Недвижимость: изменения в законах и разъяснения органов за второе полугодие 2024 года

Поправки

Эксперт по недвижимому имуществу Алексей Подпалый:

Жильцы смогут голосовать через портал госуслуг

У собственников помещений появится возможность принимать участие в управлении многоквартирным домом через портал госуслуг. Туда будет поступать информация о проведении общих собраний собственников, принятых решениях и оформленных протоколах (Федеральный закон от 13 декабря 2024 г. № 463-ФЗ).

Маткапитал не получится потратить без заключения о пригодности будущего жилья

Для распоряжения средствами материнского капитала подается заявление в Социальный фонд. При намерении потратить деньги на покупку дома в удовлетворении заявления откажут, если не будет представлено заключение о пригодности помещения для проживания (Федеральный закон от 26 декабря 2024 г. № 495-ФЗ, п. 8.1 ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ).

Подарить недвижимость без нотариуса нельзя

Договор дарения недвижимости должен получить нотариальное удостоверение. Нотариус проверит, действительно ли даритель хочет передать имущество, и разъяснит ему правовые последствия сделки (Федеральный закон от 13 декабря 2024 г. № 459-ФЗ).

Создание машино-мест упростили

Если гараж находится в общей долевой собственности автовладельцев, каждый из них вправе выделить свою долю, определив границы машино-места, и зарегистрировать право на него.

Для этого нужно либо согласие иных участников долевой собственности, либо соглашение всех сособственников или решение общего собрания, определяющие порядок пользования гаражом (ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ).

Если же нет ни согласия участников, ни соглашения сособственников или решения общего собрания, то доля выделяется в порядке, предусмотренном ч. 3.2–3.11 ст. 6 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ (Федеральный закон от 23 ноября 2024 г. № 403-ФЗ).

Граждане вправе сами продать заложенное по ипотеке имущество

Раньше банки реализовывали залоговое имущество, причем обычно по низкой цене. А теперь заемщики могут самостоятельно продавать ипотечную недвижимость.

Гражданину нужно уведомить банк о своем намерении. Тот установит срок реализации недвижимости и минимальную цену.

Отказать банк вправе только в определенных случаях. Например, если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о банкротстве.

За счет денежных средств, полученных от продажи заложенного имущества, погашается долг по ипотеке. Оставшаяся сумма будет перечислена заемщику (Федеральный закон от 12 июня 2024 г. № 140-ФЗ).

Банкроты сохранят единственное ипотечное жилье

Граждане смогут сохранить приобретенную в ипотеку недвижимость в случае их банкротства. Есть два способа: полное погашение задолженности по ипотечному кредиту третьим лицом либо заключение мирового соглашения с банком (Федеральный закон от 8 августа 2024 г. № 298-ФЗ, подробнее – в статье «Августовские поправки в Закон о банкротстве»).

К слову, Банк России установит лимиты по выдаче банками и микрофинансовыми организациями ипотечных кредитов (Федеральный закон от 23 ноября 2024 г. № 414-ФЗ).

Приостановку госрегистрации прав на недвижимость можно обжаловать без суда

Разрешено досудебное обжалование решения о приостановлении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимость. В течение 15 рабочих дней с момента получения такого решения нужно подать жалобу в апелляционную комиссию (Федеральный закон от 22 июля 2024 г. № 207-ФЗ).

Регистрация по месту жительства возможна по доверенности

Заявление о регистрации по месту пребывания или жительства вправе подать представитель по нотариально удостоверенной доверенности или приравненной к таковой. В ней должны быть предусмотрены полномочия на подписание и подачу заявления и документов (Федеральный закон от 22 июня 2024 г. № 156-ФЗ).

Для регистрации по месту пребывания или жительства ребенка до 14 лет потребуется документ, подтверждающий российское гражданство. Например, свидетельство о рождении с соответствующей отметкой или загранпаспорт ребенка (Постановление Правительства РФ от 1 августа 2024 г. № 1042).

