Купля-продажа детской недвижимости на торгах в банкротстве

Поучительная история о правилах купли-продажи недвижимости детей

В рамках дела о банкротстве финансовый управляющий реализовал на открытых торгах залоговую квартиру. Недвижимость была куплена в ипотеку и принадлежала на праве общей долевой собственности должнику, его супруге и двум несовершеннолетним детям.

С победителем торгов заключили договор купли-продажи в простой письменной форме. Однако Росреестр отказался регистрировать переход права собственности, потому что договор не был удостоверен у нотариуса. Управляющий оспорил это решение органа.

Суды трех инстанций поддержали управляющего. Они исходили из того, что нотариальное удостоверение нужно лишь тогда, когда несовершеннолетние выступают сторонами сделки по отчуждению своих долей. А при продаже имущества с торгов сторонами договора являются их организатор и победитель. Здесь нотариальный контроль за законностью сделки не требуется, так как процедура купли-продажи регламентирована Законом о банкротстве и проводится на основании решения суда.

Однако Верховный Суд РФ не согласился с такой позицией и отказал управляющему в удовлетворении требований.

Если отчуждаемая недвижимость принадлежит в том числе несовершеннолетнему, договор купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению даже в том случае, когда имущество реализуется на открытых торгах в процедуре банкротства. Правила проведения торгов не отменяют требование к форме сделки (ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).

Цель нотариальной проверки – дополнительная защита прав несовершеннолетних. Отсутствие нотариальной формы сделки – законное основание для приостановления регистрации перехода права собственности на недвижимость (п. 7 ч. 2 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).

Рекомендации

Для покупателей недвижимости на торгах

Надо учитывать, что удостоверение договора у нотариуса повлияет на сроки реализации процедуры купли-продажи, расходы и порядок расчетов. Однако без нотариальной формы сделки она может быть оспорена как ничтожная либо вовсе не состоится из-за приостановления перехода права собственности, если недвижимость принадлежит в том числе ребенку (ст. 163 Гражданского кодекса РФ).

Для финансовых управляющих

При реализации недвижимости должника необходимо проверять не только наличие залога, но и состав собственников. Если среди них есть несовершеннолетние, следует предусмотреть нотариальное удостоверение договора купли-продажи.