Решили купить квартиру в кредит – оцените риски

Что такое ипотека и ипотечный кредит?

Ипотека – это залог недвижимого имущества. Заемщик продолжает им пользоваться, однако если он не исполняет свои обязательства перед банком-кредитором, имущество может быть продано и банк вправе будет получить денежные средства от реализации недвижимости. Ипотека может служить для исполнения обязательств по кредитному договору и договору займа, договорам купли-продажи, аренды и подряда.

Ипотечный кредит – это заем, который кредитная организация выдает человеку для покупки недвижимости.

Процесс получения ипотечного кредита обычно состоит из нескольких этапов. Ниже мы рассмотрим каждый из них и обозначим, на что важно обратить особое внимание.

I этап: ознакомление с ипотечными программами

Ипотечная программа – это краткое изложение условий ипотечного кредитования. В отделениях банков и на их сайтах можно ознакомиться с условиями предоставления, использования и возврата кредитов, а также выяснить, какие документы необходимы для рассмотрения заявления на получение кредита.

На этом этапе нужно обратить внимание на процентную ставку, срок предоставления ипотечного кредита, порядок внесения платежей, размер ежемесячных выплат и условия досрочного погашения кредита. Здесь особенно важно принять обдуманное решение. Для этого целесообразно оценить условия ипотечного кредитования различных банков.

II этап: получение одобрения ипотечного кредита

На данном этапе гражданин должен будет передать в кредитный отдел банка заявление (заявку) о предоставлении ипотечного кредита, паспорт, а также документы, подтверждающие его финансовое положение (например, справку о доходах) и трудовую занятость (например, копию трудовой книжки).

После этого банковские сотрудники должны принять решение. В случае одобрения кредита будет указан срок, в течение которого его можно оформить.

В банке обратят внимание на трудоустройство потенциального заемщика, официальный доход и стабильность его получения. Оценить могут и внешний вид человека, его разговорную речь и адекватность в процессе общения.

Другим немаловажным фактором является его кредитная история. Негативная кредитная история, например наличие действующей просроченной задолженности, приведет к отказу. Поэтому рекомендуется долги не скрывать. Возможно, с банком удастся договориться об индивидуальных условиях кредитования.

Наличие нескольких кредитов также вызовет сомнения, поскольку любое изменение экономической или жизненной ситуации может привести к возникновению задолженности.

Банк не предоставит кредит тому, кто безответственно относится к своим обязательствам. Потому проверят не только кредитную историю, но и наличие неуплаченных штрафов ГИБДД, задолженности по алиментам, коммунальным платежам, налогам и т.д. Долги перед службой судебных приставов, привлечение к административной или уголовной ответственности – все это отрицательно скажется на рассмотрении заявки на кредит.

Предоставление поддельных документов и недостоверных сведений точно приведет к отказу в выдаче кредита. Более того, в подобных случаях банк вправе обратиться в правоохранительные органы с просьбой привлечь клиента к ответственности – уголовной (ст. 159, 176 УК РФ) или административной (ст. 14.11 КоАП РФ).

III этап: выбор жилого помещения

На это дается около трех месяцев. Но стоит иметь в виду: понравившуюся квартиру может не одобрить банк. По общему правилу, сложившемуся на практике, банк отклоняет: здания, построенные до 1970 г.; жилые помещения, подлежащие сносу, не соответствующие санитарным и техническим требованиям, непригодные для проживания; ветхое жилье; блочные и панельные «хрущевки»; комнаты и квартиры в домах малой этажности (меньше пяти этажей); квартиры в домах, которые подлежат капремонту или реконструкции с расселением; комнаты и квартиры в общежитиях типа гостиниц; квартиры, находящиеся в залоге или под арестом, и т.п.

При выборе жилья целесообразно ориентироваться на ключевые требования банка к жилым помещениям, предоставляемым в ипотеку, и на здравый смысл.

После того как выбор сделан, заемщик передает в банк:

• предварительный договор купли-продажи;
• документ, подтверждающий право собственности продавца; – свидетельство о регистрации права собственности (выдавалось до 15 июля 2016 г.) или выписку из ЕГРН (до 2017 г. – ЕГРП);
• документы, подтверждающие основания возникновения права собственности продавца (например, договор купли-продажи или дарения, свидетельство о приватизации);
• документ, удостоверяющий личность продавца (обычно необходимо предоставить оригинал паспорта; в банке сотрудник проверит его подлинность и сделает копию документа);
• если продавец состоит в браке, потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу;
• если в жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на его продажу;
• если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников;
• отчет независимого оценщика о рыночной стоимости выбранного жилого помещения.

