Как учесть опыт пандемии при заключении новых договоров аренды

Юристы предложили арендодателям и арендаторам крайние и сбалансированные варианты решения сложных вопросов

Весной 2020 г. государство для борьбы с пандемией ввело режим самоизоляции. Офисы и производственные помещения опустели. Между тысячами арендаторов и арендодателей разгорелись споры о том, кто должен платить за вынужденный простой.

Юристы Московской городской коллегии адвокатов «Делькредере» подготовили онлайн-справочник, где описали, какие пробелы действующих договоров выявил кризис и как их заполнить, чтобы избежать новых конфликтов. В этой статье мы расскажем об основных проблемах, указанных в справочнике, и дадим советы по составлению новых договоров аренды.

Проблемы действующих договоров аренды

Большинство «докризисных» договоров аренды не дают ответов на вопросы, которыми задаются контрагенты в период пандемии. Между тем именно вокруг этих вопросов разгорелись самые яростные споры последних месяцев:

• Как между сторонами договора распределено бремя выполнения санитарно-гигиенических мероприятий?
• Как определены последствия вынужденного простоя арендуемых помещений, включая потенциальное прекращения договора?
• Возможно ли исключить применение к договору нового «чрезвычайного» законодательства?

Практические решения для новых договоров аренды

То или иное решение описанных проблем возложит дополнительное бремя на одну из сторон договора. На практике содержание договора аренды определяет «сильная сторона». В связи с этим распределение новых рисков и расходов, как и ранее, будет зависеть от переговорных возможностей сторон. Договорная техника позволит лишь облечь фактический баланс сил в юридически обязывающую форму.

Тем не менее все чаще «продавленные» договорные условия становятся предметом последующего судебного контроля, поэтому мы рекомендуем даже «сильным» контрагентам не злоупотреблять своей позицией и учитывать интересы партнера при формулировании условий договора. В зависимости от потенциальной переговорной позиции мы предлагаем использовать при оформлении новых договоров аренды различные варианты решения тех проблем, которые поставила перед контрагентами пандемия.

1. Распределение бремени выполнения санитарно-гигиенических мероприятий

В большинстве регионов России компании уже с конца мая получили возможность вернуть сотрудников в офисы при условии выполнения санитарно-гигиенических требований – в первую очередь при соблюдении на рабочем месте правил социального дистанцирования или сооружении прозрачных перегородок между сотрудниками.

Научное сообщество еще только ищет способы предотвратить распространение вирусов в закрытых помещениях. Не исключено, что, получив новые данные, государство может возложить на бизнес и другие обязанности, например установить приборы рециркуляции воздуха или бактерицидные лампы. Кто должен выполнять эти требования и нести соответствующие расходы?

Если иное не установлено в договоре, действуют нормы закона о содержании имущества, его текущем и капитальном ремонте (ст. 616 ГК РФ). Установку перегородок или переносных фильтров для воздуха вряд ли можно отнести к капитальному ремонту – речь идет об отделимых улучшениях. Поэтому перечисленные расходы, как расходы на содержание арендованного имущества, по умолчанию несет арендатор.

Но всегда ли это справедливо? Выполнение обязательных требований может быть дорогостоящим. Возложение этого бремени исключительно на арендатора может существенно сместить оптимальный баланс интересов контрагентов. В такой ситуации при согласовании условий договора целесообразно отойти от модели, заложенной в законе. Рассмотрим три варианта урегулирования этого вопроса.

«За арендатора»

Арендатору выгодно возложить расходы на выполнение непредвиденных санитарно-гигиенических требований на арендодателя. Например, можно включить в договор следующее условие:

«Арендодатель за свой счет и своими силами (или силами третьих лиц) обязан обеспечить соответствие арендованного имущества требованиям действующего законодательства (включая подзаконные нормативные акты), предъявляемым к состоянию арендованного имущества, а также к условиям его использования по назначению, определенному настоящим договором. В случае введения в действие названных требований после заключения настоящего договора арендодатель обязан в разумный срок предпринять действия, направленные на приведение арендованного имущества в надлежащее состояние и/или обеспечить надлежащие условия его использования по назначению, определенному настоящим договором. Вплоть до выполнения арендодателем своих обязательств, предусмотренных данным пунктом, арендатор вправе в одностороннем порядке снизить арендную плату на 50% в расчете за каждый день несоответствия арендованного имущества требованиям действующего законодательства (включая подзаконные нормативные акты), предъявляемым к состоянию арендованного имущества, а также к условиям его использования по назначению, определенному настоящим договором».

Подобное условие сможет «продавить» лишь арендатор с более сильной переговорной позицией. Оно будет справедливым, когда помещение сдается «под ключ», т.е. с мебелью и отделкой. В такой ситуации логично предположить, что арендодатель примет на себя обязанность обеспечить соответствие интерьеров действующим нормам.