Дачную амнистию распространили на бани и кухни

Стало проще оформить права на летние кухни, бани, сараи, погреба и прочие хозпостройки. Сведения о таких объектах вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) на основании старых документов технического учета или инвентаризации, составленных до 1 января 2013 года (Федеральный закон от 29 октября 2024 г. № 370-ФЗ, подробнее – в статье «Дачную амнистию распространили на хозпостройки и дома блокированной застройки»).

Ввели срок освоения садовых и огородных участков

Правообладателю дается три года на приведение участка в пригодное состояние согласно целевому назначению и виду разрешенного использования (исключение – рекультивация). Ранее трехлетний срок освоения был установлен только для земель сельхозназначения (Федеральный закон от 8 августа 2024 г. № 307-ФЗ, подробнее – в статье «О летних поправках для садоводов и огородников»).

Срок для освоения участка будет исчисляться с 1 марта 2025 года, то есть с даты вступления в силу Закона № 307-ФЗ (Письмо Росреестра от 28 ноября 2024 г. № 11-0489-СЗ/24).

Минимальный срок владения участком уточнили

При продаже недвижимости с полученного дохода уплачивается НДФЛ. Однако доход освобождается от налогообложения, если недвижимость находилась в собственности в течение минимального предельного срока владения имуществом.

Теперь в минимальный предельный срок владения земельным участком, образованным в результате раздела или перераспределения исходного участка в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд, включается срок нахождения в собственности налогоплательщика исходного участка.

Данное правило распространяется на доходы, полученные с 1 января 2024 года (Федеральный закон от 22 июля 2024 г. № 193-ФЗ).

Также установлен порядок расчета срока владения участком, который образован в результате раздела, выдела, объединения или перераспределения исходных земельных участков. В период владения образованного участка включили время нахождения в собственности исходных земель.

При объединении земель минимальный предельный срок владения образованным участком исчисляется с даты возникновения права на последний из исходных участков (Федеральный закон от 12 декабря 2024 г. № 449-ФЗ).

Собственников обязали приобрести госучастки

Если у гражданина или юрлица нет права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены его здание или сооружение, помещения или машино-места, то придется приобрести этот участок в собственность или аренду (Федеральный закон от 26 декабря 2024 г. № 487-ФЗ).

Арендную плату за госучасток рассчитают с учетом кадастровой стоимости

С 1 января 2026 года размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, будет определяться только на основании его кадастровой стоимости (Федеральный закон от 8 августа 2024 г. № 321-ФЗ).

Сегодня единого подхода к расчету платы за аренду нет. Она определяется и на основании кадастровой стоимости, и по результатам торгов, и с учетом ставок Росреестра.

Резиденты ОЭЗ смогут передавать в залог арендные права на участки

Резидент особой экономической зоны не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу. Однако разрешена передача арендных прав на участок в залог (Федеральный закон от 28 декабря 2024 г. № 527-ФЗ).

Предельные значения налоговых ставок для недвижимости изменились

Для объектов капитального строительства, кадастровая стоимость которых превышает 300 000 000 рублей, предельные значения налоговых ставок повышаются с 2 до 2,5%. Их конкретные значения устанавливаются законами субъектов РФ по налогу на имущество организаций и нормативно-правовыми актами представительных органов муниципалитетов (законами городов федерального значения) по налогу на имущество физлиц.

Для участков, кадастровая стоимость которых больше 300 000 000 рублей, предельное значение ставки по земельному налогу увеличивается с 0,3 до 1,5% (Федеральный закон от 12 июля 2024 г. № 176-ФЗ, информация ФНС России от 18 июля 2024 г.).

