Оспаривание сделки купли-продажи недвижимости

Повестка дня

Адвокат Ирина Воронкова:

Многие слышали о деле Ларисы Долиной. Певица продала квартиру, а затем обратилась в суд с требованием признать сделку недействительной, поскольку заключила ее под влиянием мошенников (ст. 178 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)).

Суды трех инстанций аннулировали договор купли-продажи (ДКП) и вернули квартиру артистке. При этом покупательнице отказали в возврате средств и возмещении ущерба, несмотря на прямое указание закона (ст. 167, п. 6 ст. 178 ГК РФ).

Верховный Суд пересмотрел дело и отменил решения нижестоящих судов, которые ошибочно истолковали статью 178 ГК РФ. Ларисе Долиной отказали в признании ДКП недействительным, поскольку заблуждение относительно мотива сделки не является достаточным основанием для ее отмены. Дело о выселении певицы и ее родственников отправили на новое рассмотрение (Определение Верховного Суда РФ от 16 декабря 2025 г. № 5-КГ25-174-К2; подробнее – в новости «ВС отменил решения нижестоящих инстанций по делу Ларисы Долиной» и новости «Адвокаты проанализировали выводы Верховного Суда по делу Ларисы Долиной»).

Договор купли-продажи недвижимости: правовые нюансы

Адвокат Олеся Слезкина:

Форма сделки. Договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной форме. Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки (ст. 550 ГК РФ).

В ряде случаев ДКП необходимо удостоверить у нотариуса. Например, при отчуждении квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему (ст. 163 ГК РФ, п. 2 ст. 54 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Порок полномочий. Если стороны действуют по поддельным документам, не оформлено нотариальное согласие супруга на продажу совместно нажитой недвижимости, орган опеки не дал положительное заключение на продажу или нарушены иные требования законов, то сделка признается недействительной (ст. 37, 168, 182 ГК РФ, п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Порок состояния. Сделка с человеком, признанным судом недееспособным вследствие психического расстройства, ничтожна независимо от обстоятельств (ст. 171 ГК РФ).

Сделка, совершенная формально дееспособным гражданином, но находившимся в состоянии, когда он не способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной (ст. 177 ГК РФ).

Хроническое заболевание или возрастные изменения сами по себе не отменяют сделку. Важна именно способность человека осознавать юридические последствия своих действий в момент заключения сделки.

Адвокат Аркадий Амасьянц:

Порок воли. Сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств, может быть признана судом недействительной (ст. 178, 179 ГК РФ).

Порок воли может быть обусловлен как отсутствием воли, так и ее неправильным формированием или несоответствием волеизъявления внутренней воле стороны сделки (Определение Верховного Суда РФ от 3 апреля 2018 г. № 2-КГ18-1).

Сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения

Под заблуждением понимается ошибочное представление человека об элементах совершаемой им сделки. Внешнее выражение воли в таких случаях не соответствует ее подлинному содержанию (п. 1 ст. 178 ГКРФ).

Заблуждение может влиять на юридическую силу сделки только тогда, когда оно настолько существенно, что обнаруживает полное несоответствие между желаемым и тем, на что действительно была обращена воля. Например, существенным является ложное представление о предмете, стороне, природе или обстоятельствах сделки. При этом заблуждение относительно ее мотивов не имеет решающего значения (п. 1–3 ст. 178 ГК РФ, дела № 33-3955/2014, № 33-16471/2025).

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение было таким, что его не смог бы распознать человек, действующий с обычной осмотрительностью и с учетом обстоятельств (п. 5 ст. 178 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана

Обманом считается сообщение ложных сведений или намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых человек должен был сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (п. 2 ст. 179 ГК РФ, п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25).

Сделка может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом обстоятельства могут подтверждаться по общим правилам доказывания. Наличие уголовного производства по факту обмана необязательно (п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25).

