О летних поправках для садоводов и огородников

Уточнили понятие «хозяйственные постройки»

Хозяйственными постройками признаются сооружения или строения, возводимые на садовых и огородных земельных участках, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, в том числе сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы (Закон № 211-ФЗ, п. 3 ст. 3 Закона № 217-ФЗ).

Таким образом, конкретизировали, что хозпостройки являются объектами строительства и могут размещаться как на садовых, так и на огородных участках.

Также указали, что некапитальные постройки возводятся на садовых и огородных земельных участках согласно законодательству. То есть необходимо учитывать вид разрешенного использования участка, соблюдать строительные нормы и правила (Закон № 211-ФЗ, п. 4 ст. 23.1 Закона № 217-ФЗ).

Эти поправки понадобились, чтобы привести терминологию Закона № 217-ФЗ в соответствие с градостроительным законодательством, которое оперирует понятиями «строение», «сооружение», «объект капитального строительства», «некапитальные строения, сооружения». Кроме того, благодаря поправкам должно уменьшиться число споров, связанных со статусом хозпостроек и правилами их возведения, в том числе судебных споров с Росреестром о постановке таких построек на кадастровый учет.

На практике не всегда было понятно, нужно ли получать разрешение на строительство и регистрировать хозпостройки как объекты недвижимости. Росреестру приходилось разъяснять, какие постройки не признаются недвижимостью (Письмо Росреестра от 16 июня 2023 г. № 14-5293-ТГ/23).

Суды исходили из того, что хозпостройки могут быть объектами недвижимости или не являться таковыми в зависимости от их соответствия требованиям ст. 130 и 141.3 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). При этом указывали, что владелец участка сам принимает решение о регистрации постройки (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2021 г. № 17АП-10649/2020(10)-АК, Определение Верховного Суда РФ от 15 ноября 2023 г. № 25-КАД23-10-К4).

Уточнили понятие «огородный участок»

Огородный земельный участок – это участок, который предназначен для отдыха граждан и выращивания ими для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозпостроек, не являющихся объектами капитального строительства, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур (Закон № 211-ФЗ, п. 4 ст. 3 Закона № 217-ФЗ).

Такое определение ввели, чтобы конкретизировать правила размещения хозпостроек на огородных участках и привести положения Закона № 217-ФЗ к единой градостроительной терминологии.

Также законодательно закрепили подход, сложившийся в судебной практике: хозпостройки на огородном участке могут быть только некапитальными строениями или сооружениями (Обобщение причин отмены и изменения Первым кассационным судом общей юрисдикции судебных постановлений по административным делам за 9 месяцев 2020 г.).

Таким образом, на огородном земельном участке можно возводить хозпостройки, если те являются некапитальными строениями или сооружениями; предназначены для хранения инвентаря и урожая; возведены с учетом вида разрешенного использования участка, строительных норм и правил.

Скорректировали порядок принятия решений органами товарищества

Теперь при принятии решений общим собранием и правлением товарищества учитываются голоса всех участников заседания, а не только присутствующих. Заочное голосование можно проводить через портал госуслуг в порядке, определенном Правительством РФ (Закон № 211-ФЗ, ст. 16–18 Закона № 217-ФЗ).

В 2022 году установили, что общее собрание может проводиться в заочной форме путем электронного голосования (ст. 17.1 Закона № 217-ФЗ). Но в порядок подсчета голосов изменения не внесли: должны были учитываться голоса только присутствующих на собрании членов товарищества. К тому же не ввели правила проведения дистанционного голосования. Потому возникло противоречие Закона № 217-ФЗ со ст. 181.2 ГК РФ. Она предусматривает учет голосов всех участников собрания, в том числе при заочном голосовании. Новые поправки устранили эти недочеты.

Разработчики отметили, что изменения также призваны минимизировать споры об определении кворума при принятии решений органами товарищества путем очно-заочного или заочного голосования. Действительно, многие судебные дела с участием СНТ касаются оспаривания решений общих собраний из-за отсутствия кворума. Есть среди них и споры о порядке проведения заочного голосования (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 13 марта 2024 г. по делу № 8Г-35665/2023).

Ввели срок освоения садовых и огородных участков

Земельный кодекс РФ дополнили ст. 85.1, посвященной освоению и использованию участков из состава земель населенных пунктов (Закон № 307-ФЗ).

Освоить участок – значит привести его в пригодное состояние согласно целевому назначению и виду разрешенного использования. Правообладателю дается на это 3 года (исключение – рекультивация). Такой срок освоения применяется к садовым и огородным участкам (Закон № 307-ФЗ, п. 5 ст. 23 Закона № 217-ФЗ).

Правообладатель обязан приступить к использованию участка со дня приобретения права на него, а если требуется освоение – не позднее 3 лет. Перечень мероприятий по приведению участков в пригодное состояние и признаки их неиспользования определяет Правительство РФ.

Ранее трехлетний срок освоения и признаки неиспользования были установлены только для земель сельхозназначения. Для участков других категорий их определяли суды с учетом обстоятельств дела.

Так, вопросы использования земельного участка затрагивались при обжаловании решения общего собрания СНТ об изъятии участка на основании устава товарищества (Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 11 марта 2020 г. по делу № 8Г-337/2020, Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 27 июня 2022 г. по делу № 8Г-11705/2022, Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 21 июля 2022 г. по делу № 8Г-12741/2022, Определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 15 мая 2024 г. по делу № 8Г-1155/2024).

Обычно в подобных делах суды указывали, что решение об изъятии участка в случае его ненадлежащего использования принимает уполномоченный орган госвласти или местного самоуправления. Общее собрание СНТ не вправе отбирать участки.

Благодаря поправкам появился механизм вовлечения неиспользуемой земли в хозяйственный оборот. При этом вырастет риск изъятия участков, к освоению которых правообладатели так и не приступили.

Сегодня за неиспользование садовых и огородных участков собственникам грозит лишь штраф (п. 3 ст. 8.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях). С 1 марта 2025 года, когда поправки вступят в силу, будет применяться ст. 284 ГК РФ об изъятии неиспользованного участка по решению суда.

Пока до конца неясно, как будет работать новый механизм. Соблюдение требований земельного законодательства контролирует Росреестр и местные администрации. Полагаю, они будут выявлять неосвоенные в СНТ или ОНТ участки и запускать установленные процедуры.