Юрист Анастасия Елисеева:

Граждан с жилищными кредитами освободили от НДФЛ

Разрешено не платить НДФЛ с материальной выгоды, возникшей из-за экономии на процентах за пользование кредитными средствами, при соблюдении следующих условий:

• кредитный договор заключен до 31 декабря 2024 года;
• кредит выдан на строительство жилого дома либо покупку построенного дома, квартиры, комнаты или земельного участка для индивидуального жилищного строительства;
• у заемщика есть право на имущественный налоговый вычет.

Освобождение от НДФЛ распространяется только на разницу между ставкой в кредитном договоре и ключевой ставкой Центробанка (Федеральный закон от 29 октября 2024 г. № 362-ФЗ).

Раньше россияне платили НДФЛ, если ставка по кредиту была ниже 2/3 ключевой ставки. На разницу, которая и являлась материальной выгодой, начислялся налог. До 29 октября 2024 года данная обязанность была под мораторием.

Дольщики получат сниженные неустойки от застройщиков-нарушителей

За отказ удовлетворить требования потребителя застройщик заплатит штраф – 5% от присужденной суммы (ранее – 50%).

За нарушение сроков устранения недостатков, выполнения требования об уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков застройщик заплатит за каждый день просрочки неустойку. Ее размер – 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков, или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства (ранее – 1%).

Если участник купил жилье для личных или семейных нужд, то неустойка выплачивается ему в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков.

Если из-за недостатков квартира непригодна для проживания, неустойка рассчитывается от цены договора.

С 5 до 3 лет сокращен срок гарантийных обязательств застройщика (Федеральный закон от 8 августа 2024 г. № 266-ФЗ). При этом стороны договора участия в долевом строительстве вправе установить больший гарантийный срок. Это не препятствует государственной регистрации договора (Письмо Минcтроя России от 20 сентября 2024 г. № 55139-НС/07).

Особенности применения финансовых санкций и других мер ответственности за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве предусмотрены Постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326. В конце прошлого года в него были внесены изменения (Постановление Правительства РФ от 26 декабря 2024 г. № 1916).

За некачественный ремонт застройщик заплатит 3% от цены квартиры

При нарушении застройщиком требований к результату отделочных работ или работ по установке оконных, дверных блоков и сантехнического оборудования с застройщика может быть взыскано не более 3% от цены договора, если больший процент не предусмотрен договором.

Гарантийный срок на результат отделочных работ устанавливается договором и не должен составлять менее года.

Договор может содержать условие о соответствии результата отделочных работ стандарту застройщика. При этом требования застройщика к результату работ должны совпадать с требованиями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти (Федеральный закон от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ).

Отдельные обязанности застройщика закреплены Федеральным законом от 26 декабря 2024 г. № 487-ФЗ. В частности, он должен совершить действия, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, для кадастрового учета или госрегистрации, а также обеспечить регистрацию прав собственности дольщиков на переданные им помещения.

Этим же законом предусмотрены случаи бумажного и электронного взаимодействия с Росреестром застройщиков и иных юрлиц (гаражные, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, товарищества собственников жилья, садоводческие и огороднические товарищества).

Нормы о приватизированном жилье обновили

В 2025 году начнут действовать поправки о приватизированных жилых помещениях и помещениях, которые находятся в собственности в связи с полной выплатой паевых взносов членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов (Федеральный закон от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ).

Бывшие члены семьи собственника такого жилья смогут сохранить право пользования им при соблюдении определенных законом условий.

Ипотека указанных помещений будет устанавливаться с нотариально удостоверенного согласия членов семьи собственника.

Сведения о членах семьи станут отражать в ЕГРН.

Положения о хозпостройках и правила принятия решений органами товарищества скорректировали

Хозпостройки являются объектами строительства и могут размещаться на садовых и огородных земельных участках. На таких участках разрешено возводить некапитальные хозпостройки, предназначенные для хранения инвентаря и урожая. При этом должны соблюдаться требования законодательства – в частности, учитывается вид разрешенного использования участка.

