Ограничение права выкупа арендуемого нежилого здания отдельно от участка под ним

Как ранее писала «АГ», Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ приняла Определение от 10 июля 2026 г. № 305-ЭС26-3581 по делу № А40-52577/2024, которым отменила судебные акты нижестоящих инстанций о возложении на Территориальное управление Росимущества в Москве обязанности заключить с истцом договор купли-продажи нежилого здания и взыскании убытков. Дело возвращено на новое рассмотрение в первую инстанцию.

При этом Верховный Суд пришел к неоднозначным, на мой взгляд, выводам.

Основные фактические обстоятельства спора сводятся к тому, что истец (коммерческая организация) с 2020 г. арендует находящееся в госсобственности нежилое здание, расположенное на несформированном земельном участке. Ответчику (Территориальное управление Росимущества в г. Москве) участок юридически не принадлежит, полномочия на распоряжение им также отсутствуют.

Гражданским законодательством признается частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (п. 1 ст. 212 ГК РФ). В силу п. 1 ст. 213 Кодекса в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов. Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юрлиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации (п. 1 ст. 217 ГК).

В то же время охрана права частной собственности является основополагающей нормой закона и закреплена в ч. 1 ст. 35 Конституции РФ. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч. 2 ст. 35 Основного Закона).

В своих выводах по данному делу ВС руководствовался нарушением принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества, закрепленного в п. 4 ст. 35 Земельного кодекса. Вместе с тем в соответствии с указанной нормой отчуждение находящегося на участке здания производится вместе с участком в случае, когда и здание, и участок единовременно принадлежат одному лицу. Однако из этого правила есть ряд прямо указанных в норме исключений – например, невозможность выделения в натуре вместе с частью участка части продаваемого здания.

В случае когда здание и участок под ним принадлежат разным лицам, переход права собственности на здание возможен без решения судьбы участка, что неоднократно предусматривалось в различных нормах закона. В частности, согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом участке, к другому лицу последнее приобретает право на использование соответствующей части участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. То есть законодатель прямо разрешил продажу отдельно здания, уточнив особенности использования принадлежащего другому лицу участка под этим зданием. Аналогичные нормы закреплены в п. 2, 4 ст. 271, п. 1, 3 ст. 287.3 и п. 3 ст. 552 ГК, а также в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и п. 25 Постановления Пленума ВАС от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Возвращаясь к особенностям использования участка новым собственником здания, отмечу, что после приобретением здания, расположенного на участке, находящемся в аренде у продавца, к покупателю также переходят права и обязанности арендатора по договору аренды, в том числе обязанность платить арендную плату за пользование участком¹. Между тем долг прежнего собственника по арендной плате не переходит к новому собственнику, если нет специального соглашения об обратном².

Конституционный Суд РФ в Определении от 23 апреля 2020 г. № 935-О указал, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс предусматривает порядок пользования чужим участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения отдельно от участка. При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников участков и объектов капитального строительства, расположенных на них, устанавливая границы допустимого использования чужого участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Указанный принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящегося в публичной собственности имущества, подразумевает определение границ и площади соответствующего участка исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания – т.е. исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта; площадь земельного участка должна быть соразмерна площади такого объекта³.

Примечательно, что в соответствии с п. 3 ст. 552 ГК на продажу здания отдельно от земельного участка не требуется согласие собственника участка, если это не противоречит установленным законом или договором условиям пользования участком.

Верховный Суд не опроверг доводы истца о том, что принцип единства судьбы здания и участка под ним при удовлетворении требований о заключении договора купли-продажи не нарушается, и указывает только на необходимость проверки причин, по которым формирование участка в рассматриваемом случае не было обеспечено уполномоченным лицом.

Согласно в том числе ст. 9 и ч. 2 ст. 65 АПК РФ арбитражный суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле, и при необходимости вправе вынести на обсуждение сторон вопрос об обстоятельствах, имеющих значение для дела, а также решить, какие нормы права подлежат применению, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в п. 9 Постановления ВС от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», п. 1, 25 Постановления Пленума ВС от 23 декабря 2021 г. № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции»⁴.

Изложенное дает основания полагать, что выводы, содержащиеся в Определении № 305-ЭС26-3581, ограничивают установленное специальными нормами закона право истца как субъекта малого и среднего предпринимательства (микропредприятие) на выкуп арендуемого здания.

Так, в силу ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Как неоднократно указывал КС (см. определения от 24 февраля 2011 г. № 214-О-О; от 29 сентября 2011 г. № 1042-О-О), цель данного федерального закона состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с участием в приватизации. Положения, определяющие отношения, регулируемые указанным законом и устанавливающие условия реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права и свободы (см. Определение КС от 16 февраля 2012 г. № 260-О-О).

Ссылаясь на иные разъяснения Конституционного Суда, Верховный Суд в анализируемом определении, по сути, сформулировал выводы о наличии у публично-правового образования права оставлять за собой объекты недвижимости, необходимые для реализации задач органов власти, и не передавать их в частную собственность даже при наличии соответствующих положений закона. Однако остается неясным, для каких публично-правовых целей ответчику – Территориальному управлению Росимущества в г. Москве – необходимо оставлять за собой спорное здание, которое фактически более шести лет находится в полноправном владении истца как арендатора имущества. При этом данное обстоятельство существенно влияет на правовую квалификацию правоотношений сторон.

Таким образом, несмотря на то что ВС обоснованно сослался на необходимость определения характеристик спорного участка, включая учет в ЕГРН его границ и формы собственности для целей разрешения спора по существу, решение об отмене судебных актов по данному делу значительно ограничило права истца на выкуп находящегося в его фактическом владении здания при наличии такого права на основании специальных норм закона, что, на мой взгляд, нарушает баланс защиты интересов публичной и частной собственности.