Последствия недействительности сделки. Базовое последствие – двусторонняя реституция. То есть каждая сторона обязана возвратить другой все полученное по сделке. А если это невозможно, то возместить стоимость приобретения. Иные последствия могут быть предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Двустороння реституция возникает в силу закона. Усмотрение суда тут не предусмотрено. Он вправе не применять последствия недействительности сделки, только если это будет противоречить основам правопорядка или нравственности (п. 4 ст. 167 ГК РФ, дело № 8Г-25915/2025).

Судебные тенденции

Адвокат Ирина Воронкова:

Анализ судебной практики за последние несколько лет показывает отсутствие единообразного подхода в спорах о признании недействительными сделок по продаже недвижимости. Однако можно выделить несколько основных тенденций.

Экспертиза играет важную роль, но ее выводы должны прямо указывать на неспособность человека понимать значение своих действий в момент заключения ДКП. Наличие психического расстройства не всегда означает юридическую неспособность. Суды оценивают комплекс действий продавца. В частности, активная подготовка сделки может говорить о способности к осознанному волеизъявлению (дело № 8Г-10832/2025).

Если деятельный продавец оформил предварительный и основной ДКП с временным разрывом, то заключение сделки воспринимается как осознанное волеизъявление даже при манипуляциях злоумышленников (дело № 8Г-15753/2025).

Заблуждение относительно мотивов сделки не приведет к ее недействительности, если продавец понимал предмет и юридическую природу ДКП (дело № 8Г-32383/2024).

Наличие уголовного дела и признание продавца потерпевшим не влекут безусловный отказ в судебной защите прав добросовестного покупателя, когда нет признаков его участия в обмане или давлении на продавца (дело № 8Г-10035/2025).

Примеры из практики

Адвокат Аркадий Амасьянц:

Пример № 1. Суд аннулировал сделку, поскольку продавец заблуждался относительно ее природы, находясь под влиянием мошенников. При этом суд не применил двустороннюю реституцию. Указал, что продавец не мог распорядиться денежными средствами, так как перевел их злоумышленникам (дело № 8Г-33047/2024).

Пример № 2. Наследник просил признать недействительной сделку купли-продажи дома с участком. Он настаивал на том, что, заключая ДКП, наследодатель действовал под влиянием существенного заблуждения. Более того, после сделки он продолжал относиться к недвижимости как к своей собственности, в том числе сделал ремонт. Однако суд отказал, поскольку не было доказано заблуждение продавца (дело № 2-1559/2024).

Пример № 3. Кассационный суд отменил решение апелляционной инстанции и направил дело на новое рассмотрение. Отметил, что нижестоящий суд не установил фактические обстоятельства. В частности, в судебном акте не указано, в чем именно выражалось существенное заблуждение продавца (дело № 8Г-25915/2025).

Адвокат Ирина Воронкова:

Пример № 4. Женщина просила признать ДКП недействительным, поскольку продала квартиру под воздействием злоумышленников, выдававших себя за правоохранителей. Сделку оформлял нотариус, была справка об отсутствии психических заболеваний.

Судебная экспертиза показала, что женщина находилась в состоянии выраженного эмоционального напряжения. При этом эксперт отметил, что такое состояние лишало ее возможности прогнозировать последствия перевода денежных средств. Но ничего не сказал про продажу квартиры.

В итоге суд не аннулировал ДКП. Указал, что не доказано совершение сделки под влиянием обмана или существенного заблуждения (дело № 2-1173/2025).

Пример № 5. Досудебная экспертиза позволяла сделать вывод об отсутствии у собственницы квартиры правильного представления о существе ДКП и последствиях его заключения. Но исследование основывалось лишь на ее пояснениях. Поэтому была назначена повторная экспертиза, которая показала, что женщина могла понимать значение своих действий и руководить ими при совершении сделки.

Суд решил, что договор исполнили обе стороны. Покупатель законно стал собственником квартиры. Соответственно, его право подлежит защите (дело № 8Г-21259/2025).