При принятии решений общим собранием и правлением товарищества засчитываются голоса всех участников заседания, а не только присутствующих, как раньше (Федеральный закон от 22 июля 2024 г. № 211-ФЗ, подробнее – в статье «О летних поправках для садоводов и огородников»).

Передачу участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и садоводства упростили

Извещение не публикуется и аукцион не проводится, если с заявлением о предоставлении земельного участка обращается лицо, имеющее право на его приобретение в собственность бесплатно, безвозмездное пользование или аренду без торгов (Федеральный закон от 8 августа 2024 г. № 319-ФЗ).

Госпошлины по сделкам с недвижимостью выросли

С 1 января 2025 года увеличились госпошлины за регистрационные действия с недвижимостью. В частности, пошлина за госрегистрацию договора аренды недвижимости, уступки права требования по договору аренды составляет 4000 рублей для граждан и 44 000 рублей для организаций (Федеральный закон от 29 октября 2024 г. № 362-ФЗ).

Военнослужащие с детьми-инвалидами получат жилье вне очереди

Дополнен список действующих и уволенных со службы военнослужащих, которым предоставляются либо деньги на приобретение или строительство жилья, либо жилые помещения в собственность бесплатно или по договору социального найма (Федеральный закон от 30 ноября 2024 г. № 437-ФЗ).

Список дан в пункте 17 статьи 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ. В него включены военнослужащие, у которых не меньше трех детей или ребенок-инвалид.

Они же смогут претендовать на предоставление вне очереди служебного жилья, помещения в общежитии или арендованного жилого помещения. Перечень военнослужащих с таким правом дан в пункте 10 статьи 15.2 Федерального закона от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ.

Жильем обеспечат участников СВО – членов ЖСК

Участники СВО получили право на вступление в жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), которым государство безвозмездно предоставляет земельные участки для строительства домов (Федеральный закон от 13 декабря 2024 г. № 474-ФЗ).

Такие ЖСК создаются для обеспечения граждан жильем (пункт 9.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ). Для включения в список граждан, имеющих право быть принятыми в члены ЖСК, участник СВО должен подать заявление в орган местного самоуправления по месту жительства (часть 6.11 статьи 11, часть 5.2 статьи 16.5 Федерального закона от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ).

Молодые семьи участников СВО получат деньги на жилье

Выплаты на приобретение или строительство жилья предоставляются семьям участников СВО, в которых каждому из супругов не исполнилось 35 лет. Наличие детей необязательно. Также господдержку получит одинокий родитель до 35 лет, воспитывающий одного ребенка или нескольких детей (Постановление Правительства РФ от 7 ноября 2024 г. № 1509).

Выплату начислят, только если семья нуждается в улучшении жилищных условий. Ее размер составит 30–35% стоимости жилья.

Средства можно направить на покупку квартиры в новостройке, приобретение дома или его строительство, первоначальный взнос или погашение ипотеки.

При утрате жилья из-за ЧС выплату получат владельцы долей в других помещениях

Граждане, чье жилье пострадало в результате чрезвычайных ситуаций, получат выплату от государства, даже если у них есть доли в другом пригодном для проживания помещении. Однако доля каждого члена семьи должна составлять менее 18 кв. м (Постановление Правительства РФ от 21 августа 2024 г. № 1117).

Порядок ведения реестра незавершенных объектов строительства уточнили

Новыми основаниями для исключения объекта из федерального реестра незавершенных объектов строительства являются:

• его снос и списание;
• передача объекта из федеральной собственности в региональную или муниципальную (Постановление Правительства РФ от 24 сентября 2024 г. № 1300).

Государство модернизирует отопительные системы частных домов

Финансироваться за счет бюджетных средств в рамках проекта «Чистый воздух» может модернизация систем угольного отопления частных домовладений. Деньги пойдут на приобретение, установку и монтаж твердотопливных котлов с автоматической подачей не только угля, но и термоугля и пеллет (Постановление Правительства РФ от 15 августа 2024 г. № 1088).

