Продажа квартиры – без срывов и споров

Подготовьте документы

Получите выписки из ЕГРН. В МФЦ или на портале госуслуг продавцу надо получить две выписки. Первую – об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Вторую – об объекте недвижимости. Актуальность этих выписок – месяц.

До 15 июля 2016 г. вместо выписок из ЕГРН выдавались свидетельства о регистрации права собственности. Они сейчас действительны и пригодятся продавцу вместе с выписками из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 360-ФЗ).

С 1 марта 2023 г. выписки из ЕГРН стали особенно востребованными, поскольку теперь покупатель не может получить выписку с Ф.И.О. и датой рождения собственника недвижимости. Причина – персональные данные собственников скрыли от посторонних лиц (ч. 7.1 ст. 62 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).

Найдите документ, на основании которого квартира получена в собственность. Что это за документ – можно посмотреть в выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Например, это может быть договор купли-продажи, дарения или ренты, свидетельство о праве на наследство, решение суда, соглашение о разделе имущества и т.п. Такой документ должен быть у продавца на руках.

Оформите доверенность, если не хотите заниматься продажей квартиры. Поиск покупателя и подготовку сделки можно поручить риелтору или юристу. В таком случае необходимо оформить нотариальную доверенность.

При совершении сделки рекомендую присутствовать лично. Если не можете, вас заменит представитель по доверенности. Но это сработает, только если вы не подавали заявление о внесении в ЕГРН отметки о запрете на сделки с недвижимостью без вашего личного участия. Если такая отметка есть, ваше присутствие будет обязательным. Запрет можно снять через портал госуслуг.

Получите согласие супруга. Когда квартира приобретена в браке, необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга на ее продажу, даже если он не является собственником по документам.

Если в браке вы не состоите и покупатель требует это подтвердить, можно оформить нотариальное заявление. С 2018 г. нотариусы имеют право запрашивать сведения о семейном положении в загсах и заверять заявления о том, что человек не состоит в браке.

Подтвердите отсутствие долгов и обременений

Покажите покупателю, что нет долгов за ЖКУ. Заказать справку об отсутствии задолженности по ЖКУ можно на портале госуслуг. Если долги есть, их придется погасить перед сделкой и предоставить покупателю оплаченные счета.

Снимите ограничения с квартиры. Наложенные на квартиру обременения (арест, залог, рента и т.д.) отражаются в выписках из ЕГРН. Перед сделкой купли-продажи недвижимости всегда заказывают две выписки – об объекте недвижимости и о переходе прав на него. Так что скрыть эту информацию не получится. Более того, Росреестр не зарегистрирует сделку.

Если квартира находится под арестом, продать ее будет невозможно до его снятия. Например, это может случиться, когда идет судебное разбирательство по поводу того, кому принадлежит недвижимость. Пока суд не решит этот вопрос, арест не снимут.

Если квартира находится в залоге, чтобы ее продать, надо будет получить согласие банка или иного залогодержателя.

Если квартира обременена рентой, придется показать покупателю договор ренты. Ему необходимо будет изучить риски, связанные с покупкой такого жилья.

Разберитесь с жильцами, если квартира получена в собственность в результате приватизации. Жильцы, которые дали согласие на приватизацию жилого помещения без их участия и в ней не участвовали, вправе жить в квартире даже после ее продажи. Поэтому продавцу надо получить архивную выписку из домовой книги. Покупатель ее попросит в любом случае, чтобы убедиться, что ему не придется потом обращаться в суд для выселения жильцов из новой квартиры.

Архивная выписка содержит сведения обо всех, кто был зарегистрирован в жилом помещении, в том числе на дату его приватизации. Важно, чтобы в выписке были сведения о тех, кто зарегистрирован на момент продажи, кто был зарегистрирован, выехал или выселен. Справки, где указано только то, что в квартире никто не зарегистрирован, будет недостаточно.

Обычно покупатели требуют, чтобы жильцы были выписаны из квартиры до совершения сделки. Но иногда в договоре купли-продажи прописывают условие, по которому продавец обязан выписать всех в течение определенного срока. Если продавец это условие не выполнит, ему будет грозить судебное разбирательство и штраф (когда он предусмотрен договором).

