Как счет эскроу защищает при покупке квартиры

Польза счета эскроу для участника долевого строительства

Чтобы не получилось так, что участники долевого строительства вложили деньги в будущее жилье, а застройщик многоквартирный дом не построил, но и средства не вернул, был изобретен счет эскроу¹.

В ст. 860.7 Гражданского кодекса сказано, что на основании договора счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет для учета и блокировки денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях передачи ему имущества бенефициаром при возникновении оснований, предусмотренных договором.

Проще говоря, дольщик (депонент) кладет деньги на счет эскроу, а застройщик (бенефициар) может их забрать, когда введет дом в эксплуатацию. Такой формат расчетов не дает сделать из будущих новоселов обманутых дольщиков: когда застройщик деньги получил, но дом не достроил, и люди остались без жилья и средств. При открытом счете эскроу покупатель может рассчитывать на возврат денег. Но есть нюансы.

Как работает счет эскроу

Гражданин заключает с застройщиком договор участия в долевом строительстве (ДДУ). В разделе договора о цене и порядке расчетов фиксируется положение: стороны должны подписать договор счета эскроу, т.е. открыть в банке счет, на котором будут храниться денежные средства участника долевого строительства в размере, определенном ДДУ.

В ДДУ конкретизируются не только условия хранения средств на счете, но и обстоятельства, при которых они должны перейти застройщику. Обычно указывается, что он получает деньги после предоставления банку – эскроу-агенту разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выписки из ЕГРН о регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

Прописываются и другие условия. Например, средства на счет эскроу вносятся на срок, который не может превышать более чем на 6 месяцев срок ввода дома в эксплуатацию.

Если застройщик дом не построил, то деньги дольщика останутся «замороженными» в банке. Вернуть их можно, расторгнув ДДУ по соглашению сторон или через суд. Чтобы не пришлось идти в суд, лучше предусмотреть в ДДУ положение об отказе дольщика от исполнения обязательств при нарушении застройщиком условий договора. Тогда в случае отказа можно будет обратиться в банк и потребовать возврата денег. Также средства возвращаются при расторжении договора счета эскроу или по истечении срока его действия.   

Ни банк, ни застройщик не могут распоряжаться средствами на счете эскроу по своему усмотрению. Деньги перейдут застройщику только после исполнения им своих обязательств. Кроме того, нельзя приостановить операции по счету эскроу, арестовать его или списать средства по обязательствам дольщика или застройщика. Например, эти деньги не получится использовать для погашения кредита.

У счета эскроу есть и недостаток. В случае банкротства банка – эскроу-агента забрать со счета можно будет не больше 10 млн руб., поскольку эти средства страхует государство². Остальные деньги дольщика уйдут в конкурсную массу банка для расчетов по его долгам.

Но в любом случае счет эскроу остается эффективным механизмом защиты прав дольщиков. Он стимулирует застройщика завершить строительство дома и минимизирует риски, связанные с приобретением жилья.

(Полезные советы для участников долевого строительства вы найдете в подборке материалов на тему «Защита прав дольщиков».)