Перечни документов, необходимых для заключения кредитного договора, в банках могут отличаться, потому эту информацию нужно будет уточнять. Документы рассматриваются в течение 3–7 дней. Затем банк дает согласие на выдачу ипотечного кредита для приобретения жилого помещения либо отказывает в этом.

IV этап: заключение кредитного договора и договора купли-продажи жилого помещения

По кредитному договору банк обязуется предоставить денежные средства в рублях или иностранной валюте заемщику в размере и на условиях, предусмотренных этим договором. А заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за ее использование, а также иные платежи, если они предусмотрены договором, – обычно к ним относятся затраты, связанные с предоставлением кредита.

На первой странице договора указываются информация о полной стоимости кредита и примерный размер среднемесячного платежа. Также заемщику предоставляется график платежей. В нем прописываются даты и суммы платежей, которые будут направляться на погашение основного долга и процентов.

Кредитным договором может быть предусмотрена выдача закладной. Это документ, который содержит информацию о заложенном имуществе, например квартире. Гражданин выдает его банку. Закладная дает право банку стать собственником заложенного имущества или продать его, если заемщик не выплатит кредит. Закладная на квартиру оформляется вместе с кредитным договором. Она заверяется нотариусом, а запись о ней заносят в кадастровую книгу.

Банку закладная гарантирует возврат денежных средств. А выгодно ли заемщику ее предоставлять? Иногда благодаря этому кредиторы соглашаются на снижение процентной ставки. Закладная может помочь в защите прав заемщика, если кредитный договор был утерян. И на этом преимущества заканчиваются.

При получении ипотечного кредита заложенное имущество обязательно страхуется от рисков его утраты и повреждения. Может быть предусмотрено страхование от потери права собственности (страхование титула), а также страхование жизни и здоровья заемщика. Так банки обеспечивают свою безопасность. Важно учитывать, что требование банка о страховании имущества исключительно в названной им организации является неправомерным, как и навязывание им условий страхования при заключении кредитного договора.

Далее составляется основной договор купли-продажи жилого помещения с использованием кредитных средств. Это могут взять на себя стороны договора либо банк. Чтобы такой договор считался заключенным, он должен содержать данные, позволяющие установить недвижимое имущество (адрес, кадастровый (условный) номер, площадь квартиры), его стоимость, размер обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер собственных и кредитных средств на приобретение квартиры), срок кредита, а также указание на то, что с момента государственной регистрации ипотеки имущество будет находиться в залоге у банка.

V этап: расчеты с продавцом

Перечисление денег продавцу, как правило, происходит путем закладывания собственных и кредитных денежных средств покупателем в банковскую ячейку. Это происходит в присутствии сотрудника банка.

Продавец составляет расписку о получении денежных средств в полном объеме и оставляет ее у себя до регистрации права собственности на квартиру на имя покупателя.

Условием открытия сейфовой ячейки будет являться представление в банк договора купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра о регистрации права собственности или выписки из ЕГРН, в которой в качестве собственника недвижимости указан покупатель, а в качестве обременения установлена ипотека.

В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации – 5 рабочих дней со дня представления необходимых документов в Росреестр, при обращении через центр государственных и муниципальных услуг «Мои документы» – 7 рабочих дней. Если договор удостоверен нотариально, срок сокращается до 3 и 5 рабочих дней соответственно.

Как выгоднее брать ипотечный кредит: на одного из супругов или на двоих?

Чаще ипотечный кредит берут сразу оба супруга. Так они становятся созаемщиками. В данной ситуации условия предоставления кредита гораздо выгоднее – особенно это касается срока погашения и сумм ежемесячных платежей. Банки охотно выдают кредиты в подобных случаях. Ведь сразу же решается вопрос с согласием второго супруга на покупку квартиры в ипотеку. А главное – супруги несут ответственность за погашение кредита вместе, поэтому и шансы на получение денежных средств от созаемщиков у банка возрастают. Такой вариант окажется подходящим, если у обоих супругов стабильный доход не ниже среднего уровня.

