Изъятие имущества для государственных или муниципальных нужд происходит с достаточной степенью постоянности. Жизнь не стоит на месте и зачастую государственному органу или муниципальному образованию в целях развития территорий приходится использовать земельные участки, находящиеся в собственности у физических лиц. При этом порядок передачи такого имущества приобретает различные формы от прямого изъятия государственным органом до сложных способов, когда и возникают проблемы с освобождением от уплаты НДФЛ с суммы, полученной в качестве компенсационной выплаты.
Разберем подобные случаи более подробно.
Согласно подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд.
В соответствии с п. 1–3 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) государственные пособия, а также иные выплаты и компенсации, выплачиваемые в соответствии с действующим законодательством, а также все виды установленных действующим законодательством Российской Федерации, законодательными актами субъектов РФ, решениями представительных органов местного самоуправления компенсационных выплат (в пределах норм, установленных в соответствии с законодательством РФ).
Согласно п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду, что решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, т.е. органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ). Процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника, включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем, за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).
Кроме того, подп. 6, 7 ст. 32 ЖК РФ установлено, что условия выкупа жилых помещений должны определяться в каждом конкретном случае путем заключения соглашения между собственником жилого помещения и соответственно Российской Федерацией, субъектом РФ либо муниципальным образованием, в зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок. В такие соглашения в обязательном порядке включаются условия об определении выкупной цены жилого помещения, включающей в себя рыночную стоимость жилого помещения плюс убытки, которые собственник понесет в связи с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилого помещения, оформлением права собственности на него, досрочным прекращением всех обязательств перед третьими лицами, включая упущенную выгоду. Соглашение с собственником о выкупе земельного участка включает обязательство РФ, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок, а также сроки и другие условия выкупа.
Из изложенных норм следует, что для получения имущественного вычета должны одновременно выполняться два неразрывно связанных условия:
– получение выкупной стоимости;
– изъятие имущества для государственных или муниципальных нужд;
которые образуют третье условие – надлежащие субъекты правоотношений, «физическое лицо – государственное или муниципальное образование».
Так, по делу № 33-9038/2015 судебная коллегия Новосибирского областного суда (Апелляционное определение от 15 сентября 2015 г.) пришла к выводу, что денежные средства, полученные по договору купли-продажи недвижимого имущества, не обладают компенсационным характером. Следовательно, положения п. 1, 3 ст. 217 НК РФ не применимы.
Фабула дела
Физические лица приватизировали квартиру, которая впоследствии была реализована застройщику коммерческой организации. Квартира находилась в собственности менее трех лет.
Суд пришел к выводу, что в отношении имущества, являющегося предметом приватизации, а в дальнейшем – предметом договора купли-продажи, предела либо размера выплаты законодательством не установлено, более того, цена договора купли-продажи недвижимого имущества являлась в силу ст. 555 ГК РФ существенным условием договора, согласно нормам, содержащимся в ст. 424 ГК РФ, должна быть установлена соглашением сторон. Поэтому получение денежных средств по договору купли-продажи квартиры заключенным с застройщиком не является выкупной ценой.
Таким образом, рассматривая позицию суда, что в случае передачи имущества не на прямую муниципальному образованию, а организации-застройщику, у которой заключен договор с администрацией города на освоение территории и выплате не выкупной стоимости имущества, а по сделке купли-продажи, согласованной сторонами, освобождение от налогообложения не предоставляется.
Аналогичное решение принято и по делу № 33-577/2010 (Кассационное определение судебной коллегии Томского областного суда от 16 марта 2010 г.). Между Т. и ЗАО «Т» 10 января 2007 г. заключен договор № 01/07, по условиям которого ЗАО «Т» предоставляет собственнику Т. компенсацию стоимости имущества в размере … рублей, а собственник и член его семьи обязуются передать свои права на это имущество в порядке, установленном настоящим договором, освободить его от вещей, сняться с регистрационного учета и предоставить ЗАО «Т» документы, удостоверяющие наличие и прекращение их прав.
Между Т. и ЗАО «Т» 14 февраля 2007 г. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью …, стоимостью … рублей. Обязательства по договорам № 01/07 от 10 января 2007 г. и 14 февраля 2007 г. сторонами исполнены. Переход права собственности на данный земельный участок к ЗАО «Т» подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 6 марта 2007 г.
