10 июля Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС26-3581 по делу А40-52577/2024, в котором указал на недопустимость приватизации здания без одновременного выкупа земельного участка.
ООО «Защита и правосудие», являющееся на основании заключенного с ТУ Росимущества в городе Москве договора от 23 июня 2020 г. арендатором федерального имущества – нежилого здания, 3 февраля 2023 г. обратилось в Росимущество с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого здания в соответствии с положениями ст. 3, 9 Закона об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства. В дальнейшем общество неоднократно обращалось с повторными заявлениями, однако все они по существу вопроса были оставлены уполномоченными органами без рассмотрения.
Полагая, что ТУ Росимущества в городе Москве необоснованно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, что привело также к возникновению убытков, общество обратилось в арбитражный суд с иском о возложении обязанности заключить договор купли-продажи и о возмещении убытков.
Суд удовлетворил требования в части возложения обязанности заключить ДКП, сославшись на нормы ГК РФ, положения Закона об особенностях отчуждения имущества, Закона об оценочной деятельности в РФ, а также приняв во внимание правовую позицию, изложенную в п. 1, 2, 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”». Он исходил из того, что заявитель соответствует всем установленным законом критериям, позволяющим претендовать на реализацию преимущественного права приватизации арендуемого здания. При этом суд отметил, что отсутствие сформированного под зданием земельного участка само по себе не препятствует заключению договора, поскольку такое основание для отказа в приватизации не предусмотрено Законом об особенностях отчуждения имущества.
Кроме того, исходя из результатов проведенной по делу судебной экспертизы по оценке стоимости здания без оценки стоимости земельного участка или прав на него, суд определил цену реализации объекта недвижимости в 13,165 млн руб., констатировав наличие в действиях управления, уклонившегося от заключения договора купли-продажи, признаков противоправного поведения, и удовлетворил производное требование о взыскании в пользу общества «Защита и правосудие» убытков в сумме около 1,7 млн руб., составляющих арендную плату, внесенную за период вынужденного продолжения правоотношений в рамках договора аренды. Апелляция и кассация согласились с этим.
Росимущество и его территориальное управление обратились с кассационными жалобами в Верховный Суд. Судебная коллегия по экономическим спорам, изучив материалы дела, заметила, что ч. 1 ст. 3 Закона об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, при наличии определенных условий и соблюдении порядка его выкупа. Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 5 подп. 4 п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 134, действие данного закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.
Пунктом 4 ст. 35 Земельного кодекса, как указал Верховный Суд, предусмотрено, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением указанных в данном пункте случаев. Пункт 3 ст. 1 Закона об особенностях отчуждения имущества предусматривает, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные названным законом, регулируются Законом о приватизации государственного и муниципального имущества. В соответствии со ст. 3 Закона им регулируются отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.
Приватизация земельных участков, занятых объектами недвижимости, в том числе имущественными комплексами, как разъяснила Экономколлегия, производится в соответствии со ст. 28 Закона о приватизации, согласно которой приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте, а также случаев, предусмотренных федеральными законами. Положения п. 7 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ содержат аналогичное общее правило о недопустимости приватизации зданий, строений и сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, и предусматривают исключение лишь для земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, чего в данном случае судами установлено не было. Правовые последствия несоблюдения требований, предусмотренных п. 4 ст. 35 Земельного кодекса, разъяснены в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
При таком положении выводы судов о наличии у уполномоченного лица возможности осуществить передачу в собственность общества только здания без земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для его использования, при неустановлении обстоятельств, предусмотренных п. 4 ст. 35 Земельного кодекса, противоречат требованиям приведенных норм законодательства и нарушают один из основных принципов земельного законодательства – принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, указал Верховный Суд.
