Как купить и не потерять недвижимость в Крыму: продолжение истории

Предыстория

Наша доверительница из Кирова лишилась квартиры в Ялте, которую купила в июне 2022 года. Продавца внесли в список «недружественных лиц», из-за чего новая недвижимость кировчанки попала под национализацию – ее передали в собственность Республики Крым.

Подробности – в статье «Как купить и не потерять недвижимость в Крыму».

Женщина подала в суд иск, но ей отказали в восстановлении права собственности на ялтинское жилье. Тогда мы обратились с жалобой в Конституционный Суд РФ (КС РФ), чтобы защитить интересы доверительницы.

Какой же «вердикт»?

КС РФ решил: если жилье приобретено до включения его в собственность Республики Крым из-за «недружественности» продавца, то изымать его у добросовестного дружественного покупателя несправедливо и неразумно. Это создает риск лишения человека жилища вопреки предписаниям статьи 40 Конституции РФ.

Также КС РФ пояснил, какое поведение покупателя может считаться недобросовестным. Во-первых, приобретение недвижимости у собственника, которого признали «недружественным лицом» до совершения сделки. Во-вторых, когда и без такого признания широко известно о недружественных действиях продавца. В-третьих, если покупатель знал или должен был знать, что собственник отчуждает имущество во избежание его изъятия.

Этот перечень обстоятельств не является исчерпывающим. Доказывать недобросовестность необходимо органам власти.

Теперь судебные акты по делу кировчанки подлежат пересмотру с учетом подхода КС РФ (Постановление от 2 октября 2025 г. № 32-П, подробнее – в статье «Если продавец признан “недружественным лицом”»).

Как покупателям крымской недвижимости себя обезопасить?

1. Проведите базовую проверку.

Оцените продавца и недвижимость: проверьте вменяемость собственника, изучите сведения ЕГРН и проч. (подробнее – в статье «Продажа и покупка квартиры: о чем не рассказал Росреестр», статье «Риски продавца и покупателя недвижимости» и статье «Продажа квартиры – без срывов и споров»).

2. Убедитесь, что у продавца не было гражданства недружественных государств.

Включите в текст договора заверение об отсутствии «недружественного» гражданства. Само по себе такое гражданство не влечет изъятия имущества, но существенно повышает риски.

3. Узнайте, не были ли причастны к экстремизму или терроризму бывший и нынешний собственники.

Воспользуйтесь поисковиком Росфинмониторинга.

Также удостоверьтесь, что их нет в списке из Постановления Государственного Совета Республики Крым от 30 апреля 2014 г. № 2085-6/14.

4. Изучите публичную активность продавца.

Недружественные высказывания о России и ее гражданах во время выступлений или в публикациях – повод насторожиться.

Для полноценной правовой экспертизы стоит обратиться за помощью к юристам.