По мнению Т., по своей правовой природе указанный договор не является договором купли-продажи, поскольку устанавливает размер компенсационной выплаты за принудительное изъятие имущества в соответствии со ст. 32 ЖК РФ, а потому не подлежит налогообложению в силу п. 1 ст. 217 НК РФ.
Судебная коллегия установила, что имущество изымалось не для муниципальных, а для коммерческих нужд ЗАО «Т» с целью построить дом и реализовать квартиры. Указанная деятельность велась в соответствии с требованиями градостроительного законодательства, с учетом градостроительного плана г. Томска. Стоимость передаваемого Т. имущества определялась соглашением сторон, но с учетом мнения последней. Оплата производилась за счет средств ЗАО «Т».
Еще один важный вывод сформулирован в апелляционном определении Дзержинским районным судом г. Перми от 10 апреля 2012 г. Так, договор между К.К. и ООО заключен при отсутствии каких-либо договорных отношений между Администрацией… и ООО «...», действующих в рамках городской целевой программы «Переселение граждан города Перми из ветхого и аварийного жилищного фонда на 2007–2010 гг.». Доказательств понуждения К.К. к заключению договора купли-продажи с ООО «...» не представлено. Предварительный договор купли-продажи жилого помещения между К.К. и ООО «...» с обязательством сторон в определенный срок подписать основной договор купли-продажи был заключен еще до заключения договоров между Администрацией ... и ООО « ...», в целях реализации мероприятий по переселению граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в рамках целевой программы «Переселение граждан города Перми из ветхого и аварийного жилищного фонда на 2007–2010 годы». Сам факт наличия договорных отношений между Администрацией ... и ООО «...» в рамках реализации целевой программы «Переселение граждан г. Перми из ветхого и аварийного жилищного фонда», при отсутствии постановления Администрации об изъятии жилых помещений для муниципальных нужд и Доказательств приобретения жилого помещения, принадлежащего К.К. за счет средств муниципального образования не является основанием для предоставления имущественного налогового вычета, предусмотренного п. 1 ст. 220 НК РФ.
В заключение хотелось бы отменить, что, реализуя имущество по договору купли-продажи, может быть, по более выгодной цене, чем выкупная стоимость, необходимо быть готовым: данный доход не освобождается от налогообложения.
Разберем подобные случаи более подробно.
Согласно подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд.
В соответствии с п. 1–3 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) государственные пособия, а также иные выплаты и компенсации, выплачиваемые в соответствии с действующим законодательством, а также все виды установленных действующим законодательством Российской Федерации, законодательными актами субъектов РФ, решениями представительных органов местного самоуправления компенсационных выплат (в пределах норм, установленных в соответствии с законодательством РФ).
Согласно п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду, что решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, т.е. органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ). Процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника, включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем, за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).
Кроме того, подп. 6, 7 ст. 32 ЖК РФ установлено, что условия выкупа жилых помещений должны определяться в каждом конкретном случае путем заключения соглашения между собственником жилого помещения и соответственно Российской Федерацией, субъектом РФ либо муниципальным образованием, в зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок. В такие соглашения в обязательном порядке включаются условия об определении выкупной цены жилого помещения, включающей в себя рыночную стоимость жилого помещения плюс убытки, которые собственник понесет в связи с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилого помещения, оформлением права собственности на него, досрочным прекращением всех обязательств перед третьими лицами, включая упущенную выгоду. Соглашение с собственником о выкупе земельного участка включает обязательство РФ, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок, а также сроки и другие условия выкупа.
Из изложенных норм следует, что для получения имущественного вычета должны одновременно выполняться два неразрывно связанных условия:
– получение выкупной стоимости;
– изъятие имущества для государственных или муниципальных нужд;
которые образуют третье условие – надлежащие субъекты правоотношений, «физическое лицо – государственное или муниципальное образование».
Так, по делу № 33-9038/2015 судебная коллегия Новосибирского областного суда (Апелляционное определение от 15 сентября 2015 г.) пришла к выводу, что денежные средства, полученные по договору купли-продажи недвижимого имущества, не обладают компенсационным характером. Следовательно, положения п. 1, 3 ст. 217 НК РФ не применимы.