Выписки из ЕГРН подорожали

Увеличилась стоимость выписок из ЕГРН. Например, выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости обойдется гражданину в 920 рублей на бумажном носителе и в 580 рублей в электронной форме. Организация отдаст 2540 рублей за ту же бумажную выписку и 1640 рублей за электронную (Приказ Росреестра от 28 октября 2024 г. № П/0335/24, информация Росреестра от 20 сентября 2024 г.).

В столице запретили строительство тесных квартир

В Москве запрещено строить однокомнатные квартиры и студии меньше 28 кв. м и двухкомнатные квартиры меньше 44 кв. м. В указанные площади не включаются балконы, лоджии, террасы, холодные кладовые и приквартирные тамбуры.

Запрет не касается помещений, уже находящихся на стадии строительства (Постановление Правительства Москвы от 23 июля 2024 г. № 1672-ПП).

Разъяснения госорганов

Эксперт по недвижимому имуществу Алексей Подпалый:

Об изменениях в сфере недвижимости за третий квартал 2024 года

Росреестр подготовил дайджест законодательных изменений в сфере земли и недвижимости за третий квартал прошлого года.

В частности, орган отметил, что в Постановлении Правительства РФ от 17 сентября 2024 г. № 1270 уточняются требования к содержанию протокола общего собрания членов садового некоммерческого товарищества о проведении догазификации.

Напомним, что владельцы участков на территории СНТ получили право бесплатно подключить газ (Постановление Правительства РФ от 16 апреля 2024 г. № 484). Росреестр выпустил путеводитель для садоводов по догазификации домов в СНТ (информация Росреестра от 2 декабря 2024 г.).

ФНС подготовила информацию о законах, применение которых начиная с 2025 года может существенно повлиять на налогообложение недвижимого имущества (Письмо ФНС России от 28 декабря 2024 г. № БС-4-21/14784@).

Об освобождении от налогообложения дохода с продажи квартиры

ФНС напомнила, что доход от продажи квартиры, полученный семьей с двумя или более несовершеннолетними детьми, освобождается от налогообложения независимо от срока ее нахождения в собственности при соблюдении ряда условий. В частности, налогоплательщику и членам его семьи на дату отчуждения жилья не должно принадлежать в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение с площадью, превышающей площадь купленного взамен старого жилья.

Также орган разъяснил, как исчисляется срок владения единственным жильем, которое приобретено по договору участия в долевом строительстве (Письмо ФНС России от 15 июля 2024 г. № БС-17-11/2053@).

О льготах по имущественным налогам

Собственники жилья, земельных участков и транспортных средств могут узнать о налоговых льготах через сервис ФНС «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам» (информация ФНС России от 14 января 2025 г.).

Об исчислении земельного налога

Налоговый орган сообщил о двух письмах Минфина по вопросам применения коэффициентов при расчете земельного налога (Письмо ФНС России от 3 октября 2024 г. № БС-4-21/11284@).

Если земельный участок гражданина включили в границы территории другого муниципального образования, в котором налоговая ставка отличается от применявшейся (например, Троицк оказался в составе Москвы), то налог исчисляется согласно п. 7 ст. 396 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ). Учитывается коэффициент, определяемый как отношение числа полных месяцев, в течение которых участок находился в границах муниципального образования, к числу календарных месяцев в налоговом периоде (Письмо Минфина России от 22 июля 2024 г. № 03-05-06-02/68373).

При исчислении земельного налога в отношении участков, приобретенных в собственность организациями для жилищного строительства в рамках комплексного развития территорий без заключения договоров, повышающие коэффициенты применяются согласно п. 15 ст. 396 НК РФ, то есть с даты госрегистрации прав на участки (Письмо Минфина России от 1 октября 2024 г. № 03-05-04-02/94789).

