Недвижимость: поправки и разъяснения за первое полугодие 2024 года

Изменения в законах

Михаил Рычков, юрист Санкт-Петербургского адвокатского бюро «Гуцу, Жуковский и Партнеры»:

Правила сдачи жилья ужесточили

С 3 апреля 2024 г. собственники вправе сдавать жилье в многоквартирных домах, в том числе в краткосрочный наем, только если:

• не нарушаются права и законные интересы соседей;
• соблюдаются правила пользования жилыми помещениями и содержания общедомового имущества;
• выполняются требования энергетической эффективности и оснащенности помещений приборами учета, требования к предоставлению коммунальных услуг.

В противном случае соседи могут обратиться в суд для защиты своих прав (Федеральный закон от 23 марта 2024 г. № 55-ФЗ).

Предпосылкой для принятия поправок стало Постановление Конституционного Суда РФ от 23 марта 2023 г. № 9-П (подробнее в новости «КС выявил пробел в урегулировании особенностей краткосрочного найма жилых помещений в МКД»). Был сделан вывод, что краткосрочная сдача жилья законом не запрещена. Однако если обнаружено, что организована гостиничная деятельность, можно обратиться в Роспотребнадзор или суд с просьбой о ее приостановлении или запрете.

Собственники жилья имеют право сдавать его на основании договора найма, аренды или безвозмездного пользования. Однако это не должно создавать неудобства для других жильцов дома и повышать интенсивность эксплуатации мест общего пользования (п. 14 Обзора практики Конституционного Суда РФ за первый квартал 2023 г.).

Бланк заявления о перепланировке помещения обновили

Минстрой утвердил новые формы:

• заявления о переустройстве или перепланировке помещения в многоквартирном доме;
• документа, подтверждающего принятие решения о согласовании либо об отказе в согласовании переустройства или перепланировки такого помещения.

Обновленные формы применяются с 25 июня 2024 г. (Приказ Минстроя от 4 апреля 2024 г. № 240/пр, Постановление Правительства РФ от 17 июня 2024 г. № 812).

Собственникам аварийных домов предоставят жилье вне очереди

Если единственное жилье собственника признано непригодным для проживания и не подлежит ремонту или реконструкции, он может получить жилое помещение по соцнайму вне очереди (Федеральный закон от 14 февраля 2024 г. № 14-ФЗ).

Это стало возможным благодаря Постановлению Конституционного Суда РФ от 25 апреля 2023 г. № 20-П (подробнее в новости «КС: Порядок предоставления жилья малоимущим должен быть пересмотрен» и новости «Эксперты оценили выводы КС об изменении порядка предоставления жилья малоимущим»).

Раньше такое право было только у нанимателей – граждан, проживающих в квартирах на основании договора социального найма.

Однако если участок, на котором расположено аварийное жилье, изымается для государственных или муниципальных нужд в порядке ст. 32 Жилищного кодекса РФ, то собственник не вправе претендовать на внеочередное заключение договора соцнайма.

Россияне получат бесплатную землю, если потеряли дома из-за обстрелов

Граждане, которые потеряли жилье из-за обстрелов вооруженных формирований Украины или террористических актов, могут бесплатно получить земельные участки из государственной или муниципальной собственности (Постановление Правительства РФ от 2 февраля 2024 г. № 102).

Участки передадут без учета правила однократности, предусмотренного п. 1 ст. 39.19 Земельного кодекса РФ. Это значит, что получить их могут даже те граждане, которым землю уже предоставляли.

Постановление распространяется на правоотношения, возникшие до его вступления в силу. То есть граждане, пострадавшие до 6 февраля 2024 г., тоже вправе претендовать на землю.

Газ проведут бесплатно до участков в СНТ

Владельцы участков на территории СНТ могут бесплатно подключить газ (Постановление Правительства РФ от 16 апреля 2024 г. № 484).

Пользоваться газом разрешено только для личных нужд, не связанных с предпринимательством. Его проведут до участков, расположенных в границах газифицированных населенных пунктов.

Для этого необходимо подготовить заявку о подключении на имя единого или регионального оператора газификации. Подать ее могут жители или председатель СНТ после принятия решения на общем собрании членов СНТ. Протокол собрания нужно приложить к заявке. Также граждане должны подтвердить документами право собственности на участок или иное право на домовладение на территории СНТ.