Адвокат Олеся Слезкина:

Пример № 6. Женщина просила признать ДКП недействительным. Она ссылалась на то, что не способна понимать значение своих действий и руководить ими в силу возраста и состояния здоровья.

Апелляционная и кассационная инстанции проигнорировали заключение экспертизы, которое показало наличие у продавца органического расстройства личности. Зато суды приняли во внимание показания свидетелей, отметивших адекватность поведения женщины.

Верховный Суд направил дело на новое рассмотрение. Пояснил, что ни суд, ни свидетели не имеют достаточных познаний, чтобы делать выводы о психическом состоянии человека. Для этого проводится экспертиза (дело № 24-КГ23-23-К4).

Пример № 7. Продавец настаивал на аннулировании сделки. Утверждал, что подписал ДКП под давлением мошенников, которые вынудили его расстаться с жильем. Но суд ему отказал. Указал, что покупатель не связан с аферистами. Если давление исходит от третьих лиц, а покупатель действует добросовестно, то сделка считается действительной (дело № 8Г-7447/2025).

Адвокат Ольга Чернышова:

Пример № 8. Женщина просила признать ДКП недействительным. Рассказала, что продала квартиру по указаниям мошенников. Однако суд ей отказал. Отметил, что продавец ознакомилась с ДКП и дважды его подписала. Она не могла заблуждаться относительно природы сделки и ее правовых последствий. К тому же не доказано, что покупатель знал об обмане (дело № 33-43728/2024).

Пример № 9. Суд признал ДКП недействительным. Указал, что продавец имел неправильное представление об обстоятельствах совершения сделки. А покупатель, приобретая квартиру по цене вдвое ниже рыночной, должен был усомниться в чистоте сделки (дело № 02-0097/2024).

Пример № 10. Мужчина думал, что участвует в проведении оперативно-разыскных мероприятий. Но оказалось, его обманули аферисты: заставили набрать кредитов, а потом продать квартиру. Продавец просил аннулировать ДКП. Однако суд ему отказал. Отметил, что возбуждение уголовного дела по факту мошенничества из-за оформления кредитов и перевода денег злоумышленникам безусловно не подтверждает, что недвижимость продана под влиянием обмана. Покупатель в сговоре с мошенниками не был (дело № 02-18116/2023).

Пример № 11. Суд аннулировал ДКП. С учетом психолого-психиатрической экспертизы он пришел к выводу, что продавец квартиры не мог понимать значение своих действий и руководить ими (дело № 2-269/2024).

Пример № 12. Продавец просил аннулировать ДКП, поскольку не осознавал значения совершаемых им действий. Суд первой инстанции признал сделку недействительной. Более того, он отказал в возврате средств покупателю со ссылкой на банкротство продавца.

Апелляционная инстанция решение отменила и сохранила сделку. Указала, что не исследованы юридически значимые обстоятельства: психическое состояние продавца, его способность понимать значение своих действий и руководить ими в момент заключения ДКП.

Результаты экспертизы, которая проводилась по назначению суда первой инстанции, вышестоящий суд не принял. Отметил, что заключение составлено на основании пояснений продавца, даны ответы не на все вопросы, а также не указано, какие проведены исследования.

Суд апелляционной инстанции назначил повторную экспертизу. Она показала, что продавец способен к адекватной оценке и поведению. Действовал он последовательно и целенаправленно. Повышенной внушаемости и нарушений волевого контроля поведения не обнаружено (дело № 33-1130/2025; подробнее – в новости «Адвокату удалось в апелляции отстоять законность сделки доверителя по приобретению квартиры»).

Рекомендации

Предупреждение для покупателей и продавцов

Адвокат Аркадий Амасьянц:

Удостоверьте ДКП у нотариуса с обязательной видеозаписью совершения сделки. Нотариус проверит дееспособность сторон, сведения об их банкротстве, наличие обременений объекта недвижимости и проч.