Иногда второй супруг становится не созаемщиком, а поручителем. Причины могут быть разными, но сводятся обычно они к одной: банк в первую очередь предъявит требования именно к заемщику, а не к поручителю. Однако подобные ситуации вызывают настороженность у кредитных организаций. Конечно, некоторые банки рассмотрят такую заявку, но многие предпочтут отказать в выдаче кредита.

Брать кредит на одного из супругов выгодно тогда, когда второй имеет плохую кредитную историю или находится без работы, не имеет официально подтвержденных доходов или заработок его нестабильный и т.п. Без согласия второго супруга в этом случае не обойтись, но, с точки зрения банка, анализирующего платежеспособность семьи, второй супруг становится обузой, поэтому его проще вывести из процесса рассмотрения заявки на кредит.

В какой валюте лучше брать ипотечный кредит?

В российских банках сегодня доступны ипотечные кредиты в трех основных валютах: рубль, доллар и евро. Выдаются они под разный процент. Ипотечный кредит, выданный в иностранной валюте, считается валютным.

По статистике Центрального банка РФ¹, курсы доллара и евро постоянно колеблются. При этом, как свидетельствуют данные Росстата², средняя зарплата российских граждан постепенно подстраивается под быстро меняющиеся условия. Отсюда можно сделать вывод, что ипотечный кредит в иностранной валюте все же лучше не брать. А если и брать, то на максимально короткие сроки.

Каковы права и обязанности банка и заемщика по договору ипотечного кредита?

Как кредитор банк имеет право на получение денежной суммы от заемщика, а также уплату им процентов за пользование этими деньгами и иных платежей, предусмотренных договором. У банка есть право залога на имущество, которым подкрепляется финансовая состоятельность заемщика. Такое право может удостоверять закладная.

Также банк может осуществлять проверки по документам и устанавливать наличие и состояние предмета договора ипотечного кредита. К примеру, для подтверждения данных о сохранности предмета ипотеки – квартиры – и поддержании ее заемщиком в надлежащем состоянии, как было предусмотрено в договоре. Сотрудники банка могут связаться с заемщиком и договориться с ним о дне встречи, чтобы проверить состояние квартиры. После этого рекомендуется перезвонить в банк и выяснить, действительно ли его сотрудники планируют провести проверку. Это поможет заемщику не стать жертвой мошенников.

В свою очередь заемщик вправе требовать от банка предоставления денежных средств в размере и на условиях, предусмотренных договором. Он может завещать свое имущество. При этом ответственность за его долги будут нести наследники, принявшие наследство. Заемщик вправе защищать заложенное имущество (ст. 12 ГК РФ) и с согласия банка отчуждать его путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или другим способом, если иное не предусмотрено договором.

Права и обязанности кредитора и заемщика предусмотрены не только в законе³, но и в договоре. При этом условия договора не должны противоречить действующему законодательству, иначе он будет признан недействительным. Соответственно, предлагая типовую форму кредитного договора, банк не должен ограничивать заемщика в правах, в противном случае последний может обратиться с иском в суд.

Можно ли договориться с банком об изменении условий кредитования при ухудшении финансового положения заемщика?

Возникновение задолженности по уплате кредита – далеко не редкость⁴. Так, по состоянию на 1 февраля 2017 г. задолженность по ипотечным жилищным кредитам, выданным в рублях и иностранной валюте, была 4 476 105 млн руб. 1 февраля 2018 г. она составляла 5 225 298 млн руб. А к 1 февраля 2019 г. задолженность возросла до 6 471 248 млн руб.

Причины неуплаты по ипотечному кредиту могут быть самыми разными: развод заемщика, потеря работы, отпуск по уходу за ребенком, утрата трудоспособности и т.д.

Если заемщик попал в сложную финансовую ситуацию из-за непредвиденных жизненных обстоятельств, он вправе просить банк провести реструктуризацию ипотечного кредита, т. е. изменить условия кредитного договора для облегчения выплаты долга.

Способ реструктуризации выбирает банк:

• предоставление льготного периода – временно уменьшается сумма ежемесячного платежа за счет предоставления полной или частичной отсрочки по погашению кредита и процентов;
• увеличение срока кредитования – сумма ежемесячного платежа уменьшается за счет увеличения общего срока выплаты кредита;
• изменение валюты кредитного договора – кредит в иностранной валюте конвертируется в рубли.