Об уплате налога на прибыль при продаже недвижимости

Бюджетное учреждение платит налог на прибыль только при превышении дохода от реализации недвижимости, закрепленной за ним на праве оперативного управления, над ее стоимостью. В случае продажи такого недвижимого имущества возникают доходы федерального бюджета с обязательным зачислением средств от продажи в доход этого бюджета (Письмо Минфина России от 8 августа 2024 г. № 03-03-06/3/74339).

Юрист Анастасия Елисеева:

О мошеннических схемах с недвижимостью граждан

Росреестр рассказал, как мошенники обманывают собственников недвижимости (информация Росреестра от 23 сентября 2024 г.).

Например, злоумышленник звонит жертве и представляется сотрудником Росреестра или правоохранительного органа. Затем он убеждает человека в том, что аферисты хотят завладеть его недвижимостью, и просит помочь в их поимке. А для защиты имущества предлагает его продать, после чего собственник остается без жилья и денег.

Росреестр предупредил, что о подобных звонках нужно незамедлительно сообщать в полицию.

О справке для бывшего собственника об интересовавшихся его недвижимостью

Бывший собственник вправе получить справку о лицах, интересовавшихся объектом недвижимости, который принадлежал ему в течение трех лет, предшествующих дате поступления запроса от таких лиц (Письмо Росреестра от 8 ноября 2024 г. № 13-01109/24).

Об определении налоговой базы по земельному налогу при изменении характеристик участка

В 2022 году провели государственную кадастровую оценку земельных участков всех категорий. Результаты оценки применяются с 1 января 2023 года при внесении их в ЕГРН.

Для поддержки владельцев участков в законе была сделана оговорка. Налоговая база за 2023 год определяется как кадастровая стоимость участка, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января 2022 года, если ее значение, подлежащее применению с 1 января 2023 года, превышает кадастровую стоимость на 1 января 2022 года. Исключение составляют случаи увеличения кадастровой стоимости из-за изменения характеристик участка (Письмо ФНС России от 14 августа 2024 г. № СД-4-21/9306@, информация ФНС России от 9 сентября 2024 г.).

О применении вычета по НДС при выплате участнику общества дивидендов недвижимостью

Передача участнику общества недвижимого имущества в качестве дивидендов подлежит обложению налогом на добавленную стоимость (НДС).

При этом сумму НДС общество к оплате участнику не предъявляет. Счет-фактура, выставленный обществом участнику, в книге покупок не регистрируется. Соответственно, вычет по НДС, выделенный в счете-фактуре, участник не производит (Письмо Минфина России от 7 июня 2024 г. № 03-07-11/52884).

О необоснованном разделении недвижимости

ФНС дополнила обзор результатов рассмотрения споров, связанных с необоснованным разделением в бухучете единого объекта основных средств, относящегося к недвижимости (Письмо ФНС России от 25 июня 2024 г. № БС-4-21/7145@).

В него включили спор об исключении из расчета налога на имущество организаций солнечных электростанций. Налоговая инспекция посчитала, что спорные объекты подлежат обложению налогом, потому что обладают признаками недвижимой и неделимой вещи. Однако суд с такой позицией не согласился. Он отметил, что ни использование имущества по назначению, ни объединение вещей в имущественный комплекс не являются достаточными основаниями для квалификации их как объектов налогообложения (дело № А12-9734/2023).

О закупке жилых помещений

Участниками закупки жилого помещения могут быть не только собственники, но и посредники. Для подтверждения соответствия помещения требованиям законодательства заказчик обязывает участника представить документы, подтверждающие госрегистрацию права собственности на недвижимое имущество. При этом установление условия о наличии у участника права собственности на помещение будет считаться нарушением закона (Письмо ФАС России от 13 декабря 2024 г. № МШ/115170/24).

***

О других законодательных изменениях и важных выводах Конституционного и Верховного судов РФ читайте в обзоре «Недвижимость: поправки и разъяснения за первое полугодие 2024 года».

Также вы можете ознакомиться с выводами Конституционного Суда РФ за второе полугодие 2024 года.