С момента включения Республики Крым в состав Российской Федерации и до окончания переходного периода согласно ст. 12 Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 г. № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя» Республика Крым обладает полномочиями по самостоятельному регулированию имущественных и земельных отношений путем издания нормативных правовых актов РК по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере. К таким нормативным правовым актам, в частности, относятся Закон Республики Крым от 31 июля 2014 г. № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» и постановление Государственного Совета Республики Крым от 30 апреля 2014 г. № 2085-6/14 «О вопросах управления собственностью Республики Крым» (далее – Постановление № 2085).
В октябре 2022 г. п. 1 Постановления № 2085 был дополнен следующим абзацем: «Как собственность Республики Крым учитывается в Приложении к настоящему Постановлению имущество, включая земельные участки и иные объекты недвижимого и движимого имущества, находящиеся на территории Республики Крым, принадлежащее по состоянию на 24 февраля 2022 года иностранным государствам, которые совершают в отношении Российской Федерации, российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, иностранным лицам, связанным с указанными иностранными государствами (в том числе если такие иностранные лица имеют гражданство этих государств, местом их регистрации, местом преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности или местом преимущественного извлечения ими прибыли от деятельности являются эти государства), а также их бенефициарам и лицам, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности».
Указанное нормативное положение послужило основой для проведения масштабной национализации имущества в Республике Крым в качестве ответной меры на недружественные действия отдельных государств в отношении России.
Несмотря на временной интервал между датой «24 февраля 2022 года» в тексте нормы и датой принятия постановления (18 октября 2022 г.), которым были внесены соответствующие изменения, на практике правовая норма была истолкована буквально. В результате изымалось все имущество, принадлежащее «недружественным лицам» на 24 февраля 2022 г., без учета перехода права собственности на отдельные объекты недвижимости к другим собственникам к моменту внесения изменений в Постановление № 2085.
Так, была изъята квартира нашей доверительницы, которая купила квартиру в Ялте в июне 2022 г., а в марте 2023 г. узнала, что предыдущий владелец квартиры был признан «недружественным», и все имущество, принадлежавшее ему на 24 февраля 2022 г., включено в состав имущества РК.
Женщина обратилась в суд с иском о признании ее права собственности на квартиру. Однако суд посчитал, что госорганы Республики Крым при изъятии имущества истца действовали законно. С выводами первой инстанции согласились Верховный Суд РК, Четвертый кассационный суд общей юрисдикции и Верховный Суд РФ.
Тем не менее Конституционный Суд РФ, рассмотрев жалобу нашей доверительницы, посчитал ее обоснованной и принял Постановление от 2 октября 2025 г. № 32-П.
Квинтэссенцией данного Постановления вновь стал тезис, изложенный в Постановлении КС от 7 ноября 2017 г. № 26-П, а именно: указание на то, что суд, рассматривая в конкретном деле вопрос правомерности включения спорных объектов недвижимого имущества в перечень имущества, учитываемого как собственность Республики Крым, обязан, не ограничиваясь установлением одних лишь формальных условий применения нормы, исследовать по существу фактические обстоятельства конкретного дела, дать оценку основаниям возникновения права собственности на спорное имущество, предоставляя тем самым, исходя из общих принципов права, конституционные гарантии права собственности в отношении имущества, принадлежащего субъектам права собственности на законных основаниях, что следует из смысла ст. 35 Конституции РФ во взаимосвязи со ст. 17 (ч. 1 и 3) и 55 (ч. 3).
Однако значимость Постановления от 2 октября 2025 г. № 32-П в том, что в отличие от предыдущего дела КС проверил конституционность норм крымского законодательства в новом контексте. Данное Постановление примечательно тем, что вводная часть занимает внушительный объем – 9,5 страниц. В ней сформулированы важные позиции, которые не касаются существа дела, но крайне важны для практики.
Обратим внимание на две из них.
Конституционный Суд ранее указывал, что Постановление № 2085 является актом однократного действия, которое исчерпывается составлением списка объектов недвижимого имущества, учитываемого как собственность Республики Крым. Однако данная правовая позиция была сформулирована в 2017 г. при иных фактических обстоятельствах дела.
До обращения с жалобой в КС заявительница пыталась оспорить абз. 2 п. 1 Постановления № 2085 в порядке административного судопроизводства. Однако судом административный иск был возвращен, поскольку Постановление № 2085 не является нормативным актом.
Вместе с тем КС указал, что «введенное подпунктом 1 пункта 1 постановления Государственного Совета Республики Крым от 18 октября 2022 года № 1417-2/22 положение [является] частью нормативного комплекса, на основании которого решается вопрос об определении состава имущества, учитываемого как собственность Республики Крым».
