×

Участие нотариуса в оформлении сделок купли-продажи долевой собственности

В каких случаях оно не является обязательным?
Иванов Кирилл
Иванов Кирилл
Адвокат АП г. Москвы, председатель общественной организации «Клуб многодетных отцов»

У многих, кто сталкивается с оформлением недвижимости, находящейся в долевой собственности, в связи с недавними изменениями в законодательстве возникают вопросы: в каких случаях необходимо обращаться к нотариусу, а когда сделку можно заключить в простой письменной форме – без нотариального удостоверения.

Федеральным законом от 2 июня 2016 г. № 172-ФЗ (далее – Закон № 172-ФЗ) была установлена обязательная нотариальная форма для сделок с долями. Затем Федеральным законом от 1 мая 2019 г. № 76-ФЗ (далее – Закон № 76-ФЗ) в том числе в Закон о госрегистрации недвижимости были внесены изменения, отменяющие обязательное нотариальное удостоверение отдельных видов сделок с долями в праве общей собственности.

Приведу примеры ситуаций, с которыми ко мне как адвокату наиболее часто обращаются доверители.

Первая: супруги собираются приобрести квартиру, собственниками которой в равных долях являются несколько человек. Требуется ли оформлять сделку у нотариуса?

В данной ситуации, если покупатели приобретают квартиру полностью (у всех сособственников), нотариус не требуется. Достаточно заключить договор в простой письменной форме и сдать его в МФЦ для регистрации перехода права собственности в Росреестре (ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости).

Это стандартная ситуация. Если же среди сособственников есть несовершеннолетние или недееспособные лица, необходимо удостоверить договор у нотариуса, который затем сам может направить его в Росреестр. Одновременно продавцам потребуется получить разрешение на продажу жилья от органов опеки и попечительства.

Вторая: супруги приобрели в браке квартиру, но доли при покупке не распределяли. После развода муж решил продать принадлежащую ему часть квартиры. Бывшая супруга не возражала, но при этом заявила, что ходить по инстанциям и ничего оформлять не будет.

В данном случае участие нотариуса необходимо. Однако прежде всего продавцу необходимо выделить свою долю в праве собственности. Это можно сделать в простой письменной форме через МФЦ или, по желанию, посредством нотариуса. Если другая сторона (бывшая супруга) уклоняется от выдела доли, ее можно выделить только в судебном порядке. Затем необходимо направить сособственнику извещение о продаже своей доли и нотариально оформить сделку.

В ч. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости прямо указано: «сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного ч. 19 ст. 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями».

Третья: супругам и их несовершеннолетнему сыну принадлежит квартира в равных долях. Родители договорились, что муж оформит свою долю на сына. Можно ли оформить это без участия нотариуса? 

В данной ситуации не все однозначно. Но все же, когда в сделке участвуют все сособственники, нотариус не требуется.  В Законе о госрегистрации недвижимости предусмотрено: «Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке» (ч. 1 ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Данная редакция Закона действует с 31 июля 2019 г. 

В Определении Верховного Суда РФ от 3 апреля 2019 г. по делу № А10-3059/2018 отмечено, что установленное ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости требование к нотариальному удостоверению сделок по отчуждению долей в праве на недвижимое имущество направлено на защиту преимущественного права приобретения этой доли другим долевым собственником. В итоге Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии было отказано в требовании удостоверить сделку нотариально.

Действительно, до 2016 г. для всех сделок с долями действовала простая письменная форма. С вступлением в действие 2 июня 2016 г. Закона № 172-ФЗ для указанных сделок была установлена обязательная нотариальная форма. Данные меры были направлены против так называемых «черных риэлторов», скупавших незначительные доли в квартирах и вынуждавших остальных сособственников продавать их доли по заниженной цене и т.д.

Однако впоследствии законодатель понял, что «перегнул палку», так как от излишних нотариальных поборов стали страдать многие добросовестные граждане. В результате поправками в Закон о госрегистрации недвижимости, внесенными Законом № 76-ФЗ, обязательное нотариальное удостоверение отдельных видов сделок с долями в праве общей собственности было отменено, а ч. 1 ст. 42 изложена в новой редакции. 

Кроме того, с 31 июля 2019 г. отменено обязательное нотариальное удостоверение для значительной части сделок с долевой собственностью. В частности, при одновременном отчуждении долевой собственности всеми участниками (путем купли-продажи, дарения, мены, выделения долей) можно обойтись без нотариального удостоверения, заключив договор или соглашение в простой письменной форме.

Но и с этими поправками на практике все складывается не так гладко, как хотелось бы. Законодатель ввел норму, не конкретизируя ее, и теперь иногда в суде приходится доказывать, что в той или иной ситуации в нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью нет необходимости.

Остается надеяться, что в ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости будут вновь внесены изменения, более четко регламентирующие, в каких ситуациях нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не требуется. В частности, будет детально указано, что, если родитель отчуждает свою долю пользу ребенка, нотариус не потребуется, даже если в сделке участвуют не все сособственники.

Рассказать:
Другие мнения
Хасанов Марат
Хасанов Марат
Адвокат АП г. Москвы, партнер юридической группы «Парадигма»
Когда суд должен отменить обеспечительные меры?
Арбитражный процесс
Буквальное толкование закона в судебной практике порождает ее противоречивость
29 Сентября 2022
Ермолаева Мария
Ермолаева Мария
Юрист, руководитель юридической компании E-Law Consulting
Не формальный статус, а специфическая деятельность
Арбитражный процесс
К вопросу об определении подведомственности споров с участием «вчерашних» ИП
28 Сентября 2022
Плахотнюк Вячеслав
Плахотнюк Вячеслав
Адвокат АП Санкт-Петербурга, доктор права НИУ Высшая школа экономики
Обязанностей без адекватного возмещения быть не должно
Конституционное право
КС подтвердил законность предъявления к работнику требований наравне с госслужащим
28 Сентября 2022
Дигмар Юнис
Дигмар Юнис
Адвокат АП Г. Москвы, адвокат МКА «ВЕРДИКТЪ», основатель юридической компании «ДИГМАР ГРУПП»
Правовой «маятник»
Арбитражный процесс
Почему арбитражные суды порой меняют сформированные правовые позиции?
27 Сентября 2022
Зимин Ростислав
Зимин Ростислав
Адвокат АП Ленинградской области
Проблемы уголовного судопроизводства
Уголовное право и процесс
Какие положения УПК требуют корректировки
26 Сентября 2022
Вениционов Денис
Вениционов Денис
Адвокат АП Саратовской области, филиала Волжского района г. Саратова Саратовской областной коллегии адвокатов
Изоляция от общества как средство исправления?
Уголовное право и процесс
Назначая уголовное наказание, суд порой не учитывает личность подсудимого и характер деяния
23 Сентября 2022
Яндекс.Метрика