Адвокат Олеся Слезкина:

При этом не стоит рассчитывать на «магическую силу» нотариуса. Он не заменит врача и не сможет точно оценить психическое состояние человека. При оспаривании сделки со ссылкой на порок воли нотариальная форма ДКП не спасет. Суд будет смотреть на другие обстоятельства.

Советы покупателям

Адвокат Олеся Слезкина:

1. Фиксируйте свою добросовестность и осмотрительность, в том числе проверку чистоты сделки. Это страховка на случай спора.

Адвокат Ольга Чернышова:

2. Сохраните объявление о продаже квартиры в виде скриншота, если именно так вы нашли подходящее жилье. Чем дольше размещено предложение, тем лучше для покупателя. Это подтверждает намерение продавца расстаться с недвижимостью.

3. Выбирайте квартиру, освобожденную от личных вещей владельца. Это указывает на то, что он реально собирается ее продать. Если жилье передается с мебелью и техникой, их надо перечислить в договоре.

4. Потребуйте от продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Также попросите справку из поликлиники. Там должно быть указано, что он закреплен именно за этим медучреждением, не проходит лечение и не принимает препараты, влияющие на сознание. И вот что еще важно: пусть продавец пройдет освидетельствование на сделкоспособность у врача-психиатра непосредственно перед заключением ДКП.

5. Получите справки об отсутствии зарегистрированных в квартире граждан и долга за ЖКУ, выписку из ЕГРН с указанием обременений и подтверждение, что у продавца есть другое жилье. До принятия решения о покупке квартиры и повторно в день сделки проверьте через картотеку дел арбитражных судов, нет ли там дела о банкротстве продавца.

6. Настаивайте на том, чтобы продавец лично подписал ДКП. Участие представителя по доверенности – риск, поскольку сделка может быть оспорена со ссылкой на порок полномочий.

7. Производите оплату только по безналичному расчету путем перечисления денежных средств на счет продавца.

Адвокат Ирина Воронкова:

8. Сохраняйте переписку и записи телефонных разговоров о сделке.

9. Помните, что пожилой возраст, растерянный вид, спешная продажа и низкая цена – поводы насторожиться.

10. Используйте безопасные варианты передачи денежных средств: аккредитив, депозит нотариуса или другие формы безналичных расчетов. В идеале условием раскрытия аккредитива должны быть акт приема-передачи квартиры и запись о регистрации продавца по иному месту жительства.

Адвокат Аркадий Амасьянц:

11. Пропишите в договоре, что продавец не находится под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств; действует добровольно; осознает суть, цель и последствия сделки.

Советы продавцам

Адвокат Аркадий Амасьянц:

1. Выполните как можно больше действий, направленных на подготовку и совершение сделки: заключите договор с риелторским агентством, оформите предварительный ДКП, снимитесь с регистрационного учета и проч.

Адвокат Ирина Воронкова:

2. Оценивайте любую информацию критически. С осторожностью относитесь к звонкам людей, которые представляются сотрудниками правоохранительных органов или банков. Особенно если они настаивают на продаже имущества и срочных финансовых операциях. Скорее это мошенники.

3. Не принимайте поспешных решений о продаже недвижимости и переводе денег. Избегайте действий под давлением и в условиях дефицита времени. При возникновении сомнений обратитесь за консультацией к адвокату, юристу или нотариусу.

Адвокат Олеся Слезкина:

4. Не подписывайте ДКП в состоянии стресса и при наличии сомнений. Подметили признаки мошенничества – зафиксируйте обстановку (пригодятся записи звонков, квитанции переводов и проч.), а затем обратитесь в полицию.

5. Проводите расчеты грамотно. Безналичный перевод и акт передачи средств снизят риски.

Советы родственникам

Адвокат Олеся Слезкина:

Реагируйте на изменения в поведении членов семьи, особенно пожилых. Стоит вмешаться, если ваш близкий принимает внезапные финансовые решения и совершает нетипичные сделки, постоянно общается по телефону якобы с сотрудниками органов или банков. Не исключено, что он попал в руки мошенников.