Покупка жилья до или после регистрации брака

Банальная семейная история: свадьба – покупка жилья – развод

Многие уверены, что наличие собственного жилья – признак крепкой и обеспеченной семьи. Поэтому молодожены, настроенные жить вместе долго и счастливо, часто спешат обзавестись жилой недвижимостью. И даже отсутствие денег не становится препятствием – банки всегда рады новым клиентам-ипотечникам. Кстати, средний размер ипотечного кредита в России за 2021 г. вырос на 650 тыс. руб. и по итогам декабря прошлого года составил 3,28 млн руб. согласно данным «Объединенного кредитного бюро», располагающего информацией примерно о 97% банковских заемщиках.

Есть одно «но»: статистика говорит, что на протяжении многих лет в России расторгается более половины зарегистрированных браков. Раньше при разводе у молодых семей проблем не возникало – в силу непродолжительности совместного проживания супруги просто не успевали приобрести дорогостоящее имущество. Но строительный бум и доступность ипотечного кредитования сделали свое дело: проблема раздела недвижимости, купленной в ипотеку, получила широкое распространение.

Способы решения такой проблемы известны. Самый приемлемый из них – досрочное погашение ипотечного кредита, последующая продажа жилья и раздел вырученных денежных средств между бывшими супругами. Но в большинстве случаев у них нет денежных средств на погашение кредита. Начинаются длительные судебные тяжбы по разделу совместно нажитого имущества и долгов. Нередко дело заканчивается изъятием ипотечной квартиры кредитной организацией в счет долга.

Как бы там ни было, в подобных случаях все понятно: молодые люди зарегистрировали брак, пришли в банк и заключили договор. Они стали созаемщиками, а потому имеют равные права и обязанности. В том числе супруги несут солидарную ответственность перед банком по погашению кредита. Это значит, что банк вправе требовать исполнения обязательств по договору как от обоих супругов совместно, так и от любого из них в отдельности. Если один из них платить не в состоянии, долг гасит второй (ст. 323 Гражданского кодекса РФ).

Однако встречаются ситуации посложнее. Одну из них мы рассмотрим ниже. Что стало ее первопричиной – беспечность одного супруга или продуманный план другого – ответить на этот вопрос можно, лишь зная все обстоятельства сделки и условия кредитного договора. Нам они неизвестны. Но это и не нужно. Мы будем разбираться в том, как могут развиваться события дальше.

(Простые советы для тех, кто не хочет попасть в сложную ситуацию, вы найдете в материале «Родственники помогут... лишиться жилья»).

Нетипичная семейная история: покупка жилья – свадьба – развод

Один из читателей «АГ» попросил ответить на его вопросы: «Квартира куплена в ипотеку в период месячного ожидания регистрации брака. Какие права у супругов? Может ли супруг-собственник выселить из жилья супругу до расторжения брака?»

Заключение брака производится в личном присутствии лиц, вступающих в брак, по истечении месяца и не позднее 12 месяцев со дня подачи заявления в орган записи актов гражданского состояния в дату и во время, которые определены лицами, вступающими в брак, при подаче ими заявления о заключении брака (ч. 1 ст. 11 Семейного кодекса РФ). Но молодожены не стали дожидаться регистрации брака и приобрели квартиру в ипотеку. Должником по кредитному договору является муж, он же приобретатель жилья.

По общему правилу обязанность по исполнению договора и права на квартиру имеются лишь у супруга, заключившего договор купли-продажи недвижимости. Другому супругу свои права придется отстаивать в суде. В отсутствие судебного решения квартира, приобретенная до регистрации брака, не является совместно нажитым имуществом и не подлежит разделу.

Какое решение может принять суд?

• Если в период брака ипотечный кредит погашен или погашена его значительная часть, истец может претендовать на выделение доли в квартире в рамках иска о разделе имущества или о взыскании с собственника жилого помещения половины уплаченных за квартиру денежных средств.
• Если в период брака погашена часть ипотечного кредита, несоизмеримая со стоимостью квартиры, истец может претендовать лишь на взыскание с собственника жилого помещения половины уплаченных за квартиру денежных средств.

Члены семьи собственника, к которым относится его супруг, имеют право пользования жилым помещением наравне с собственником (ст. 31 Жилищного кодекса РФ). Значит, до расторжения брака супруга-несобственника выселить из жилья не получится. В удовлетворении такого иска собственника будет отказано. После расторжения брака супруг-несобственник обычно утрачивает право проживания в жилом помещении. Но не всегда все так просто. При рассмотрении судом иска собственника о выселении бывшего супруга значение будут иметь:

• наличие у ответчика другого жилого помещения;
• продолжительность выплат по ипотечному кредиту и общая сумма выплаченных денежных средств;
• место проживания несовершеннолетних детей;
• продолжительность брака и иные обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Таким образом, нельзя однозначно утверждать, что после расторжения брака супруг-несобственник утратит право проживания в жилом помещении. Тем более если речь идет о жилье, приобретенном в ипотеку.

(Читайте также: «Покупка квартиры до регистрации брака», «Раздел общего имущества супругов: успеть за 3 года», «Как делятся “наследственные” метры при разводе?», «Оценочная экспертиза при разделе совместно нажитого имущества», «Жене – недвижимость, мужу – долги?», «Судьба совместно нажитого имущества при банкротстве супруга»).