Риски занижения цены в сделках с недвижимостью

Риск признания сделки недействительной

Юрист Илья Прядеин:

Когда договор купли-продажи расторгнут или признан недействительным, покупатель обязан ввернуть продавцу недвижимость, а продавец ему – деньги (ст. 166, 167 ГК РФ). Причем учитывается цена, которая прописана в договоре. Если покупатель отдал бОльшую сумму, никак это не зафиксировав, то он не вправе требовать ее обратно.

Также покупателю придется вернуть недвижимость при оспаривании сделки в рамках дела о банкротстве продавца. Но деньги он получит обратно не скоро и наверняка не все.

Юрист Ольга Саутина:

В случае несостоятельности продавца суд может признать недействительной сделку, которая заключена за год до его банкротства и по которой предоставлено неравноценное встречное исполнение. В частности, если цена сделки существенно менее выгодна для должника, чем обычная цена аналогичных сделок (п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 2010 г. № 63).   

Достаточную ли сумму покупатель передал продавцу – суд определит исходя из характеристик сделки и отчужденного имущества (Определение Верховного Суда РФ от 6 мая 2022 г. по делу № А12-42/2019).

Также сделку могут признать недействительной, если она совершена, чтобы причинить вред кредиторам. Например, когда стороны сделки уменьшили стоимость имущества, чтобы кредиторы продавца не смогли взыскать с него причитающиеся им деньги (п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве; п. 12 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1, утв. Президиумом 1 июня 2022 г.).

При признании сделки недействительной у покупателя изымут недвижимость и передадут ее в конкурсную массу для продажи на торгах. Вырученные средства направят на удовлетворение требований кредиторов (ст. 139, 213.27 Закона о банкротстве).

Важно учитывать, что на момент заключения договора купли-продажи недвижимости не получится предугадать, признают ли позже продавца банкротом. Можно лишь выявить предпосылки, например наличие судебных споров о взыскании долгов и действующих исполнительных производств. Но даже при их отсутствии нельзя ручаться, что в будущем продавец не окажется банкротом.

Судебная практика

Юрист Филипп Терехин:

Суды признают договоры купли-продажи недействительными при занижении цены недвижимости. Особенно это актуально для банкротных процессов (дела № А41-4671/2020, № А56-100990/2023, № А32-22884/2017).

Юрист Ольга Саутина:

Пример № 1. Долю в недвижимости продали за 3 млн рублей. Однако экспертиза установила, что ее рыночная стоимость – более 4 млн рублей. Суд решил, что покупатель вывел имущество, чтобы его не взыскали. В итоге сделка купли-продажи доли была признана недействительной (дело № А41-7562/2023).

Пример № 2. Квартиру продали почти за 6 млн рублей, хотя ее рыночная стоимость – больше 8 млн рублей. Суд признал сделку недействительной. Отметил, что, приобретая имущество по заниженной цене, покупатель должен был усомниться в добросовестности продавца (дело № А40-105473/2014).

Налоговые риски

Юристы Илья Прядеин и Филипп Терехин:

Гражданам нет смысла занижать цену при продаже недвижимости. Все равно придется платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) исходя из кадастровой стоимости объекта.

По общему правилу для расчета налога берется 70% кадастровой стоимости (ст. 214.10 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ)). А в некоторых регионах налогооблагаемая база равна 100% кадастровой стоимости, например в Санкт-Петербурге (Закон Санкт-Петербурга от 27 ноября 2024 г. № 734-157).

Для организаций и предпринимателей уменьшение цены объекта по договору – способ снизить налоговую нагрузку. Но такое решение налоговый орган может расценить как незаконную схему. Тогда он доначислит налоги и применит санкции. С особым вниманием органы следят за контролируемыми сделками (ст. 105.14 НК РФ).

Адвокат Наталья Рясина:

Основным риском для гражданина-продавца остаются налоговые санкции. Придется уплатить не только НДФЛ, доначисленный исходя из кадастровой стоимости объекта, но и штраф и пени (ст. 75, 122 НК РФ). Причем штраф выпишут в размере 40% неуплаченной суммы налога (п. 3 ст. 122 НК РФ).

Юрист Альбина Островская:

У граждан, приобретающих недвижимость по низкой цене, может возникнуть облагаемый НДФЛ доход в виде материальной выгоды (подп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ). Для этого должны быть выполнены два условия:

• покупатель недвижимости является взаимозависимым лицом по отношению к продавцу. Например, покупателем выступает руководитель компании-продавца;
• компания-продавец продает такие же объекты недвижимости не взаимозависимым лицам по более высоким (рыночным) ценам.

Налоговым агентом выступает компания-продавец. Она обязана сама уплатить налог или сообщить в налоговую инспекцию о невозможности это сделать (п. 5 ст. 226 НК РФ). В последнем случае гражданину-покупателю придет налоговое уведомление, на основании которого ему необходимо уплатить НДФЛ не позднее 1 декабря года, следующего за годом покупки недвижимости (п. 6 ст. 228 НК РФ).

Иногда налоговый орган доначисляет НДФЛ компании как налоговому агенту, хотя условие о наличии других сделок с рыночной ценой не выполнено. В такой ситуации доначисление можно оспорить – в судебной практике есть положительные примеры (дело № А40-114590/2016).

Как налоговый орган обнаружит занижение цены

Адвокат Наталья Рясина:

При государственной регистрации перехода права собственности экземпляр договора купли-продажи останется в регистрационном деле, доступ к которому получит налоговая служба. Также она видит все безналичные операции. Информация поступает и из других источников – от нотариусов, банков, риелторов и даже участников сделок.