«За арендодателя»

Позиция арендодателя изначально защищена законом, поэтому ему достаточно сохранить законный status quo и не допустить «выключения» диспозитивных норм ст. 616 ГК РФ.

Несмотря на базовое распределение бремени расходов, арендодатель все-таки вынужден нести текущие расходы на содержание так называемого общего имущества, например, когда он является собственником или арендатором офисного центра и обеспечивает функционирование общей инфраструктуры (ресепшен, охрана, лифты, техническое и пожарное обслуживание здания и пр.). Нормы ст. 616 ГК РФ распространяются только на те площади, которые занимает арендатор, потому содержание общей инфраструктуры эта статья не регулирует, и данный вопрос решается сторонами в договоре аренды. Обычно такие расходы заложены в арендную плату или включены в ее «переменную часть». В связи с этим арендодатель с «жесткой» переговорной позицией может быть заинтересован в том, чтобы переложить непредвиденные расходы на арендатора.

Сбалансированный вариант

Можно возложить на каждого контрагента «свои» расходы: на арендатора – по содержанию арендованного имущества, на арендодателя – по содержанию общей инфраструктуры. Например:

«Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, в том числе арендатор обязан за свой счет обеспечить соответствие арендованного имущества требованиям действующего законодательства (включая подзаконные нормативные акты), предъявляемым к состоянию арендованного имущества, а также к условиям его использования по назначению, определенному настоящим договором.

В случае введения в действие названных требований после заключения настоящего договора арендатор обязан в разумный срок за свой счет предпринять действия, направленные на приведение арендованного имущества в надлежащее состояние, и/или обеспечить надлежащие условия его использования по назначению, определенному настоящим договором».

Если стороны согласовали, что арендодатель может переложить новые расходы на арендатора, то для поддержания баланса интересов допустимо предусмотреть право арендатора отказаться от договора в случае одностороннего увеличения арендной платы.

2. Последствия вынужденного простоя арендуемых помещений

Наиболее актуальным вопросом права аренды в этом году стал вопрос о последствиях вынужденного простоя арендуемых помещений, вызванного актами публичной власти, за которые ни одна из сторон договора не отвечает. Должен ли арендатор платить арендую плату, пока он не пользуется объектом, – именно это волновало компании в условиях локдауна. Чтобы избежать новых споров, следует раз и навсегда урегулировать этот вопрос в договоре аренды.

2.1. Целевое назначение арендованного имущества

Отправной точкой споров о последствиях простоя стали положения договоров о целевом назначении помещений. Чем конкретнее сформулировано целевое назначение имущества, тем легче было арендаторам говорить о «невозможности» его использования. Чем шире формулировки, тем проще было арендодателю говорить, что хранение в офисе вещей и техники арендатора соответствует целевому назначению имущества, а значит, никакого простоя нет. Рассмотрим три варианта урегулирования данного вопроса на будущее.

«За арендатора»

Арендатору выгодно конкретнее сформулировать положение о целевом назначении имущества. Например:

«Имущество предназначено для размещения и использования офиса арендатора, что включает, но не ограничивается возможностью оборудования и фактического использования XXX рабочих мест, соответствующих обязательным требованиям, действующим как до, так и после заключения настоящего договора».

Кроме того, в интересах арендатора согласовать схему расположения рабочих мест сотрудников в качестве приложения к договору.

«За арендодателя»

Арендодателю выгодно как можно более абстрактно сформулировать положение о целевом назначении имущества. Например:

«Имущество предназначено для использования в коммерческой деятельности арендатора».

Сбалансированный вариант

Найти промежуточный вариант между позицией арендатора и арендодателя практически невозможно. Потому баланс интересов сторон следует искать в определении не целевого назначения имущества, а «невозможности» использования имущества по целевому назначению (об этом ниже).

2.2. Арендная плата в период вынужденного простоя

Камнем преткновения для контрагентов также стал вопрос о том, когда имущество невозможно использовать по целевому назначению, т.е. когда возникает вынужденный простой. Чаще речь шла о временной или частичной невозможности использования, но такие случаи не урегулированы законом (ст. 416 ГК РФ). Поэтому в отсутствие договорных положений нельзя было сделать вывод, что является, а что не является вынужденным простоем имущества.

Неотделима от этого вопроса проблема последствий невозможности использования имущества. Должен ли арендатор платить арендую плату, пока не может пользоваться объектом? Рассмотрим три варианта урегулирования данных вопросов.