Согласно п. 2 ст. 271 ГК при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Таким образом, возложение судами обязанности заключить договор купли-продажи на предложенных обществом условиях без проверки обстоятельств невозможности одновременной приватизации земельного участка либо без учета стоимости земельного участка или земельных прав, как подчеркнул Верховный Суд, также не обеспечивает достижение установленных Законом о приватизации целей приватизации государственного имущества, поскольку не способно исключить возникновение в будущем правовой неопределенности в вопросе соотношения прав на здание и участок, на котором оно расположено, или соразмерной компенсации вследствие утраты публично-правовым образованием отчуждаемых объектов недвижимости.
Ссылки общества «Защита и правосудие» на то, что отсутствие сформированного под зданием участка само по себе не образует безусловного препятствия в заключении договора в отношении находящегося в публичной собственности здания, поскольку такое основание для отказа в приватизации не предусмотрено Законом об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, не могут быть приняты во внимание без проверки конкретных причин, по которым такое формирование в рассматриваемом случае не было обеспечено уполномоченным лицом, отметил ВС.
Как указала Экономколлегия, в соответствии с п. 2 ст. 555 ГК установленная в договоре купли-продажи недвижимости цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, определенный судами порядок продажи здания без одновременной приватизации земельного участка либо без определения стоимости земельных прав, следуемых за недвижимой вещью, оказал существенное влияние на выкупную стоимость объекта, поскольку цена сделки должна была определяться с учетом вышеуказанных законоположений.
При разрешении требований о возмещении убытков в виде внесенной обществом арендной платы за период возникновения разногласий с уполномоченным лицом по условиям приватизации объекта недвижимости, как отметил Верховный Суд, судами не было учтено, что действующим законодательством предусмотрен один из правовых механизмов защиты прав путем взыскания убытков, причиненных в результате незаконных действий или бездействия госорганов, органов МСУ либо должностных лиц этих органов. В п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий или бездействия которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, как отметил Верховный Суд, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков (п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств»).
Спорные правоотношения между сторонами, как разъяснил Верховный Суд, возникли в связи с урегулированием разногласий, возникших при отчуждении из публичной собственности недвижимого имущества в порядке Закона об особенностях отчуждения имущества. Статьей 3 данного закона предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.
В целях надлежащей реализации этих положений ч. 3, 4 ст. 9 Закона об особенностях отчуждения имущества на уполномоченный орган возложена обязанность при получении соответствующего заявления от субъекта малого или среднего предпринимательства совершить следующие действия: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества либо мотивированно отказать в данных действиях.
Из приведенных норм и разъяснений Пленума ВС РФ, как отметила Экономколлегия, следует, что убытки в виде внесенной арендной платы могут быть возмещены субъекту малого и среднего предпринимательства, если будет установлено, что публичный орган безосновательно уклонялся от предоставления субъекту преимущественного права на выкуп арендованного имущества либо незаконно отказал в предоставлении этого права, не соблюдал сроки совершения установленных Законом об особенностях отчуждения имущества действий.
С учетом изложенного в целях доказывания вины в пролонгации арендных отношений на общество как лицо, заявившее требование о возмещении убытков, возлагается бремя доказывания не только самого факта пролонгации сделки, но и недобросовестности поведения при этом другой стороны, в том числе в случае возникновения спора о цене сделки. Однако, заметил Суд, в данном деле судами не устанавливались обстоятельства совершения уполномоченными лицами каких-либо противоправных действий или бездействия и нарушений прав арендатора на приватизацию объекта недвижимости без одновременной продажи земельного участка, на котором он расположен, либо без определения стоимости земельных прав в цене отчуждаемого на льготных условиях без торгов объекта и причины непринятия мер по его формированию в порядке, предусмотренном земельным законодательством, тогда как вопрос об оспаривании оценки, проведенной в рамках Закона об оценочной деятельности, является правом обеих сторон спорной сделки.