Фабула дела
Физические лица приватизировали квартиру, которая впоследствии была реализована застройщику коммерческой организации. Квартира находилась в собственности менее трех лет.
Суд пришел к выводу, что в отношении имущества, являющегося предметом приватизации, а в дальнейшем – предметом договора купли-продажи, предела либо размера выплаты законодательством не установлено, более того, цена договора купли-продажи недвижимого имущества являлась в силу ст. 555 ГК РФ существенным условием договора, согласно нормам, содержащимся в ст. 424 ГК РФ, должна быть установлена соглашением сторон. Поэтому получение денежных средств по договору купли-продажи квартиры заключенным с застройщиком не является выкупной ценой.
Таким образом, рассматривая позицию суда, что в случае передачи имущества не на прямую муниципальному образованию, а организации-застройщику, у которой заключен договор с администрацией города на освоение территории и выплате не выкупной стоимости имущества, а по сделке купли-продажи, согласованной сторонами, освобождение от налогообложения не предоставляется.
Аналогичное решение принято и по делу № 33-577/2010 (Кассационное определение судебной коллегии Томского областного суда от 16 марта 2010 г.). Между Т. и ЗАО «Т» 10 января 2007 г. заключен договор № 01/07, по условиям которого ЗАО «Т» предоставляет собственнику Т. компенсацию стоимости имущества в размере … рублей, а собственник и член его семьи обязуются передать свои права на это имущество в порядке, установленном настоящим договором, освободить его от вещей, сняться с регистрационного учета и предоставить ЗАО «Т» документы, удостоверяющие наличие и прекращение их прав.
Между Т. и ЗАО «Т» 14 февраля 2007 г. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью …, стоимостью … рублей. Обязательства по договорам № 01/07 от 10 января 2007 г. и 14 февраля 2007 г. сторонами исполнены. Переход права собственности на данный земельный участок к ЗАО «Т» подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 6 марта 2007 г.
По мнению Т., по своей правовой природе указанный договор не является договором купли-продажи, поскольку устанавливает размер компенсационной выплаты за принудительное изъятие имущества в соответствии со ст. 32 ЖК РФ, а потому не подлежит налогообложению в силу п. 1 ст. 217 НК РФ.
Судебная коллегия установила, что имущество изымалось не для муниципальных, а для коммерческих нужд ЗАО «Т» с целью построить дом и реализовать квартиры. Указанная деятельность велась в соответствии с требованиями градостроительного законодательства, с учетом градостроительного плана г. Томска. Стоимость передаваемого Т. имущества определялась соглашением сторон, но с учетом мнения последней. Оплата производилась за счет средств ЗАО «Т».
Еще один важный вывод сформулирован в апелляционном определении Дзержинским районным судом г. Перми от 10 апреля 2012 г. Так, договор между К.К. и ООО заключен при отсутствии каких-либо договорных отношений между Администрацией… и ООО «...», действующих в рамках городской целевой программы «Переселение граждан города Перми из ветхого и аварийного жилищного фонда на 2007–2010 гг.». Доказательств понуждения К.К. к заключению договора купли-продажи с ООО «...» не представлено. Предварительный договор купли-продажи жилого помещения между К.К. и ООО «...» с обязательством сторон в определенный срок подписать основной договор купли-продажи был заключен еще до заключения договоров между Администрацией ... и ООО « ...», в целях реализации мероприятий по переселению граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в рамках целевой программы «Переселение граждан города Перми из ветхого и аварийного жилищного фонда на 2007–2010 годы». Сам факт наличия договорных отношений между Администрацией ... и ООО «...» в рамках реализации целевой программы «Переселение граждан г. Перми из ветхого и аварийного жилищного фонда», при отсутствии постановления Администрации об изъятии жилых помещений для муниципальных нужд и Доказательств приобретения жилого помещения, принадлежащего К.К. за счет средств муниципального образования не является основанием для предоставления имущественного налогового вычета, предусмотренного п. 1 ст. 220 НК РФ.
В заключение хотелось бы отменить, что, реализуя имущество по договору купли-продажи, может быть, по более выгодной цене, чем выкупная стоимость, необходимо быть готовым: данный доход не освобождается от налогообложения.