Чтобы банк реструктуризировал кредит, необходимо написать заявление. Как правило, к нему нужно приложить копию паспорта и документы, подтверждающие ухудшение финансового состояния (листок нетрудоспособности; свидетельство о смерти; документ, подтверждающий постановку на учет в органе службы занятости населения, с указанием размера пособия по безработице; заверенную работодателем копию приказа об изменении размера оплаты труда; свидетельство о рождении ребенка и т.д.). Банк может запросить дополнительные документы и сведения по своему усмотрению.

Рекомендуется подготовить два экземпляра заявления о реструктуризации ипотечного кредита и попросить сотрудника банка на одном из них сделать отметку о принятии заявления. Экземпляр с отметкой нужно сохранить у себя, а другой передать в банк. Это поможет подтвердить добросовестность заемщика, если в банке заявление затеряется и его представители обратятся в суд для принудительного взыскания с заемщика суммы долга. В таком случае в суде можно будет договориться с банком о заключении мирового соглашения либо отказе банка от иска. Трудные жизненные обстоятельства часто учитываются банком, если заемщик готов платить дальше по ипотечному кредиту.

После принятия заявления банк проанализирует возможность проведения реструктуризации и сообщит о принятом решении в течение нескольких дней. Если банк даст согласие на реструктуризацию, заемщика проинформируют о ее условиях. В случае отказа заемщик вправе обжаловать его в суде.

Отметим, что основанием для внесения изменений в кредитный договор является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении (к примеру, инвалидность заемщика, потеря работы и т.п.). При этом, как свидетельствуют результаты анализа судебной практики, такие обстоятельства, как повышение курса валюты кредита или увольнение по собственному желанию, не являются основаниями для реструктуризации кредита в судебном порядке⁵.

Какими будут последствия невыплаты ипотечного кредита?

При возникновении непредвиденных обстоятельств заемщику следует сразу же связаться с кредитными специалистами банка и объяснить причины невозможности своевременной выплаты очередного ежемесячного платежа по ипотечному кредиту. Если нет необходимости в реструктуризации кредита, нужно договориться о дате и сумме внесения просроченного платежа.

Важно понимать, что даже если платеж был просрочен на несколько дней, в бюро кредитных историй вносится запись о должнике, и кредитная история заемщика становится испорченной. Кроме того, банки могут начислять пени за каждый день просрочки или штрафы. Все это обычно прописано в кредитном договоре.

При возникновении задолженности по ипотечному кредиту банк всегда направляет уведомление об этом. Затем посылает претензию с требованием внести суммы долга, процентов и образовавшихся с задолженностью платежей (штрафы, пени и т.п.).

При возникновении долга по ипотечному кредиту банк может продать его коллекторскому агентству. Сотрудники отдела взыскания будут звонить уже не только должнику, но и созаемщикам и поручителям. Кому-то придется общаться с коллекторами и при личной встрече. Подробнее о взаимодействии с коллекторами читайте в публикации «Берете кредит – помните о коллекторах».

В случае отказа заемщика погасить кредит банк вправе обратиться в суд. После этого квартира будет продана или передана банку.

Могут лишить и единственного жилья?

Лишить единственного жилья ипотечников могут. Ведь ипотека предусматривает залог недвижимого имущества, например квартиры, что означает возможность его изъятия при наличии просрочки по кредиту. На практике зачастую выселяют из единственного жилья даже в случае незначительной просрочки (сравнительно с суммой кредита), если она была длительной. При этом длительность просрочки – фактор, который каждый банк определяет самостоятельно.

Выселение происходит на основании решения суда. И даже проживание в квартире несовершеннолетних рассматривается судом лишь в качестве основания, препятствующего выселению. В основном же будет учтено то, что заемщики обязаны были платить по ипотечному кредиту, но своих обязательств не выполнили. Потому у банка возникает право требования расторжения кредитного договора и обращения взыскания на квартиру.

В случае когда выселяют из единственного жилья, граждане должны срочно подавать заявку в отдел социальной защиты, чтобы подтвердить статус малоимущей семьи. Обязательно нужно сделать акцент не только на низком уровне доходов, но и на отсутствии основного места проживания. Такие заявки часто одобряют, и граждане получают муниципальное жилье или комнату в общежитии.

Как реализуют квартиру и что будет, если денег после ее продажи не хватит для погашения долга?

Внесудебный порядок реализации может быть предусмотрен договором об ипотеке или возможен, если права банка удостоверены закладной. В остальных случаях необходимо решение суда.

