Дальновидным родителям – о сделках с жильем детей без помех

Права детей при продаже и покупке недвижимости

Дееспособность

Дети до 14 лет не могут самостоятельно распоряжаться недвижимостью и подписывать документы. Большинство сделок за малолетних совершают их законные представители – родители, усыновители или опекуны (п. 1 и 2 ст. 28 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)). При этом запрещено дарить подарки стоимостью более 3000 рублей от имени малолетних (подп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ).

Подростки от 14 до 18 лет вправе совершать сделки с недвижимостью, но с письменного согласия законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей (п. 1 и 2 ст. 26 ГК РФ). Исключение составляют случаи, когда ребенок до 18 лет приобрел полную дееспособность в связи с эмансипацией или вступлением в брак (ст. 21, 27 ГК РФ). Сделку, совершенную без согласия законного представителя, суд может признать недействительной (ст. 175 ГК РФ).

Разрешение опеки

Любая сделка по отчуждению недвижимости ребенка требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ). Это правило действует как для детей, имеющих родителей, так и для оставшихся без их попечения (п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ). Без такого разрешения суд может признать сделку недействительной (ст. 166 ГК РФ, Письмо Росреестра от 10 июня 2024 г. № 14-5286-ТГ/24).

Опека не даст согласие, если сделка ухудшает положение ребенка: уменьшается площадь жилья, снижается его качество и проч. Разрешение может содержать требование о приобретении ребенку другой недвижимости. Это условие необходимо выполнить до «регистрации сделки» в Росреестре, иначе орган откажет в переходе права на объект.

Разъяснения о выдаче предварительных разрешений даны в методических рекомендациях, разработанных ФГБУ «Центр защиты прав и интересов детей».

Нотариальное удостоверение

Сделка по отчуждению недвижимости несовершеннолетнего или его доли в праве на недвижимость подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 163 ГК РФ, ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ). Несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

Использование маткапитала

При направлении средств материнского капитала на покупку квартиры необходимо выделить в ней доли детям (ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ). Иначе суд может аннулировать сделку (подробнее – в статье «Потратили маткапитал на квартиру?»).

Сделки между близкими

Законные представители, их супруги и близкие родственники не могут совершать с подопечным возмездные сделки. Исключение составляет передача ребенку имущества в дар или в безвозмездное пользование (п. 3 ст. 37 ГК РФ).

Реализация залоговой квартиры

Доли детей в залоговой квартире не препятствуют ее продаже целиком в рамках дела о банкротстве. В таком случае права детей учитываются после погашения требований залогового кредитора (Определение Верховного Суда РФ от 12 февраля 2025 г. № 307-ЭС24-19017 по делу № А56-119617/2019; подробнее – в статье «Доли несовершеннолетних детей не препятствуют реализации квартиры, находящейся в залоге»).

Примеры из судебной практики

Пример № 1. Мать с детьми переехала в другой город и решила продать квартиру для улучшения условий по новому месту жительства. Но орган опеки не выдал разрешение на сделку из-за отсутствия согласия отца. Суд признал такой отказ незаконным. Отметил неуместность судебного формализма: необходимо учитывать фактические обстоятельства и интересы детей (Кассационное определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 6 сентября 2023 г. № 88а-18175/2023).

Пример № 2. Орган опеки не разрешил сделку. И суд его поддержал с указанием на то, что по сути сделка является обменом долей детей в квартире на ипотечное жилье родителей. Это противоречит принципу приоритетной защиты прав несовершеннолетних, поскольку дети лишаются жилого помещения, не получая равноценного (Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 22 мая 2024 г. по делу № 88а-13408/2024).

Пример № 3. Суд поддержал орган опеки, который не выдал разрешение на сделку. Родители хотели продать недвижимость детей и взамен подарить им доли в своей квартире, где они жили. Суд разъяснил, что такие сделки не приведут к улучшению положения детей, поскольку они и так вправе проживать в родительской квартире (Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 5 июля 2023 г. по делу № 88а-18100/2023).

Пример № 4. Семья решила продать квартиру с детскими долями и купить дом у своего дедушки. Орган опеки выступил против сделки. Однако суд признал отказ незаконным. Указал, что опека не провела всестороннюю оценку сделки, которая фактически улучшает жилищные условия детей, поскольку дом значительно больше квартиры (Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 17 декабря 2024 г. № 88а-38189/2024).

Рекомендации для родителей

1. Оцените, улучшатся ли жилищные условия ребенка после продажи недвижимости. Спешка и желание сэкономить – ненадежные советчики. Помните, что органы опеки и суды всегда на страже интересов детей.

2. Учитывайте мнение второго родителя о продаже детского жилья. Отсутствие его согласия может привести к отказу в сделке органа опеки или оспариванию договора купли-продажи в суде.

3. Внимательно прочитайте и строго соблюдайте условия разрешения на сделку органа опеки.

4. Не забудьте выделить детям доли, если купили квартиру на средства материнского капитала. Иначе потом будет сложно продать недвижимость или вовсе придется вернуть маткапитал.

Рекомендации для покупателей детской недвижимости

1. Будьте осмотрительны при покупке жилья с детскими долями.  Важно убедиться, что права несовершеннолетних не нарушены.

2. Проследите за соблюдением требований органа опеки, чтобы в будущем не столкнуться с оспариванием сделки. Орган может выдать предварительное разрешение под условием покупки ребенку другого жилья или перечисления ему определенной суммы. В таком случае в договоре купли-продажи стоит прописать, что право собственности на недвижимость переходит к покупателю только после выполнения обязательств перед ребенком. До перехода права деньги покупателя могут храниться на эскроу-счете (ст. 860.7–860.10 ГК РФ).