Представляется, что высший судебный орган конституционного контроля обозначил важную проблему – правовой акт может одновременно включать как нормативные положения, так и ненормативные. Хоть эта позиция и не выражена прямо, но она очевидно подразумевается, поскольку «принимая во внимание примененные в конкретном деле положения и формулировку требований заявительницы, [КС РФ] полагает возможным при проверке конституционности оспариваемого ею подпункта 1 пункта 1 постановления Государственного Совета Республики Крым от 18 октября 2022 года № 1417-2/22 учесть его неразрывную системную связь с абзацем вторым пункта 1 постановления Государственного Совета Республики Крым «О вопросах управления собственностью Республики Крым» как нормативным положением».
Другим важным аспектом вводной части Постановления от 2 октября 2025 г. № 32-П являются пределы проверки конституционности оспариваемых норм. КС указал, что поскольку заявитель жалобы не признана «недружественным лицом», следовательно, отсутствуют основания проверки конституционности допустимости механизма национализации, введенного региональным законодателем.
Данный вывод представляется неоднозначным. С одной стороны, КС не проверил конституционность того, что, несмотря на отнесение Конституцией гражданского законодательства к исключительному ведению федерального центра, Республика Крым создает новое основание прекращения права собственности, не предусмотренное ГК РФ. С другой стороны – он правильно применил нормы об абстрактном и конкретном нормоконтроле и оставил гипотетическую возможность проверки этого механизма в будущем в случае обращения с жалобой «недружественного лица».
Перейдем к сущностной части Постановления от 2 октября 2025 г. № 32-П, в которой Конституционный Суд также сформулировал ряд важных правовых позиций применительно к допустимости изъятия имущества у добросовестных приобретателей и квалификации их действий как добросовестных или недобросовестных.
На наш взгляд, «краеугольными камнями» итогового вывода КС являются два общеправовых принципа, которые применимы к любым судебным делам.
Во-первых, Суд подчеркнул такие свойства Конституции РФ, как верховенство и прямое действие, согласно которым «суды должны следовать такому варианту их [норм права] интерпретации, при котором исключается возможность ущемления гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и свобод». Представляется, что данный принцип адресован судам в первую очередь с той целью, чтобы при отправлении правосудия они не устранялись от применения норм Конституции РФ о балансе ограничения прав и свобод человека и гражданина. В таком случае значительная часть проблем правоприменения будет решена задолго до обращения в КС, что разгрузит сам Суд, а также будет способствовать более эффективной защите нарушенных прав в ординарных судах.
Применительно к делу доверителя данный конституционный принцип выражается в том, что закон исходит из идеи о защите добросовестных участников гражданского оборота. Как указывает Суд, конституционная цель гарантий прав добросовестных участников оборота состоит в том, «чтобы обеспечить добросовестным приобретателям юридическую возможность обладания имуществом».
Во-вторых, КС подчеркнул, что органы государственной власти и должностные лица обязаны принимать решения «исходя из внимательной и ответственной оценки фактических обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение, изменение и прекращение прав граждан».
К сожалению, как показывают данное дело и ряд других дел о «крымской национализации», данная обязанность как госорганами, так и нижестоящими судами во многом не учитывается. Хочется надеется, что высказанные в Постановлении от 2 октября 2025 г. № 32-П правовые позиции станут для государства ориентиром, учитывая конституционно закрепленную норму о том, что права и свободы человека и гражданина являются высшей ценностью.
Полагаем, что указанные подходы Конституционного Суда лежат в основе Постановления от 2 октября 2025 г. № 32-П.
Рассматривая ключевую проблему жалобы – прекращение права собственности заявителя лишь на том основании, что продавец квартиры после совершения сделки был признан «недружественным», – Конституционный Суд сформулировал следующую позицию. В частности, он указал, что при толковании абз. 2 п. 1 Постановления № 2085 следует принимать во внимание, что принадлежность имущества «недружественным лицам» должна быть констатирована не только по состоянию на 24 февраля 2022 г., но и сохраняться в дальнейшем – вплоть до момента включения имущества таких лиц в перечень имущества Республики Крым и (или) принятия решений (совершения действий) органами публичной власти, обусловленных включением этого имущества в такой перечень.
В случае включения имущества в собственность РК после его отчуждения «недружественным лицом» у добросовестного приобретателя могли отсутствовать разумные основания предвидеть наступление неблагоприятных последствий совершения такой гражданско-правовой сделки, состоящих в утрате права собственности на приобретенное имущество.
