Ликвидируем риски при покупке квартиры

Чек-лист

Эти рекомендации не гарантируют безопасность сделки на 100%. Однако они помогут покупателю подтвердить свою добросовестность и осмотрительность в случае оспаривания сделки из-за порока воли продавца (подробнее об этом адвокаты рассказали в статье «Оспаривание сделки купли-продажи недвижимости»).

1. Лично общайтесь с продавцом и риелтором, заведите с ними общий чат в мессенджере.

Доказывает: осознанность и последовательность действий продавца, отсутствие давления на него.

2. Зафиксируйте на фото и видео осмотр квартиры и общение с продавцом о сделке.

Доказывает: добросовестность покупателя, а также понимание продавцом сути сделки, отсутствие давления на него и признаков растерянности или опьянения.

Помните, что состояние продавца во время подготовки и оформления сделки имеет решающее значение при ее оспаривании.

3. Поговорите с соседями и родственниками продавца.

Доказывает: продавец сам принял решение об отчуждении недвижимости, не находится в конфликте с близкими и не скрывает от них намерение совершить сделку.

4. Проверьте, нет ли у продавца кредитов, долгов, споров в суде, судимости или уголовного преследования.

Доказывает: законопослушность продавца, отсутствие неисполненных обязательств и долговой нагрузки.

5. Узнайте, есть ли у продавца другое жилье или планы его купить.

Доказывает: отсутствие злоупотребления со стороны продавца и давления на него, а также намерение продать недвижимость, обусловленное логичной целью.

Лучше отдать предпочтение альтернативной сделке: когда вы покупаете квартиру у продавца, а он сразу же приобретает себе новое жилое помещение. В этом случае будет видно, куда деньги вложены и что продавца не обманули мошенники.

6. Запросите выписку о маткапитале и документы о его использовании.

Доказывает: отсутствие проблем с выделением детям обязательных долей в квартире и соблюдение их прав.

7. Заручитесь заключениями специалистов о состоянии продавца.

• Потребуйте с продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
• Обратитесь за заключением к специалистам – психологу, психиатру и наркологу. Желательно попросить нотариуса разъяснить специалистам ответственность за дачу заведомо ложного заключения.

Доказывает: продавец не состоит на учете и у него нет заболеваний, которые могли бы стать основанием для признания сделки недействительной; он совершает сделку по своей воле, понимает значение своих действий и руководит ими.

8. Добавьте в договор купли-продажи пункт о добровольности действий продавца и отсутствии влияния на него.

Доказывает: свободное волеизъявление продавца, отсутствие влияния на него третьих лиц.

9. Возьмите у членов семьи продавца нотариальные заявления о том, что они знают о его намерении продать недвижимость и потратить деньги.

Доказывает: осведомленность родственников продавца о сделке, отсутствие конфликта между ними, обмана или злоупотребления их доверием.

10. Заручитесь нотариально заверенным подтверждением того, что у продавца появится прописка.

Доказывает: собственник согласен с тем, что продавец будет зарегистрирован в его квартире и сможет там проживать.

11. Потребуйте с продавца нотариально заверенные заявления об отсутствии иных наследников и о добровольном отчуждении недвижимости с пониманием последствий.

Доказывает: отсутствие притязаний третьих лиц, свободное и осознанное волеизъявление продавца.

12. Удостоверьте договор купли-продажи у нотариуса.

Доказывает: дееспособность сторон и понимание ими сути сделки.

Нотариус установит личности участников сделки и проверит их дееспособность, получит расширенные сведения о них и недвижимости из государственных реестров (ЕФРСБ, ЕГРН), убедится в законности условий договора и разъяснит правовые последствия сделки (подробнее – в новости «Оспаривание сделок купли-продажи жилья обсудили в Общественной палате РФ»).

13. Используйте аккредитив для перевода средств.

Доказывает: отсутствие заблуждения относительно расчетов и получение денег продавцом.

Это важно для применения судом двусторонней реституции¹ в случае признания сделки недействительной.