Юрист Ольга Саутина:

В распоряжении налогового органа могут оказаться документы, подтверждающие получение продавцом большей суммы, чем указано в договоре. Например, покупатель передаст инспекции расписку продавца о получении 3 млн рублей, хотя в договоре значится 1 млн рублей.

Юрист Альбина Островская:

Продажа компанией имущества по цене значительно ниже рыночной может привлечь внимание налогового органа в рамках проверки.

По общему правилу в случаях, не предусмотренных разделом V.1 НК РФ, налоговые органы не вправе оспаривать цену объекта по договору. При этом многократное отклонение цены сделки от рыночной может рассматриваться как один из признаков получения необоснованной налоговой выгоды. Но должны учитываться и другие обстоятельства, особенно наличие деловой цели (ст. 54.1 НК РФ; п. 3 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 16 февраля 2017 г.; письма ФНС России от 5 июля 2023 № БВ-4-7/8532 и от 10 марта 2021 г. № БВ-4-7/3060@).

Судебная практика

Юрист Илья Прядеин:

Порой бизнес занижает цену при реализации движимого и недвижимого имущества, чтобы не потерять право на применение специального налогового режима или уменьшить налоговую базу. Налоговые органы выявляют подобные незаконные схемы, начисляют недоимки и санкции. И чаще суды их поддерживают (дела № А40-282446/2024, № А12-26288/2023, № А16-1963/2022).

Юрист Альбина Островская:

Пример № 1. Компания продала пять участков меньше чем за 1 млн рублей, хотя их рыночная стоимость – более 7 млн рублей. Налоговый орган начислил налог на прибыль и штраф. Он обратил внимание, что руководитель компании-продавца и покупатель ранее состояли в деловых отношениях. Суд встал на сторону органа (дело № А12-9717/2024).

Пример № 2. Компания продала здание за 72 млн рублей, хотя его рыночная стоимость – 450 млн рублей. Начисленные ей налог на прибыль и штраф составили 90 млн рублей. Суд поддержал решение налогового органа, приняв во внимание отсутствие разумных экономических причин занижения цены и взаимозависимость сторон. Отметил, что низкая цена позволила покупателю сохранить право на применение упрощенной системы налогообложения (дело № А40-131101/2023).

Иногда налоговые органы доначисляют налоги, ошибочно признавая участников сделки взаимозависимыми лицами.

Пример № 3. Компания продала своим работникам квартиры по сниженным ценам. Налоговый орган обвинил ее в неудержании НДФЛ с материальной выгоды сотрудников. Но суд с ним не согласился. Отметил, что работники не являются взаимозависимыми лицами, поскольку не могли воздействовать на работодателя для уменьшения цены приобретаемого жилья (дело № А76-1230/2015).

Адвокат Наталья Рясина:

Граждане снижают цену при продаже недвижимости, надеясь сэкономить на налогах. Однако налоговая служба доначисляет НДФЛ исходя из кадастровой стоимости объектов, и суды с ней соглашаются (дело № 02а-1180/2023).

Юрист Альбина Островская:

Споры с налоговыми органами возникают потому, что граждане игнорируют требования закона и исчисляют налог исходя из заниженной цены недвижимости в договоре (дело № 8а-37057/2023).

Уголовные риски

Юрист Ольга Саутина:

Занижение цены в договоре купли-продажи недвижимости для экономии на налогах порождает риск привлечения продавца к уголовной ответственности.

За неуплату налогов гражданину грозит наказание по статье 198 Уголовного кодекса РФ (далее – УК РФ), а руководителю организации – по статье 199 УК РФ.

Человек, впервые совершивший такое преступление, освобождается от ответственности, если полностью уплатил недоимку, пени и штрафы (п. 3 примечания к ст. 198 УК РФ, п. 2 примечания к ст. 199 УК РФ).

Адвокат Наталья Рясина:

Трехлетняя неуплата налогов на сумму более 2,7 млн рублей наказывается штрафом в размере до 300 000 рублей или в размере дохода за период до 2 лет, либо принудительными работами на срок до года, либо арестом на срок до 6 месяцев, либо лишением свободы на срок до года (ч. 1 ст. 198 УК РФ).

Трехлетняя неуплата налогов на сумму более 13,5 млн рублей наказывается штрафом в размере до 500 000 рублей или в размере дохода за период до 3 лет, либо принудительными работами на срок до 3 лет, либо лишением свободы на тот же срок (ч. 2 ст. 198 УК РФ).

Рекомендации

Юрист Илья Прядеин:

Оцените налоговую экономию и подготовьте экономическое обоснование при крупной сделке с недвижимостью. Проверьте, не подпадает ли сделка под критерии контролируемой.

Юрист Альбина Островская:

Обратитесь к оценщику для определения рыночной стоимости объекта. В ходе налоговой проверки его отчет подтвердит соответствие цены сделки рыночной.

Не допускайте многократного снижения цены объекта в договоре.

Юрист Ольга Саутина:

Зафиксируйте в договоре основания для снижения цены, в том числе характеристики объекта. Сохраните документы, подтверждающие эти обстоятельства.

Юрист Альбина Островская:

Помните: при продаже недвижимости по заниженной цене для расчета налога гражданин все равно должен ориентироваться на кадастровую стоимость объекта, умноженную на понижающий коэффициент.

Налоговую базу по НДФЛ можно уменьшить на сумму налогового вычета или на документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением недвижимости (ст. 220 НК РФ, подробнее – в материале ФНС).

В некоторых случаях граждане освобождаются от уплаты налога (ст. 217.1 НК РФ). Например, семьи с двумя и более детьми не перечисляют НДФЛ с дохода от продажи жилья (подробнее – в материале ФНС).