Подключение участков к энергоснабжению упростили

Теперь коммуникация с сетевой организацией проходит через энергосбытовую компанию – гарантированного поставщика (Постановление Правительства РФ от 29 марта 2024 г. № 395).

Гражданину, желающему подключить участок к энергоснабжению, нужно направить заявление и документы энергосбытовой компании. Она в течение 15 дней должна создать на своем сайте личный кабинет для заявителя и направить туда договор. Информация о допуске в эксплуатацию прибора учета электроэнергии также появится в личном кабинете.

Дачную амнистию для общего имущества продлили

Амнистия будет действовать до марта 2031 г., так как не все садоводческие и огороднические хозяйства успели ею воспользоваться (Федеральный закон от 14 февраля 2024 г. № 20-ФЗ).

Дачная амнистия – это упрощенный порядок оформления прав на объекты недвижимости. В частности, такой порядок установлен для госрегистрации прав на здания и сооружения общего пользования, расположенные в границах СНТ или ОНТ и созданные до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ.

Для регистрации прав на подобный объект достаточно предоставить декларацию, заверенную председателем садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, а также правоустанавливающий документ на участок общего назначения, на котором объект расположен.

Михаил Краснов, партнер, руководитель практики налогового и юридического консультирования Consul Group:

Срок аренды для выкупа бизнесом имущества у государства сократили

С 2 лет до года уменьшили срок непрерывной аренды государственного или муниципального имущества для реализации субъектами МСП преимущественного права на его выкуп (Федеральный закон от 6 апреля 2024 г. № 76-ФЗ).

Порядок присвоения и аннулирования адресов уточнили

Сведения об адресах синхронизируют с данными кадастрового учета. Установлено правило соответствия номерной части адреса объекта незавершенного строительства адресному ориентиру земельного участка, на котором он находится.

Сокращен с 10 до 5 рабочих дней срок присвоения или аннулирования адреса в случае подачи электронного заявления (Постановление Правительства РФ от 5 февраля 2024 г. № 124).

Разъяснения госорганов

Михаил Рычков:

Доход семьи от продажи объекта незавершенного строительства не освобождается от НДФЛ

В перечень недвижимости, при продаже которой семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты НДФЛ, входят комната, квартира или ее часть, жилой дом или его часть, а также доли в них. В этом перечне нет объектов незавершенного строительства (Письмо ФНС от 17 апреля 2024 г. № БС-17-11/1120@, информация ФНС от 20 мая 2024 г.).

Договор о покупке квартиры в общую долевую собственность супругов нужно заверить у нотариуса

По закону имущество супругов является совместной собственностью. Но только если брачным договором не установлено иное (ст. 33 Семейного кодекса РФ).

Если договор о покупке недвижимости вместо совместной собственности предусматривает общую долевую, то считается, что он содержит элементы брачного договора.

Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. К договору купли-продажи, содержащему элементы брачного договора, применяются те же требования (п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса РФ). Если договор не удостоверен, то сделка считается ничтожной (п. 3 ст. 163 Гражданского кодекса РФ). При этом она будет признана недействительной лишь отчасти, если в любом случае была бы совершена, даже без ничтожного условия.

Таким образом, договор о покупке квартиры в общую долевую собственность супругов при отсутствии брачного договора с аналогичным условием должен быть удостоверен у нотариуса. Иначе условие об изменении законного режима совместной собственности будет являться недействительным (Письмо Минюста от 29 декабря 2023 г. № 12-154007/23).

Для внесения сведений о втором супруге в Реестр недвижимости согласие залогодержателя не нужно

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если в брачном договоре не предусмотрено иное (ст. 33, 34 Семейного кодекса РФ). И неважно, кто из супругов внес деньги и на имя кого из них имущество оформлено. Даже после внесения в ЕГРН записи о регистрации права собственности одного из супругов их имущество считается общим.

Когда недвижимость, заложенная по договору ипотеки, является совместной собственностью супругов, но оформлена только на одного из них, согласие залогодержателя для внесения в ЕГРН сведений о втором супруге не требуется (Письмо Росреестра от 17 мая 2024 г. № 14-4493-ТГ/24).