«За арендатора»

Арендатор заинтересован в том, чтобы закрепить вынужденный простой имущества как самостоятельную категорию и привязать к ней особые правовые последствия. Например:

«Арендатор вправе отказаться от внесения арендной платы в пересчете на каждый день вынужденного простоя арендованного имущества. Вынужденным простоем арендованного имущества является невозможность, недопустимость или экономическая нецелесообразность использования имущества по назначению, описанному в пункте X договора, вызванная действиями третьих лиц, за которые не отвечает арендатор, а также актами органов государственной власти, в частности актами о введении режима повышенной готовности и/или режима чрезвычайной ситуации по смыслу, придаваемому этим понятиям Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ “О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера”, а также санитарно-противоэпидемическими мероприятиями по смыслу, придаваемому этому понятию Федеральным законом от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ “О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения”».

«За арендодателя»

Арендодатель должен стремиться к тому, чтобы заблокировать возможность снижения арендной платы в случае вынужденного простоя. Например:

«Арендатор несет риск вынужденного простоя арендованного имущества и не вправе требовать снижения арендной платы или освобождения от нее на период вынужденного простоя. Вынужденным простоем арендованного имущества является невозможность, недопустимость или экономическая нецелесообразность использования имущества по назначению, описанному в пункте X договора, вызванная действиями третьих лиц, за которые не отвечает арендодатель, а также актами органов государственной власти, в частности актами о введении режима повышенной готовности и/или режима чрезвычайной ситуации по смыслу, придаваемому этим понятиям Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ “О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера”, а также санитарно-противоэпидемическими мероприятиями по смыслу, придаваемому этому понятию Федеральным законом от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ “О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения”».

Сбалансированный вариант

Стороны могут выбрать любой из крайних вариантов и компенсировать его жесткость особыми правами для другой стороны. Например, возможно:

• возложить риск вынужденного простоя на арендатора, но после определенной продолжительности простоя дать ему право на отказ от договора;
• возложить риск простоя на арендодателя, но установить не освобождение от арендной платы, а скидку на случай вынужденного простоя (например, снижение арендной платы на 20, 30 или 50%);
• возложить риск простоя на арендодателя, но ограничить период, когда арендатор вправе не платить, например двумя или тремя месяцами;
• учесть экономический эффект распределения рисков при определении арендной платы, установив ее выше или ниже рынка соответственно.

Таким образом, риск вынужденного простоя будет более или менее равномерно распределен между сторонами.

2.3. Расторжение договора в связи с вынужденным простоем имущества

Столкнувшись с вынужденным простоем арендованного имущества, многие арендаторы задумались о досрочном расторжении договоров. Разберем, как этот вопрос урегулировать в будущих договорах.

«За арендатора»

В дополнение к праву на снижение арендной платы или освобождение от нее арендатор может закрепить за собой право на односторонний отказ от договора. Например:

«В случае если вынужденный простой арендованного имущества продлится более 30 календарных дней, арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора. Действие договора считается прекратившимся со дня, следующего за днем получения арендодателем уведомления арендатора об одностороннем отказе от договора».

Такое же право можно закрепить за арендатором, если по умолчанию риск вынужденного простоя лежит на нем.

«За арендодателя»

Право на расторжение договора или на односторонний отказ от него должно быть закреплено в договоре или законе (ст. 310, 450 ГК РФ). В связи с этим арендодатель должен быть заинтересован в том, чтобы исключить применение ст. 451 ГК РФ, дающей арендатору право на расторжение договора в случае существенного изменения обстоятельств. Если риск вынужденного простоя возложен на арендатора, то ст. 451 ГК РФ не применяется в силу закона (подп. 4 п. 2 ст. 451 ГК РФ).

Возможно ли отдельно исключить применение ст. 451 ГК РФ, например, если риск вынужденного простоя распределен между сторонами? Право исключить применение нормы, которая является диспозитивной, установлено п. 4 ст. 421 ГК РФ. Такое правомочие сторон является частью свободы договора.

Пункт 1 ст. 451 ГК РФ предусматривает, что положения этой статьи являются диспозитивными, – он содержит оговорку о том, что существенное изменение обстоятельств будет являться основанием для изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В судебной практике немного примеров, в которых стороны пользуются своим правом исключить применение ст. 451 ГК РФ. Однако в имеющихся судебных актах такие условия признаются допустимыми. Например, Десятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 2 июня 2016 г. по делу № А41-3415/2016 оставил в силе решение, которым отказано в удовлетворении иска о внесении изменений в договор аренды:

«Из материалов дела усматривается, что в ст. 18.6 договора аренды стороны согласовали условие, согласно которому существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, не является основанием для изменения или расторжения договора любой из сторон, за исключением случаев, прямо предусмотренных самим договором аренды. <…>

Исходя из провозглашенного действующим законодательством принципа свободы договора, стороны, в том числе ООО “ПДК”, подписывая спорный договор аренды, выражали свое волеизъявление на изложенные в договоре условия и полное с ними согласие».