Таким образом, КС пришел к выводу, что если жилое помещение, принадлежащее «недружественному лицу», до момента включения его в собственность Республики Крым было отчуждено гражданину, который не отвечает признакам «недружественного лица», прекращение права собственности этого гражданина на такое жилое помещение лишь ввиду его включения в Перечень (то есть, по сути, исключительно в силу его предшествующей принадлежности указанным лицам) не имеет разумных и справедливых оснований вопреки указанным конституционным гарантиям прав собственника, добросовестного приобретателя, а также создает риски произвольного лишения жилища вопреки предписаниям ст. 40 (ч. 1) Конституции РФ.
Следовательно, основной довод жалобы поддержан Конституционным Судом: изъятие жилого помещения у гражданина-покупателя, действовавшего добросовестно, в случае признания продавца «недружественным лицом» уже после совершения сделки, недопустимо. Данный вывод вытекает из норм Конституции о защите собственности и предшествующих позиций КС о том, что закон должен предоставлять правовую защиту добросовестным участникам гражданского оборота, которые лишились собственности не по своей вине.
Стоит отметить, что данную правовую позицию следует толковать расширительно и применять ко всем случаям изъятия имущества в Крыму на основании абз. 2 п. 1 Постановления № 2085 (а не только в случае изъятия жилища), поскольку ни существо правового регулирования, ни буквальный текст регионального закона не делают различий в изъятии жилой или нежилой недвижимости.
Особого внимания заслуживает аргументация КС в отношении, казалось бы, мимолетных, но имеющих крайне важное значение аспектов дела.
Во-первых, Суд оценил довод жалобы о том, что в деле заявителя и аналогичных делах отсутствуют иные эффективные механизмы защиты добросовестного покупателя помимо недопустимости прекращения права собственности последнего. Суд подчеркнул, что наличие резервных механизмов защиты не должно отменять действие основных гарантий права собственности.
В деле доверительницы суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении иска, указал, что она не лишена прав предъявить иск к покупателю о возмещении убытков в рамках института эвикции.
Конституционный Суд обоснованно отверг эту очевидно иллюзорную позицию: «при этом в качестве эффективной гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя в данном случае не может рассматриваться и формально существующая возможность предъявления им требования к лицу, у которого он приобрел жилое помещение. Особенности правового и фактического положения таких продавцов, которыми согласно оспариваемым нормам обусловлено включение имущества в собственность Республики Крым, не позволяют рассчитывать на реальное взыскание с них истребуемого возмещения».
Также КС отметил принципиальную невозможность использования механизма, предусмотренного ст. 68.1 Закона о госрегистрации недвижимости, поскольку заявитель жалобы была лишена собственности не в результате удовлетворения виндикационного иска публично-правового образования.
Данный вывод в очередной раз подчеркивает, что конституционное право на судебную защиту должно подкрепляться реальными гарантиями исполнимости судебного акта. Тем самым можно только приветствовать, что Конституционный Суд отдельно осветил данный аспект в Постановлении от 2 октября 2025 г. № 32-П, поскольку на практике нередко возникает проблема очевидной невозможности исполнения решения суда.
Во-вторых, Суд подчеркнул важность телеологического (целевого) толкования норм права правоприменителем, в первую очередь судом. Одним из аргументов о недопустимости лишения права собственности добросовестного покупателя КС указал, что «прекращение в рассматриваемом случае права собственности гражданина – добросовестного приобретателя жилого помещения, по существу, также означало бы необоснованное возложение негативных последствий совершения в отношении Российской Федерации недружественных действий на лиц, таких действий не совершавших».
Тем самым Суд поддержал изложенную в жалобу аргументацию в том аспекте, что институт национализации имущества согласно пояснительной записке вводится региональным законодателем для оказания воздействия именно и только на «недружественных лиц».
Важность этого аспекта Постановления от 2 октября 2025 г. № 32-П заключается в том, что суды в случае неясности буквального содержания правового регулирования должны прибегать к телеологическому толкованию и выяснению истиной воли законодателя. Тем самым суд сможет правильно разрешить дело и действительно осуществить правосудие, а не показать обществу формальное правоприменение без опоры на конституционные нормы.
Таким образом, Конституционный Суд признал, что оспариваемые нормы по конституционно-правовому смыслу не допускают лишения права собственности добросовестного покупателя. Но как установить добросовестность?
Постановление фактически содержит инструкцию судам относительно квалификации действий покупателя как добросовестных или недобросовестных – ключевым критерием выступает момент совершения сделки. Так, явная неосмотрительность, не согласующаяся с требованиями гражданско-правовой добросовестности, может быть установлена в случае приобретения уже включенного в Перечень имущества с учетом оснований его формирования в рассматриваемой части в конкретно-исторической ситуации, притом что информация из него о соответствующем объекте общедоступна (конкретный объект недвижимого имущества, в том числе жилое помещение, может быть идентифицирован как включенный в Перечень).