Росреестр объяснил, как построить дом без нарушения закона

Важно выбрать подходящую землю, чтобы построить дом и хозяйственные сооружения, разбить рядом сад или огород. Для этого подойдет участок с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), садоводства или ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок).

На таком участке дом можно зарегистрировать в качестве жилья по дачной амнистии. Не придется уведомлять о начале и окончании строительства, получать разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Однако нужно учитывать ограничения (Приказ Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412). Дом не должен быть выше 20 м, иметь более трех надземных этажей и состоять из квартир или блок-секций.

Проверить вид разрешенного использования участка можно с помощью сервиса «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме онлайн» на Публичной кадастровой карте, или заказав выписку из ЕГРН. В выписке также отражаются ограничения и обременения. Оформить ее можно через сайт Росреестра, на портале госуслуг или в МФЦ (информация Росреестра по Москве от 16 мая 2024 г.).

Михаил Краснов:

Росреестр запустил сервис для самообследования земельных участков

Сервис позволяет самостоятельно проверить соблюдение обязательных требований при использовании земельных участков. Результат будет сформирован на основе данных из ЕГРН и ответов пользователя на вопросы. Если выявлены нарушения, он получит рекомендации по их устранению (информация Росреестра от 23 апреля 2024 г.).

Для самопроверки авторизация необязательна. И Росреестр уверил, что результаты опроса не видит. Но все же советую аккуратнее работать с такими сервисами. Опасение вызывает использование налоговыми и правоохранительными органами специальных деклараций в рамках «амнистии капитала», которые тоже обещали никому не показывать.

Для налогообложения участков применяется актуализированная кадастровая стоимость

В 2022 г. была проведена новая кадастровая оценка земельных участков во всех регионах России, кроме новых. В 2023 г. ее результаты применялись для налогообложения с учетом некоторых особенностей. Сегодня для исчисления земельного налога используются внесенные в ЕГРН результаты кадастровой оценки, действовавшие на 1 января 2024 г.

Для граждан налоговые органы определяют налоговую базу и указывают ее в уведомлении. Организации это делают сами (информация ФНС от 21 марта 2024 г.).

Во избежание возникновения недоимки, пеней и штрафов рекомендую землевладельцам проверить кадастровую стоимость своих участков. При необходимости стоит оперативно заняться ее оспариванием.

Главным администраторам средств федерального бюджета дали разъяснения о предоставлении бюджетной и бухгалтерской отчетности

Рекомендовано раскрывать данные об активах, обязательствах, финансовых результатах и иных объектах бухгалтерского учета. При этом нужно принимать во внимание события после отчетной даты. К ним отнесено изменение кадастровой стоимости земельных участков на основании акта уполномоченного органа (Письмо Минфина и Федерального казначейства от 11 января 2024 г. № 02-06-06/950, 07-04-05/02-253).

Кадастровая стоимость может пересматриваться и меняться не только в рамках очередной кадастровой оценки (раз в 5 лет по общему правилу и раз в 2 года в городах федерального значения). Часто такие изменения становятся неприятным сюрпризом для владельцев после получения уведомления о наличии задолженности и начислении пеней и штрафов.

Чтобы этого избежать, нужно постоянно проверять кадастровую стоимость объектов. Например, еженедельно получать выписки из ЕГРН.

Конституционный Суд РФ: важные выводы о недвижимости за 2024 год

• Новость «КС подтвердил возможность предоставления владельцам подземных гаражей участков, на которых те расположены»;
• новость «КС поддержал порядок бесплатного предоставления участков многодетным семьям в Московской области»;
• новость «КС не усмотрел противоречий в нормах ГК и ЗК об основаниях для предоставления земли в аренду»;
• новость «Как распространяется исполнительский иммунитет на средства от продажи единственного жилья банкрота?»;
• новость «КС: Наличие регистрации в квартире может учитываться при решении вопроса о ее наследовании»;
• новость «КС постановил создать механизм защиты прав бывших членов семьи собственника неприватизированного жилья»;
• новость «КС разъяснил условия предоставления освободившихся комнат в коммунальной квартире по договору соцнайма»;
• новость «КС разъяснил порядок исполнения решения третейского суда по спору о праве на недвижимое имущество»;
• новость «КС указал, что вывеска на фасаде дома может быть установлена без решения общего собрания собственников МКД»;
• новость «КС отклонил жалобу дольщика на исчисление неустойки по ставке рефинансирования ЦБ на дату исполнения обязательства»;
• новость «Определение общей площади жилого помещения с учетом инженерных коммуникаций не нарушает прав собственника»;
• новость «КС разъяснил постановление о запрете обложения производственных объектов повышенным имущественным налогом»;
• новость «КС не усмотрел неопределенности в порядке передачи военной недвижимости в муниципальную собственность»;
• новость «КС не стал рассматривать жалобу на норму закона в части суммы возмещения дольщику при банкротстве застройщика».