Сделайте проблемную квартиру надежной

Квартира с неузаконенной перепланировкой. Такая квартира – риск и для продавца, и для покупателя. Если жилинспекция узнает о несогласованной перепланировке, то все придется возвращать на место.

Это бремя захотят взять на себя немногие. Потому перед сделкой покупатель наверняка попросит показать технический паспорт БТИ. По нему легко определить несоответствие реальной планировки той, что указана в документах.

Если перепланировку нужно узаконить, лучше сделать это до сделки и заказать новый техпаспорт. Получить его можно в МФЦ или БТИ своего округа.

Квартира находится в собственности недавно (получена по наследству, по договору дарения или ренты). При ее купле-продаже опять же рискуют и продавец, и покупатель.

Например, бывает, что наследник не знал о смерти наследодателя и за полгода не оформил права на долю в квартире. В таком случае у него будет три года, чтобы это исправить. Тут может возникнуть спор о правах на жилое помещение, и тогда наследнику, продавцу и покупателю придется встретиться в суде.

Потому желательно, чтобы с момента вступления продавца в наследство прошел как минимум год, а еще лучше – три года. Это не гарантирует отсутствие претензий наследников, но весомым доводом в суде будет.

Квартира куплена с использованием маткапитала, но доли детям не выделили. Иногда использование материнского капитала отражается в договоре купли-продажи. В иных случаях покупатель может только проверить в паспорте записи о наличии детей и попросить справку об остатке средств на семейном сертификате.

Если человек потратил на покупку квартиры маткапитал, но доли детям не выделил, а потом решил ее продать, ему будет грозить наказание вплоть до уголовного (ст. 159 УК РФ). Обычно такие квартиры продаются с большой скидкой и долго ищут своего покупателя.

Подумайте о безопасности при оформлении сделки

По общему правилу нотариально удостоверять сделку купли-продажи квартиры не требуется. Но если считаете это необходимым – можно настоять на таком формате. Обычно шаблон договора есть у риелтора или юриста.

Передать договор на государственную регистрацию можно разными способами – через Росреестр, МФЦ, нотариуса или банк. Это удобно, но есть и минусы такого разнообразия: участились случаи мошенничества – подделка доверенностей, кража паспортных данных и т.д.

Чтобы избежать подобных неприятностей, продавцу следует соблюдать осторожность при передаче документов и их копий тем, кто будет заниматься продажей квартиры и помогать в оформлении сделки. Например, можно составить соглашение об обработке персональных данных и в нем зафиксировать, какие вы передали документы.

Если опасаетесь, что сделку проведут без вашего ведома, подайте через портал госуслуг или Росреестр заявление о запрете на сделки с недвижимостью без вашего личного участия. Тогда никто не сможет продать квартиру от вашего имени по доверенности.

(О запрете проводить сделки с недвижимостью без личного участия и других полезных функциях портала госуслуг читайте в «Путеводителе по обновленному порталу госуслуг».)

Выберите способ расчета

Регистрация перехода права на недвижимость от продавца к покупателю занимает от 5 до 90 рабочих дней. Только после того как Росреестр внесет запись о переходе права в ЕГРН, покупатель станет новым собственником.

И тут возникает вопрос: как получить деньги от покупателя?

Обычно денежные средства при подписании договора купли-продажи помещаются на депозит, а после регистрации права продавец получает к ним доступ. До этого деньги с депозита не может забрать ни продавец, ни покупатель.

Можно использовать депозит нотариуса, аккредитив, банковскую ячейку или специальные счета банков, оказывающих услуги по организации расчетов по сделкам. Менее предпочтительным считается расчет через банковскую ячейку: ее содержимое банку неизвестно, а потому ответственность за такой расчет он не несет.

Когда Росреестр зарегистрирует переход права собственности на квартиру, вы получите соответствующий документ и доступ к деньгам на депозите. После этого можно считать, что сделка по продаже квартиры состоялась.

(Больше полезных советов вы найдете в статьях «Риски продавца и покупателя недвижимости», «Продажа и покупка квартиры: о чем не рассказал Росреестр», «Как не потерять новую квартиру из-за оспаривания сделки?», «Как избежать проблем при покупке квартиры?»)