Если (как в случае заявителя жалобы) продавец признан «недружественным лицом» уже после совершения сделки, недобросовестность покупателя может быть установлена:
- если недружественные действия отчуждателя были широко известны (например, ввиду того, что он относится к числу «публичных фигур») и при этом отсутствуют причины, по которым о них не мог знать приобретатель (например, его проживание ранее за пределами РК, где такие сведения не получили распространения);
- сделка с имуществом состоялась с целью избежания потенциального применения к предшествующему собственнику рассматриваемой меры, при этом покупатель знал (в частности, выступил в качестве подставного лица (номинального владельца) или являлся аффилированным лицом) или должен был знать о названной цели отчуждения.
Наконец, КС отметил, что исходя из презумпции добросовестности участников гражданского оборота, бремя доказывания нарушения стандартов добросовестности лежит на органах власти Республики Крым.
Таким образом, Конституционный Суд фактически установил повышенный стандарт объективной добросовестности покупателя. По общему правилу для выполнения стандарта добросовестности при купле-продаже недвижимости покупателю достаточно изучения и проверки сведений о праве собственности из ЕГРН. В РК, с учетом Постановления от 2 октября 2025 г. № 32-П, на покупателе лежит ответственность за проверку продавца на предмет его признания или непризнания «недружественным лицом».
Необходимо также отметить, что буквальное содержание предложенного Судом подхода однозначно свидетельствует о том, что набор ситуаций, свидетельствующих о недобросовестности продавца, не является исчерпывающим.
В заключение добавим, что одним из ключевых доводов жалобы в КС выступала позиция о недопустимости прекращения права собственности добросовестных покупателей во внесудебном порядке.
К сожалению, данный довод фактически остался без оценки КС. Из Постановления от 2 октября 2025 г. № 32-П следует, что внесудебный порядок прекращения права собственности допустим, но заинтересованное лицо вправе обратиться в суд, и в случае установления добросовестности покупателя судом решение крымских властей подлежит отмене.
Однако такой подход представляется спорным.
Во-первых, тем самым нивелируется конституционная норма о том, что никто не может быть лишен своей собственности не иначе как по решению суда.
Во-вторых, как указывал КС, органы государственной власти обязаны принимать решения «исходя из внимательной и ответственной оценки фактических обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение, изменение и прекращение прав граждан»: Госсовет Крыма может произвольно включать в Перечень имущества РК имущество любых лиц без проведения каких-либо проверок, а уже потом ожидать предъявления иска.
В-третьих, создавая эффективный механизм защиты добросовестных покупателей в судебном порядке, отсутствие четко выраженной правовой позиции относительно внесудебного изъятия имущества создает для покупателей издержки, связанные с участием в судебном процессе.
В связи с этим целесообразной, как представляется, была бы позиция КС о том, что органы власти РК должны обращаться в суд с иском об изъятии имущества, если на момент такого обращения оно недобросовестно выведено из обладания «недружественного лица» в пользу «номинала».
Также в Постановлении от 2 октября 2025 г. № 32-П приведены, на наш взгляд, расплывчатые примеры недобросовестного поведения покупателя. Например, что означает «продавец относится к числу так называемых публичных фигур»? Так, в уголовном праве публичным распространением экстремистских материалов является их распространение среди группы от двух и более людей. В связи с этим можно ли утверждать, что продавец является «публичной фигурой», если у него 100 (1000, 10 000) подписчиков в соцсетях?
Указанные вопросы остались без внимания высшего судебного органа конституционного контроля. Полагаем, что расплывчатые формулировки могут привести к их широкому и неединообразному толкованию судами. На наш взгляд, Суду следовало более четко проработать данный раздел Постановления от 2 октября 2025 г. № 32-П с целью пресечения на корню попыток широкого истолкования в ущерб праву и законным интересам граждан.
Интерес представляет практика Верховного Суда РФ по рассмотрению дел данной категории. Как отмечалось, в октябре 2024 г. ВС отказал в передаче жалобы нашей доверительницы для рассмотрения Судебной коллегией по гражданским делам. Однако жалоба жительницы Москвы, которая также приобрела квартиру в Крыму у лица, позже признанного «недружественным», была принята к рассмотрению ВС и удовлетворена1.
К сожалению, на уровне ВС имеется и отрицательная практика: со схожими фактическими обстоятельствами жалоба добросовестного покупателя оставлена без удовлетворения2.
1 Определение ВС от 26 августа 2025 г. по делу № 127-КГ25-18-К4.
2 Определение ВС от 7 октября 2025 г. по делу № 127-КГ25-26-К4.
