Печать нотариуса убережет квартиру от мошенников

Криминал в цифрах

Злоумышленники переключились с подделки документов на тотальный контроль сознания жертв, управляя их поведением через тревожность и страх.

Развитие цифровых каналов, социальной инженерии и дипфейков привело к тому, что в 2025 году число мошенничеств с использованием телекоммуникационных средств выросло на 36% с 2024 года и в 8,5 раза с 2018 года¹.

Количество преступных эпизодов с недвижимостью за 2018–2025 годы превысило 53 000. Причем на 2025 год пришлось 6883 таких случая, 70% из которых повлекли крупный и особо крупный ущерб.

За последние 6 лет в судах оспорены 29 800 сделок, заключенных в простой письменной форме, то есть без участия нотариуса (подробнее – в материале Федеральной нотариальной палаты «Аналитики: печать нотариуса – средство против мошенников и судебных споров»).

На этом фоне нотариальное удостоверение сделки превращается из формальности в действенный инструмент минимизации гражданско-правовых и криминальных рисков.

Нотариальное удостоверение сделки – фильтр для отсева ее дефектов

Статистические данные подтверждают высокую превентивную эффективность нотариальной формы сделки.

Риск судебного оспаривания сделок в простой письменной форме в 4,5 раза выше, чем для нотариально удостоверенных.

Введение в 2025 году обязательного нотариального удостоверения договоров дарения недвижимости привело к сокращению их оспаривания на 37,3%. Более того, в отличие от сделок в простой письменной форме, где суды удовлетворяют требования истцов в 70% случаев, большинство исков, поданных на нотариальные договоры, не влекут их аннулирования.

Структура оснований для признания недействительными договоров выглядит следующим образом:

1. Мнимые и притворные сделки (ст. 170 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)) – наиболее многочисленный блок.
2. Сделки с пороками воли: обман, насилие, угроза, кабальность, существенное заблуждение (ст. 178, 179 ГК РФ) – их стало больше на 50% за 2020–2024 годы. Например, договоры купли-продажи недвижимости нередко заключают ведомые продавцы, чья воля формировалась под воздействием мошенников.
3. Сделки людей, не способных понимать значение своих действий (ст. 177 ГК РФ), – одна из наиболее опасных и трудно диагностируемых категорий споров, поскольку человек не осознает свои поступки, хотя обычно формально дееспособен.

Нотариус выявляет пороки сделок, которые являются основаниями для признания их недействительными. Преимущество нотариальной формы заключается в том, что отсутствие перечисленных дефектов проверяется на стадии удостоверения сделки. Так нотариус вносит ясность в правоотношения и предотвращает споры, тем самым помогая избежать судебных разбирательств.

Участие нотариуса в сделках с недвижимостью: надежно, быстро, экономно

Правовая диагностика

Нотариус не просто ставит подпись на документах, а отыскивает изъяны сделки:

• правовые дефекты объекта недвижимости (нотариус изучает правоустанавливающие документы; смотрит на наличие обременений; выявляет неучтенных наследников и скрытых сособственников, например супругов или детей при использовании маткапитала);
• процедурные дефекты (нотариус выявляет обладателей преимущественного права покупки недвижимости, ищет ошибки в документах, проверяет полномочия по доверенности);
• пороки воли и дееспособности участников сделки (нотариус отслеживает признаки психологического давления, заблуждения сторон и проч.).

При заключении сделки в простой письменной форме, например через МФЦ или онлайн-сервис банка, не верифицируется подлинность волеизъявления сторон в реальном времени. Нотариус же может отложить удостоверение сделки, если усомнится в добровольности волеизъявления ее участников. С помощью очного интервьюирования и видеофиксации он создает доказательства, способные нейтрализовать последующие спорные интерпретации сделки.

Выгода

Удостоверение сделки купли-продажи жилья стоимостью 11 000 000 рублей в Москве обходится примерно в 34 000 рублей. В то же время судебная госпошлина при оспаривании аналогичной сделки, заключенной без нотариуса, составляет более 90 000 рублей. И дополнительно придется нести расходы на представителей и экспертизы.

Предельный федеральный тариф для обязательных нотариальных сделок – 20 000 рублей (ст. 333.24 Налогового кодекса РФ).

Удобство

При расчетах через депозит нотариуса продавец точно получит деньги, а покупатель – недвижимость.

К тому же нотариус направит договор на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. В таком случае срок регистрации составляет всего 1 рабочий день вместо 7–9 дней при личной подаче договора участниками сделки.

Полная имущественная ответственность нотариуса

Нотариус несет ответственность за законность удостоверяемой сделки в объеме, покрываемом одновременно личным страхованием и коллективным страхованием нотариальной палаты, личным имуществом нотариуса и выплатами компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты (ст. 17 Основ законодательства РФ о нотариате).