При удовлетворении иска банка суд описывает в решении обстоятельства дела и указывает, как правило, следующее: расторгнуть кредитный договор; взыскать задолженность по договору, проценты и пени (либо штраф); обратить взыскание на предмет залога – квартиру – посредством публичных торгов. На основании оценки, представленной банком, суд устанавливает начальную продажную цену квартиры. Также указывается, что из суммы, вырученной от реализации квартиры, удовлетворяются требования банка.

Обычно с заемщика взыскиваются судебные расходы, т. е. госпошлина и оплата услуг представителей банка, если он обращался к сторонним юристам или адвокатам. Помимо этого банки зачастую просят суд взыскать расходы, связанные с подготовкой и рассмотрением дела: на экспертизу, оценку, проезд представителей банка на заседание суда и т.п.

После этого квартира должна быть реализована. Продать квартиру может самостоятельно гражданин или банк. Это считается добровольным порядком исполнения решения суда. В противном случае реализация будет осуществлена судебными приставами-исполнителями в принудительном порядке.

Для этого банк получает в суде исполнительный лист – документ, который выдается для исполнения судебного решения. Затем банк подает в отдел судебных приставов заявление о возбуждении исполнительного производства, т. е. о принятии мер, направленных на исполнение судебного решения в принудительном порядке.

После этого судебный пристав-исполнитель устанавливает срок для добровольно-принудительного исполнения решения суда. Если гражданин не исполняет его в данный срок, с него взыскивается денежная сумма – исполнительный сбор.

В большинстве случаев добровольно решения суда граждане-должники не исполняют. Потому квартира изымается у должника, и ключи от нее передаются банку-взыскателю. Затем судебный пристав размещает в Интернете извещение о проведении торгов. Должник и взыскатель могут присутствовать на торгах. Они проводятся по месту нахождения квартиры. В случае когда жилой дом еще не достроен, квартира продается как объект незавершенного строительства.

Как правило, цена квартиры на публичных торгах ниже рыночной, поэтому заемщику выгоднее самому ее продать и погасить кредит.

Денежных средств после продажи может оказаться недостаточно для выполнения требований суда, указанных в исполнительном документе (выплата суммы долга по ипотечному кредиту, процентов и т.п.). В таком случае судебные приставы могут наложить арест на имущество супруга, если заемщик в браке. Требования банка будут удовлетворены путем реализации части их общего имущества. Если же должник не состоит в браке, то для исполнения требований, указанных в исполнительном документе, могут реализовать иное его имущество, например автомобиль, земельный участок и т.п. В случае если денег и после этого будет недостаточно, денежные средства будут взыскиваться с заработка и иных доходов должника.

Если же гражданин злостно уклоняется от погашения кредита (например, не выплачивает его, имея на банковском счету денежные средства; продал все свое имущество, за исключением квартиры, чтобы не оплачивать оставшуюся сумму задолженности), его могут привлечь к уголовной ответственности по ст. 177 УК РФ. Судебный пристав-исполнитель сначала направляет должнику об этом предупреждение, а затем обязан принять меры для привлечения его к ответственности.

При продаже квартиры с торгов право собственности на нее регистрирует победитель торгов. Если квартира не была продана, она передается в собственность банку, который вправе распорядиться ею по своему усмотрению.

Что такое исполнительский сбор и в каких случаях он взыскивается с должников?

Исполнительский сбор – это денежная сумма, которую должник должен выплатить в федеральный бюджет в связи с неисполнением им исполнительного документа в установленный срок. К таким ситуациям можно отнести, например, невозможность продажи квартиры заемщиком в назначенный банком срок.

6 марта 2019 г. был принят закон⁶, который существенно облегчил жизнь заемщиков. Так, в случае если семья взяла ипотечный кредит, т. е. по договору супруги выступают в качестве созаемщиков, то исполнительский сбор они теперь будут платить совместно в размере 7% от суммы задолженности. Ранее каждый из созаемщиков должен был выплачивать по 7%. Это правило также будет применяться, если созаемщиками выступят не супруги, а иные родственники, к примеру дедушка и внуки.

Другим нововведением стало то, что исполнительский сбор теперь не взыскивается, а исполнительные постановления (документы, вынесенные судебными приставами в рамках исполнительного производства) отменяются судебным приставом-исполнителем, если должник проходит реструктуризацию ипотечного кредита в соответствии с программой помощи заемщикам⁷. Такое нововведение касается преимущественно валютных ипотечников, так как изменение валюты кредита – одно из условий реструктуризации.