Верховный Суд РФ: важные выводы о недвижимости за 2024 год

• Новость «ВС: Налоговая может определить размер доходов от сдачи имущества по свидетельским показаниям»;
• новость «После разъяснений ВС компании удалось взыскать с Москвы убытки за невозможность пользоваться участком»;
• новость «ВС: Субъекты малого и среднего бизнеса не получают автоматически право на выкуп арендуемой недвижимости»;
• новость «ВС пояснил, что право пользования недрами не переходит по наследству»;
• новость «ВС указал, что следует учитывать при рассмотрении спора о признании сделки по обмену квартир недействительной»;
• новость «ВС разъяснил особенности установления публичного сервитута в границах особо ценных сельхозугодий»;
• новость «ВС указал, что Следственный комитет имеет право на безвозмездное пользование земельным участком»;
• новость «ВС напомнил, на что следует обращать внимание при определении правового режима имущества»;
• новость «Может ли один федеральный орган изъять для своих нужд участок у другого?»;
• новость «ВС указал на недопустимость арендатору извлекать из лесного участка песок для строительства дороги»;
• новость «ВС разъяснил особенности оборота земельных участков сельхозназначения, предоставленных в аренду третьим лицам»;
• новость «ВС указал, что нельзя запрещать проезд к участку, пока устанавливается сервитут»;
• новость «Что делать, если в споре имеются судебные акты о предоставлении участка земли двум разным субъектам?»;
• новость «ВС напомнил о праве супруга на возмещение половины денежных средств, уплаченных за ипотеку, при разводе»;
• новость «ВС вновь напомнил порядок признания объекта недвижимости самовольной постройкой»;
• новость «ВС разъяснил нюансы признания отсутствующим права пользования участком, состоящим из лесных насаждений»;
• новость «Может ли земля в составе имущества ПИФ облагаться пониженной ставкой земельного налога?»;
• новость «ВС: Нельзя продавать основное помещение отдельно от необходимого для доступа к нему коридора»;
• новость «Кто должен погашать требование дольщика, расторгнувшего договор с застройщиком до его банкротства?»;
• новость «ВС пояснил нюансы расчета неустойки в отношении застройщика, нарушившего срок передачи жилья по ДДУ»;
• новость «ВС пояснил нюансы раздела совместно нажитого имущества супругов, один из которых признан банкротом»;
• новость «Что следует учитывать при решении вопроса об отнесении имущества к общей собственности супругов?»;
• новость «ВС пояснил, можно ли включить в наследственную массу имущество в собственности супруга наследодателя»;
• новость «ВС исключил из конкурсной массы комнату в Москве при наличии у должника жилья в ином регионе»;
• новость «ВС пояснил нюансы распределения расходов на экспертизу в деле об исправлении ошибки в обозначении границ участка в ЕГРН»;
• новость «ВС напомнил, что суды обязаны определить предмет доказывания при рассмотрении спора о выселении из жилья»;
• новость «ВС пояснил объем обязательств по уплате арендных платежей за землю, переданных банкротом по цессии»;
• новость «ВС: При составлении межевого плана нужно согласовать границы участка с владельцами смежных земель»;
• новость «Препятствует ли истечение срока аренды участка вводу построенных на нем объектов в эксплуатацию?»;
• новость «Когда реконструкция жилого дома одним из его сособственников является злоупотреблением правом?»;
• новость «Можно ли отказать в выплате компенсации при разделе земельного участка в общей долевой собственности?»;
• новость «ВС напомнил о значении экспертизы в деле об оспаривании ДКП жилья продавцом, имеющим психическое заболевание»;
• новость «ВС разъяснил нюансы взыскания неосновательного обогащения в контексте арендных правоотношений».