Также в практике встречаются примеры договоров, где стороны выделяют обстоятельства, которые не могут стать основанием для изменения или расторжения договора. В таких случаях суды расценивают это условие как исключение применения положений ст. 451 ГК РФ к оговоренным сторонами обстоятельствам. Например, в постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2016 г. по делу № А51-13909/2016 указано:

«Оспариваемый договор заключен сторонами по обоюдному согласию, и, учитывая принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ), стороны самостоятельно определили его условия, в том числе указали на невозможность увеличения размера арендной платы в связи с изменением цен, тарифов, коэффициентов инфляции и пр. (п. 3.1 договора аренды), что само по себе исключает возможность квалификации указанных событий в качестве существенно изменившихся обстоятельств применительно к ст. 451 ГК РФ».

Следовательно, стороны при формулировке положений договора о его расторжении могут не только полностью исключить применение ст. 451 ГК РФ, но и предусмотреть более гибкие условия, отражающие обстоятельства, изменение которых не будет считаться существенным. Используя такую переговорную возможность, арендодатель может исключить применение ст. 451 ГК РФ к вынужденному простою.

В целом практика применения ст. 451 ГК РФ складывается отрицательно. В большинстве случаев суды отказывают в удовлетворении требований, основанных на данной норме. Договорное «выключение» этой статьи лишь подтвердит сложившуюся практику и позволит избежать споров между контрагентами.

Сбалансированный вариант

Когда из-за непредвиденных обстоятельств одна из сторон не получает от договора то, на что она рассчитывала, принуждение к договорным отношениям обычно нарушает баланс интересов контрагентов. В ситуации длительного вынужденного простоя необходимо дать этой стороне право выхода. В особенности это актуально, если на стороне лежит риск вынужденного простоя и она обязана платить арендную плату (арендатор) или, наоборот, мириться с отсутствием ожидаемого дохода от сдачи имущества в аренду (арендодатель).

Перекос во взаимных правах и обязанностях, особенно если «сильный» контрагент сумел навязать договорные условия своему партнеру, может привести к признанию несправедливого договорного условия недействительным и нарушить всю систему договора. Поэтому, возлагая на сторону договора риск, нужно дать ей гарантии, восстанавливающие баланс интересов, о чем речь шла выше в разделе 2.2.

3. Возможность исключить применение к договору «чрезвычайного» законодательства

Для многих контрагентов появление «чрезвычайного» Закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ стало неожиданностью, особенно учитывая, что он явно сместил баланс интересов в сторону арендатора. Можно ли при заключении договора исключить применение к нему будущих непредвиденных законов? Вопрос этот спорный, поскольку речь идет об императивных нормах, которые направлены на то, чтобы скорректировать последствия договорных условий, согласованных до наступления чрезвычайного события.

Тем не менее стороны могут попытаться согласовать, что они предусмотрели необходимые инструменты в целях реагирования на непредвиденные ситуации, и исключить применение новых законов. Например:

«Условия настоящего договора исчерпывающе регулируют обстоятельства и их последствия, которые могут наступить после заключения настоящего договора, в том числе регулируемые актами органов государственной власти о введении режима повышенной готовности и/или режима чрезвычайной ситуации и/или содержащими санитарно-противоэпидемические нормы и правила. В случае если иное не следует из существа отношений сторон, вытекающих из настоящего договора, стороны согласовали, что нормативно-правовые акты, определяющие последствия указанных обстоятельств, в том числе принятые в будущем, к настоящему договору не применяются».

Дополнительно контрагенты могут предусмотреть право каждого из них отказаться от договора, в случае если новые законы все-таки будут применены к нему.

Превентивные меры помогут избежать споров с контрагентом

Описанные договорные пробелы и варианты их заполнения не являются однозначными и исчерпывающими. Но поскольку чрезвычайные обстоятельства вновь выявили фундаментальные теоретические проблемы российского права аренды, следует позаботиться о разрешении рассмотренных вопросов в договоре, что позволит избежать споров в будущем.

Более подробные рекомендации МГКА «Делькредере» вы можете прочитать в онлайн-справочнике по аренде.

(Юристы и адвокаты МГКА «Делькредере» принимают участие в работе Штаба по защите прав и законных интересов субъектов инвестиционной и предпринимательской деятельности Москвы. На сайте Штаба открыта «горячая линия», куда поступают запросы от предпринимателей. Часть поступающих вопросов переадресовывается специалистам коллегии, которые оперативно рассматривают обращения и предлагают эффективные правовые решения. Читайте об этом в статье «Помогаем защитить бизнес»).