

При покупке недвижимости важно обращать внимание на состояние не только квартиры, но и дома. С 1 февраля 2022 г. в ЕГРН будут вносить данные о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а также о признании жилого дома непригодным для проживания. Это должно повысить уровень осведомленности граждан.

Данные сведения будут указаны и в выписке из ЕГРН. Напомним, что заказать выписку можно в бумажном виде путем подачи заявления в МФЦ либо в электронном виде с помощью онлайн-сервисов Федеральной кадастровой палаты и Росреестра или портала госуслуг.

Раздел имущества, купленного с использованием маткапитала, не надо заверять у нотариуса

Часто недвижимость покупается за счет средств материнского (семейного) капитала. При неблагоприятном стечении обстоятельств такое нажитое в период брака имущество приходится делить, а раздел еще и регистрировать в госоргане. Достаточно ли подать в госорган соглашение о разделе имущества или его нужно предварительно заверить у нотариуса? Верховный Суд решил, что такой раздел нотариального удостоверения не требует. Поэтому Росреестр не может отказать в регистрации прав при предоставлении не удостоверенного нотариусом соглашения (п. 58 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2021)).

(Ответы на вопросы о размере маткапитала и его использовании, в том числе для улучшения жилищных условий, хранятся в подборке материалов на тему «Материнский капитал»).

Семьи с детьми не будут платить НДФЛ после продажи жилья

Доходы семей с двумя и более детьми от продажи жилого помещения, полученные с 2021 г., не станут облагать налогом на доходы физлиц. Срок нахождения имущества в собственности у граждан не будет иметь значения. Но важным условием освобождения от НДФЛ является то, что до 30 апреля следующего года налогоплательщик должен приобрести другое жилье, которое превышает по площади или размеру кадастровой стоимости проданное жилое помещение.

(Подробнее об этом читайте в статьях «Семьям с двумя детьми не придется платить НДФЛ после продажи жилья» и «Позитивные налоговые изменения 2022 года»).

Субсидия на оплату коммунальных услуг – добросовестным плательщикам

Субсидия на оплату жилищно-коммунальных услуг – это компенсация части стоимости ЖКУ. Гражданин ежемесячно оплачивает услуги, а государство потом возвращает ему часть уплаченных средств. Субсидия положена тем, кто тратит на ЖКУ больше определенной нормы. Право на нее имеют: собственники жилых помещений; пользователи жилья, которое принадлежит государству или другим людям (например, если вы заключили договор социального найма с государством или договор найма жилого помещения с его собственником); члены жилищных кооперативов.

С 1 января 2022 г. введено ограничение: субсидии не предоставляются гражданам, у которых за три последних года имеется непогашенная задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг. Но есть и хорошая новость: даже при наличии долгов допускается предоставление субсидии при условии, что гражданин заключил соглашение о ее погашении. Обратиться с заявлением для заключения соглашения можно в управляющую компанию дома или ресурсоснабжающую организацию.

(Что делать, если «умный» счетчик ошибается в подсчетах? Как добиться перерасчета платы за некачественные коммунальные услуги? Как взыскивается задолженность по коммунальным платежам? И изменится ли стоимость «коммуналки» в 2022 г.? Читайте об этом в статье «Ищем ответы на вопросы о плате за коммунальные услуги»).

Субсидии участникам госпрограммы добровольного переселения соотечественников

В прошлом году стал известен порядок предоставления жилищных субсидий участникам госпрограммы по добровольному переселению соотечественников, проживающих за рубежом, и членам их семей. Субсидию можно получить после приобретения российского гражданства. Выдается она в форме государственных жилищных сертификатов. Сертификат – это свидетельство, подтверждающее право гражданина на получение бюджетной выплаты для приобретения жилого помещения. Данная выплата может быть потрачена на строительство или покупку жилья на территории вселения.

Дачники смогут жить ближе к огороду

С 1 марта 2022 г. разрешено строить жилые дома на земле сельскохозяйственного назначения, в том числе занятой сельхозугодьями. Это позволит гражданам проживать в непосредственной близости с землями, используемыми в сельхозпроизводстве. Кроме того, на уже построенные дома будет распространена дачная амнистия. Это означает, что дома, появившиеся до получения разрешения на их строительство, будут считаться построенными законно, и требовать их сноса никто не будет.

(Кстати, с сентября 2021 г. начала действовать гаражная амнистия. Это значит, что у граждан появилась возможность оформить права на гараж и участок под ним бесплатно и в упрощенном порядке. Разобраться в этом поможет статья «Как воспользоваться гаражной амнистией?»).