Недвижимость: важные изменения 2022 года

Адвокат «Адвокатской консультации № 63» МРКА Борис Юрченко:

Регистрационной надписи на договорах больше не будет

Теперь регистрацию сделок с недвижимостью, а также возникших на ее основании прав, ограничений и обременений подтверждает единственный документ – выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Раньше это подтверждала надпись на договоре, которую проставлял Росреестр (Федеральный закон от 30 декабря 2021 г. № 449-ФЗ).

Нововведение важно для участников сделок по продаже недвижимости. Ранее при расчетах условием исполнения аккредитива (при безналичном расчете) либо условием доступа к банковской ячейке (при наличном расчете) являлось представление в банк договора купли-продажи со специальной надписью Росреестра. Впредь достаточно будет выписки из ЕГРН.

Установлены временные правила начисления штрафных санкций в долевом строительстве

Правительство утвердило правила начисления финансовых санкций за нарушения по договорам участия в долевом строительстве (Постановление Правительства РФ от 26 марта 2022 г. № 479).

Среди особенностей отмечу следующее:

• период с 29 марта 2022 г. до 30 июня 2023 г. не входит в расчет неустойки (пеней) за нарушение участником срока внесения платежа либо за нарушение застройщиком срока передачи объекта участнику;
• при определении размера убытков за нарушение обязательств по договору не учитываются убытки, причиненные в период с 29 марта 2022 г. до 30 июня 2023 г.;
• за период с 29 марта 2022 г. до 30 июня 2023 г. не начисляются проценты за пользование денежными средствами участника в случае расторжения договора, а также за нарушение застройщиком срока возврата средств или срока их зачисления в депозит нотариуса;
• за период с 29 марта 2022 г. до 30 июня 2023 г. не начисляются финансовые санкции, подлежащие уплате гражданину-участнику за нарушение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
• застройщики получили отсрочку по уплате штрафных санкций до 30 июня 2023 г., если требование предъявлено до 29 марта 2022 г. Это значит, что до 30 июня 2023 г. участники долевого строительства не смогут получить причитающиеся им денежные средства. Банки, в которых открыты расчетные счета застройщиков, не будут исполнять требования, содержащиеся в исполнительных листах, до истечения срока отсрочки.

Эти особенности следует учитывать при обращении в суд с иском о взыскании неустойки, процентов и иных финансовых санкций по договору участия в долевом строительстве.

Адвокат Адвокатской палаты Брянской области Марина Колиба:

Новое основание для аренды земельных участников без торгов

Появилось новое основание для предоставления государственных и муниципальных земельных участков в аренду гражданам и компаниям без проведения торгов. Участок предоставят, если он будет использоваться для производства продукции, необходимой для импортозамещения. Перечень такой продукции должен определить орган государственной власти субъекта РФ (Постановление Правительства РФ от 9 апреля 2022 г. № 629).

Предоставление в аренду земельных участков происходит независимо от содержания документов по планировке территории. Названы только несколько исключений, когда их необходимо учитывать. Например, принимается во внимание документация по размещению объектов федерального значения.

Арендаторам важно помнить о запрете на изменение вида разрешенного использования земельного участка, который отражается в договоре аренды. Если арендатор будет использовать участок не в целях производства продукции для импортозамещения, то это повлечет односторонний отказ арендодателя от договора.

(Подробнее об этом читайте в материале «Получить от государства участок в собственность или аренду стало проще».)

Новые виды разрешенного использования земельных участков

Владельцы земельных участков должны пользоваться ими в соответствии с видами разрешенного использования. Напоминаю, что использование участка не по целевому назначению влечет административную ответственность по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.

Виды разрешенного использования земельных участков утверждены классификатором (Приказ Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412). В 2021–2022 гг. этот классификатор был дополнен новыми видами разрешенного использования – виноградарство, фарфоро-фаянсовая промышленность, электронная промышленность и ювелирная промышленность.

Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов:

Участки сельхозназначения можно получить в аренду без торгов

С 1 января 2023 г. граждане и фермерские хозяйства смогут без торгов получить в аренду на срок до пяти лет земельные участки сельскохозяйственного назначения, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Государство дает такую возможность для того, чтобы сельскохозяйственные земли эксплуатировались, а не простаивали и не зарастали сорняками (Федеральный закон от 14 июля 2022 г. № 316-ФЗ).

Следует учитывать, что поспекулировать землей или поставить усадьбу вместо выращивания кукурузы не получится – передавать участок и менять его целевое назначение запрещено. Запросить слишком много земли тоже не удастся, поскольку площадь участка должна соответствовать предельным размерам, установленным законом субъекта РФ.

В выписке из ЕГРН не будет данных собственника недвижимости

С 1 марта 2023 г. перестанут быть общедоступными данные собственника недвижимости в выписке из ЕГРН. Речь идет о Ф.И.О. и дате рождения собственника. Это касается и данных лиц, в пользу которых зарегистрированы ограничения и обременения (Федеральный закон от 14 июля 2022 г. № 266-ФЗ).

Третьи лица увидят эти сведения в выписке, лишь если в реестре недвижимости есть запись-согласие собственника. Без согласия сведения получат только указанные в законе органы и лица. Среди них правоохранительные органы, приставы, арбитражные управляющие, нотариусы, наследники, супруг, совладельцы. Страховщики и кредиторы смогут попросить доступ к информации у собственника через портал госуслуг.

Те, кто работает с недвижимостью, опечалены, так как будет сложнее оценивать чистоту сделок и сразу отсекать негодные варианты. Поэтому, если есть такая необходимость, надо получить выписку по чужой недвижимости в первые два месяца нового года.

(О других нововведениях этого года читайте в материалах: «Право собственности на недвижимость: осенние изменения для граждан и бизнеса», «Семейные и жилищные поправки – для супругов и собственников жилья» и «Госрегистрацию прав на участки граждан ускорили».)