Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) предусматривает право уполномоченного госоргана в инициативном порядке принять решение о приватизации субъектом малого или среднего предпринимательства (далее – субъект МСП) арендуемого им государственного (муниципального) имущества (ст. 4).
До настоящего времени со стороны Департамента городского имущества г. Москвы (далее – Департамент) практикуется направление в адрес субъектов МСП, арендующих государственное (муниципальное) имущество, предложений о заключении договоров купли-продажи такого имущества, однако данные предложения представляют собой письма на бумажном носителе, содержащие ссылку на облачное хранилище, где можно ознакомиться с пакетом документов, включая проект договора.
В результате участились ситуации, когда субъекты МСП не получают такие письма или не могут открыть соответствующую ссылку, а затем узнают, что арендуемый ими объект выставлен на торги, а они лишены преимущественного права его выкупа, поскольку в 30-дневный срок с момента получения письма (или истечения срока на получение письма в отделении почтовой связи) в Департамент не поступил ответ на оферту. Стоит обратить внимание, что в Москве во взаимодействии с Департаментом городского имущества столицы действует документооборот посредством наличия личного кабинета на сайте mos.ru, однако предложения о выкупе арендуемой недвижимости в личный кабинет арендаторов зачастую не поступают.
Когда такие ситуации начали возникать, Арбитражный суд г. Москвы при оспаривании субъектами МСП действий Департамента оценивал, соблюден ли 30-дневный срок субъектом МСП; по верному ли адресу направлено предложение (оферта).
К настоящему времени сформировалась судебная практика, которая представляется соответствующей нормам действующего законодательства. Так, суды исходят из того, что согласно положениям Закона № 159-ФЗ уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами РФ и ее субъектов, а также муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных ст. 3 данного закона.
При принятии распоряжения о приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы обязаны в течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации в порядке, установленном Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 4178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», направить арендаторам – субъектам МСП, соответствующим требованиям ст. 3 Закона № 159-ФЗ, – копии решения, предложения о заключении договоров купли-продажи имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) – требования о погашении задолженности с указанием ее размера.
Способ отправления документов путем предоставления ссылки на облачное хранилище с указанием временного логина и пароля признан судами не соответствующим закону способом отправки документов, связанных с реализацией преимущественного права выкупа недвижимости.
Изложенная позиция нашла отражение в решениях АСГМ от 3 мая 2024 г. по делу № А40-249386/22 (оставлено без изменения постановлением Девятого ААС от 10 сентября 2024 г.); от 12 июля 2024 г. по делу № А40-9574/24-121-54 (оставлено без изменения постановлением АС Московского округа от 24 марта 2025 г.) и от 29 мая 2025 г. по делу № А40-16280/24-28-128 (оставлено без изменения постановлением Девятого ААС от 17 сентября 2025 г.).
Такой подход представляется обоснованным, поскольку обратная ситуация (направление лишь письма со ссылкой на хранилище, где находятся соответствующие документы) нарушает права и законные интересы субъектов МСП на своевременное получение оферты и подготовку акцепта, в том числе на своих условиях (при несогласии с ценой выкупаемого объекта и направлении протокола разногласий).
