Новые антикризисные меры помогут арендаторам и покупателям недвижимости

Покупатели получат отсрочку по платежам за выкупаемое госимущество, а арендаторы смогут отказаться от исполнения договора и требовать продления аренды государственной и муниципальной недвижимости

Новые антикризисные меры помогут арендаторам и покупателям недвижимости

8 июня вступил в силу закон, которым предусмотрены новые антикризисные меры по поддержке бизнеса1.

Отсрочка по платежам за выкупаемое госимущество для субъектов МСП

Субъектам малого и среднего предпринимательства, решившим выкупить ранее арендуемое государственное имущество в рассрочку, предоставлено право получить отсрочку на 6–12 месяцев по платежам, которые должны быть внесены в текущем году. Органы госвласти и местного самоуправления не вправе будут отказать в этом покупателям. Но закон не устанавливает, какая из сторон договора купли-продажи решает, на какой срок предоставляется отсрочка. Продавцу и покупателю нужно будет договариваться.

В период предоставления отсрочки предпринимателю не придется платить проценты за пользование денежными средствами, штрафы и неустойки из-за несоблюдения установленных договором купли-продажи порядка и сроков внесения платы. Также не допускается установление дополнительных платежей в связи с предоставлением отсрочки.

Для ее получения вы должны обратиться к продавцу недвижимого имущества с предложением заключить дополнительное соглашение к договору. Обращение должно быть письменным. В нем необходимо указать срок, на который вы просите предоставить отсрочку. К обращению лучше приложить проект дополнительного соглашения – это может сократить время на принятие решения продавцом. Направить обращение нужно предусмотренным в договоре способом и по указанному в нем юридическому адресу продавца, а если способ не установлен – нарочным или по почте с обязательным подтверждением вручения письма. В случае конфликта это поможет доказать, что вы обращались с соответствующим предложением.

Арендаторы могут отказаться от договора, если арендная плата не будет снижена

Арендаторы вправе потребовать уменьшения размера арендной платы на срок до 1 года, а если согласие не будет достигнуто – в одностороннем порядке отказаться от договора аренды. Такое право предоставлено арендаторам, соответствующим одновременно нескольким критериям:

  • арендатор – субъект МСП осуществляет деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики2;
  • договор аренды заключен на определенный срок (т.е. не является бессрочным) до введения в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;
  • вид арендуемого имущества – здание, сооружение, нежилое помещение или их части, используемые для осуществления арендатором предпринимательской деятельности.

Воспользоваться правом на отказ от договора арендатор может до 1 октября 2020 г., если в течение 14 рабочих дней с момента обращения к арендодателю не удалось договориться об уменьшении размера арендной платы или ином изменении условий договора. При этом неважно, установлено ли в договоре право арендатора отказаться от его исполнения.

Реализация этого права предполагает минимальные потери для арендатора: с него не взимаются убытки арендодателя в виде упущенной выгоды или связанные с досрочным расторжением договора и т.п. Единственное, чем придется пожертвовать арендатору, – это обеспечительный платеж, уплаченный арендодателю. Он возврату не подлежит. Вместе с тем такой подход кажется не до конца продуманным. К примеру, размер обеспечительного платежа может составлять несколько ежемесячных арендных плат по причине того, что арендуемое помещение оснащено дорогостоящим оборудованием, а потому он может значительно превышать убытки арендодателя в связи с расторжением договора. Или договор может изначально предусматривать право арендатора на отказ от его исполнения без уплаты денежных сумм. Непонятно, почему в таких случаях при отсутствии нарушений арендатор должен лишиться обеспечительного платежа.

Если вы решите воспользоваться предоставленной возможностью, помните, что отказ от договора – крайняя мера, особенно если вы заинтересованы в аренде этого имущества. До того как вы решитесь на нее, следует постараться выговорить у арендодателя снижение арендной платы (как это сделать – читайте в статьях «Как добиться уменьшения размера арендных платежей?» и «Инструкция по ведению переговоров с арендодателем»). Право требовать уменьшения ее размера предоставлено арендаторам как государственного, так и частного имущества. Но в случае с частными собственниками пространства для маневра будет больше – они не скованы жесткими процедурными рамками, в отличие от публичных.

Если договоренности достичь не удалось, можно приступать к реализации своего права на отказ от договора. Для этого арендодателю необходимо направить уведомление. В нем нужно точно выразить свое намерение отказаться от исполнения договора и указать момент, с которого он будет считаться прекращенным. Если в договоре прописан порядок отказа от него, необходимо его придерживаться.

Арендаторы государственного и муниципального имущества вправе требовать продления аренды

1. Арендаторы земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, вправе до 1 марта 2021 г. потребовать от арендодателя увеличения срока действия договора аренды. Это возможно при условии, если:

  • договор аренды заключен до введения в регионе режима повышенной готовности или ЧС;
  • на дату обращения арендатора с таким требованием срок действия договора не истек, арендодатель не обращался в суд с требованием о расторжении договора;
  • на дату обращения арендатора к арендодателю у уполномоченного органа нет информации о неустраненных нарушениях законодательства при использовании участка.

Для увеличения срока действия договора аренды в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора заключается дополнительное соглашение. И арендодатель не вправе отказать в этом арендатору. Оно подписывается независимо от оснований заключения договора и наличия задолженности по арендной плате. Если договор аренды был заключен на торгах, соглашение подписывается без их проведения. Срок, на который продлевается договор, определяется арендатором. Но он не может превышать первоначальный срок действия договора или три года, если договор действует более трех лет.

2. Арендаторы иного государственного и муниципального недвижимого имущества, помимо земельных участков, имеют право на продление аренды на срок до 1 года. Для этого арендатор должен обратиться к арендодателю с предложением о заключении дополнительного соглашения к договору о продлении срока аренды на тех же условиях или иных согласованных сторонами условиях, не ухудшающих положение арендатора. В обращении следует указать желаемый срок пролонгации. К нему лучше приложить проект соглашения. Заключение такого соглашения является обязанностью арендодателя и осуществляется без проведения торгов и оценки рыночной стоимости объекта аренды.

Но имейте в виду: несмотря на то что обязанность госорганов заключить соглашение установлена законом, на практике вероятность получить отказ крайне высока. В случае отказа или отсутствия ответа вы вправе обратиться в суд. Вам необходимо будет доказать факт обращения с соответствующим требованием в госорган, поэтому письменное предложение нужно будет направить нарочным или по почте с обязательным подтверждением вручения письма. К исковому заявлению необходимо будет приложить проект дополнительного соглашения, о заключении которого вы просите. В случае удовлетворения ваших требований соглашение будет считаться заключенным с момента вступления в законную силу решения суда.

(Читайте также: «Как предпринимателю не упустить шанс на госпомощь?», «Полный список мер поддержки бизнеса», «Коронавирус скорректировал правила уплаты налогов», «Предприниматели – на налоговых каникулах», «Как получить субсидию на выплату зарплаты работникам», «Расходы на защиту от коронавируса можно учесть при расчете налога на прибыль», «Рекомендации для кредиторов и подмораторных должников», «Выплаты для семей с детьми в период распространения коронавируса».)


1 Федеральный закон от 8 июня 2020 г. № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции».

2 Полный перечень отраслей закреплен в Постановлении Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 434 (с учетом изменений).

Читайте также: