Печальные судебные тенденции 2026 года – для покупателей недвижимости

Массовая смена основания для оспаривания сделки

Довод собственников квартир о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным из-за введения их в заблуждение отошел на второй план (ст. 178 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)).

Все чаще продавцы ссылаются на неспособность понимать значение своих действий и руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Жалуются на стресс, преклонный возраст, звонки аферистов (дела № 33-7631/2025, 2-2450/2025, 02-0062/2026, 02-0139/2026, 02-0057/2026).

Почему суды признают договоры недействительными и чем это чревато для покупателей квартир – читайте в статье «Оспаривание сделки купли-продажи недвижимости».

Формальная оценка доказательств

Рассматривая иски о признании сделок недействительными, порой суды ограничиваются материалами уголовных дел о мошенничестве, где продавцы выступают потерпевшими. При этом Верховный Суд РФ указал, что экспертное заключение в рамках уголовного дела не подменяет экспертизу, назначаемую в порядке гражданского судопроизводства (Определение от 16 декабря 2025 г. № 5-КГ25-174-К2).

Иногда суды вовсе не принимают заключения экспертов. Указывают, что экспертиза не является обязательной и оценивается наравне с другими доказательствами (дело № 33-7631/2025).

Неисполнимость судебного решения

Аннулируя договоры, суды применяют двустороннюю реституцию, то есть обязывают участников споров вернуть друг другу все полученное по сделкам (ст. 167 ГК РФ).

Только часто такое решение бесперспективно. Вместо денег покупатель получает исполнительный лист об их взыскании. Но надежда на возврат потраченных на квартиру средств разбивается о неплатежеспособность продавца или мизерные удержания из его пенсии.

Продавцы открыто заявляют, что денег нет. Некоторые угрожают банкротством. В таком случае денежные средства покупатель вряд ли получит (дела № 33-7631/2025, 2-2450/2025, 02-0062/2026, 02-0139/2026, 33-3883/2025).

Рекомендации покупателям жилья

1. Обратитесь к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи недвижимости.

Участие нотариуса кратно снижает риск оспаривания сделки. К тому же он несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный в результате совершения нотариального действия с нарушением закона (ст. 17 Основ законодательства о нотариате; подробнее – в статье «Как нотариусы пресекают мошеннические схемы с недвижимостью» и новости «Оспаривание сделок купли-продажи жилья обсудили в Общественной палате РФ»).

2. Зафиксируйте волю продавца.

Снимите на камеру не только подписание договора, но и диалог с продавцом. Задайте ему вопросы: «Вы понимаете, что продаете квартиру? На вас не давят? Деньги получаете добровольно?» Положительные ответы – лучшее доказательство осознанности.

3. Требуйте освидетельствования продавца врачом-психиатром в день сделки.

Специалист оценит способность продавца понимать значение своих действий именно на дату подписания договора.

4. Используйте безопасные безналичные расчеты.

Запомните: никаких наличных и расписок. Выбирайте аккредитив или нотариальный депозит. В случае судебного спора это лишит продавца аргументов вроде «Я не помню, куда делись средства» или «Деньги украли».

5. Настаивайте на судебной экспертизе и обеспечительных мерах при оспаривании сделки продавцом.

Ходатайствуйте о назначении комплексной стационарной судебной психолого-психиатрической экспертизы. Возражайте против истребования и приобщения заключения экспертизы из уголовного дела.

Попросите суд наложить арест на деньги продавца или квартиру до возврата вам положенной суммы. Иначе вы рискуете остаться ни с чем.

Как еще обезопасить сделку – читайте в статье «Ликвидируем риски при покупке квартиры».