ВС отметил, что Конституционный Суд в Постановлении от 20 декабря 2010 г. № 22-П сформулировал ряд универсальных правовых позиций при выполнении любыми уполномоченными государственными органами обязанностей по адресной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства посредством применения Закона об особенностях отчуждения имущества, когда, с одной стороны, у субъектов такого бизнеса должна быть возможность получения временной преференции, а, с другой стороны, у публично-правового образования – возможность обоснования необходимости сохранения имущества для реализации государственных или муниципальных полномочий с учетом долгосрочной перспективы либо получения справедливой полной компенсации за утрату такого имущества вследствие его преференциального отчуждения. В частности, КС указал, что при судебном контроле за реализацией положений Закона об особенностях отчуждения имущества необходимо оценивать целевое назначение имущества, определенное правовыми актами, планируемое использование объектов публичной собственности, на приватизацию которых у субъектов малого и среднего предпринимательства возникает преимущественное право, основания возникновения права публичной собственности на конкретное имущество, последствия отчуждения этого имущества для его собственника, а также устанавливать, предпринимались ли уполномоченными органами действия, направленные на использование этого имущества в дальнейшем с целью реализации функций, возложенных на публично-правовое образование.
Эти обстоятельства, как заметил Верховный Суд, судами на обсуждение сторон для включения в предмет доказывания не выносились. Таким образом, он отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Адвокат ЛОКА, филиала «Нартекс» Анастасия Дуничева обратила внимание, что нижестоящие суды фактически допустили отчуждение здания в отрыве от земельного участка. Более того, при определении стоимости была учтена стоимость только самого здания, хотя приобретатель вместе с ним получает определенный объем прав на землю. По ее мнению, для дальнейшей правоприменительной практики важно, что ВС РФ не сформулировал безусловного запрета на выкуп здания при несформированном земельном участке: суд должен установить причины несформированности участка, возможность его одновременной приватизации и, если она невозможна, стоимость переходящих к покупателю земельных прав.
«Особое внимание обращает на себя подход ко взысканию убытков в виде арендной платы. Само продолжение аренды после подачи заявления о выкупе еще не означает, что внесенная плата автоматически становится убытками: заявитель должен доказать противоправность или недобросовестность поведения государственного органа и причинную связь между этим поведением и продолжением аренды. Вместе с тем данный подход не должен позволять публичному органу извлекать выгоду из собственного бездействия, например из длительного несформирования участка или оставления заявления арендатора без рассмотрения», – заключила Анастасия Дуничева.
Адвокат МКА «ГРАД» Юлия Хитрова заметила, что положения ГК и Земельного кодекса всегда предусматривали возможность продажи недвижимого здания, сооружения отдельно от земельного участка, если участок находится в собственности другого лица. В частности, приведенная в определении ст. 35 Земельного кодекса РФ не ограничивает распоряжение недвижимым зданием отдельно от распоряжения земельным участком, если данное имущество находится в собственности разных лиц. При этом собственник здания получает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием. Согласно доводам истца, спорный объект и земельный участок находятся у разных собственников, под зданием отсутствует сформированный земельный участок, что не подпадает под условия единства судьбы земельного участка и недвижимого здания.
«ВС РФ надлежащим образом не опровергает доводы истца и указывает только на необходимость проверки конкретных причин, по которым формирование земельного участка в рассматриваемом случае не было обеспечено уполномоченным лицом. Также ВС РФ не разъясняет, как именно переход права собственности на нежилое здание к истцу может затронуть права собственника или иного законного владельца земельного участка», – заметила Юлия Хитрова.
Как указала адвокат Сеймской коллегии адвокатов Дарья Дюмина, Верховный Суд в очередной раз последовательно указал на обязательность применения принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Согласно этому правилу земля и расположенные на ней здания юридически неразделимы: все прочно связанные с участком объекты недвижимости всегда следуют судьбе самого участка при любых сделках.
Эксперт назвала важным то обстоятельство, что ВС не только сделал вывод о том, что приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, но и дополнительно обратил внимание нижестоящих судов, что определенный судами порядок продажи здания без одновременной приватизации земельного участка либо без определения стоимости земельных прав, следуемых за недвижимой вещью, оказал существенное влияние на выкупную стоимость объекта, поскольку цена сделки должна была определяться с учетом вышеуказанных законоположений.
