17 июля 2020 г. в Госдуму внесен проект федерального закона о стимулировании жилищных сбережений граждан (№ 990997-7, далее – законопроект). Как указано в пояснительной записке, запуск системы жилищных сбережений является механизмом обеспечения «выращивания» ипотечных заемщиков, в рамках которого гражданин сможет целевым образом накапливать средства на первоначальный взнос для последующего получения ипотечного кредита, что позволит сформировать прогнозируемый будущий спрос на ипотечные банковские продукты.
По мнению авторов законопроекта, данная новелла будет способствовать решению гражданами проблемы накопления первоначального взноса, необходимого для приобретения жилья в ипотеку.
В качестве способа реализации данной цели в оборот предлагается ввести новый вид договора –договор жилищных сбережений.
Так, согласно предлагаемой новой ст. 36.2 Закона о банках и банковской деятельности (ч. 1 ст. 1 законопроекта) договор жилищных сбережений – это смешанный договор, в рамках которого кредитная организация обязуется принимать поступающие от клиента (или от третьего лица в пользу клиента) денежные средства, выплачивать проценты на них, а впоследствии возвратить сумму сбережений по истечении определенного срока или при наступлении иных обстоятельств, а также одновременно с возвратом суммы сбережений заключить с клиентом договор целевого кредита на приобретение жилого помещения или на финансирование участия в долевом строительстве, индивидуального жилищного строительства либо иного улучшения жилищных условий (договор целевого кредита) на условиях и в порядке, предусмотренных договором жилищных сбережений.
Таким образом, договор жилищных сбережений содержит элементы договора банковского вклада и предварительного кредитного договора.
В России первый подобный проект, получивший статус регионального эксперимента, был запущен в Краснодарском крае в 2011 г. Однако «Краснодарский проект» примечателен тем, что на каждый ежемесячный взнос начислялась субсидия из регионального бюджета по следующей схеме: гражданин должен ежемесячно пополнять вклад на сумму не менее 3000 руб. и имеет право на получение на свой счет социальной выплаты в размере 30% от внесенных на вклад средств, но не более 3000 руб. в месяц. При этом после накопления предусмотренной договором суммы банки предоставляют ипотечный кредит с низкой процентной ставкой.
Внедрение системы жилищных накопительных вкладов на всей территории страны по образцу «Краснодарского проекта», с моей точки зрения, могло бы оказать существенную поддержку будущим ипотечным заемщикам и достичь позитивного эффекта в развитии данного сектора экономики, однако законопроект в представленной редакции, полагаю, не соответствует целям, изложенным в пояснительной записке, а также содержит противоречия и формулировки, способные вызвать на практике массу споров.
В частности, в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 1 законопроекта существенными условиями договора жилищных сбережений являются порядок и условия заключения договора целевого кредита, в том числе сумма сбережений, срок и иные условия, при соблюдении которых у клиента возникает право на заключение с банком данного договора.
Использование формулировки «иные условия, при соблюдении которых у клиента возникает право на заключение с банком такого договора» в контексте описания существенных условий, на мой взгляд, недопустимо, так как по смыслу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор жилищных сбережений, которым не предусмотрены «иные условия», будет считаться незаключенным.
Кроме того, массу споров может вызвать ч. 3 ст. 1 законопроекта, согласно которой кредитная организация вправе отказаться от заключения с клиентом договора целевого кредита в случаях существенного снижения индивидуального рейтинга клиента, рассчитываемого в соответствии с п. 2 ст. 9 Закона о кредитных историях.
Полагаю, банки должны быть защищены от обязанности заключать кредитный договор с клиентом, у которого за время действия «накопительной» части договора жилищных сбережений ухудшились финансовое положение и платежеспособность, однако рассматриваемая «новелла» этим целям не соответствует, так как п. 2 ст. 9 Закона о кредитных историях предусмотрен оценочный характер вычисления кредитного рейтинга, в связи с чем разные бюро кредитных историй (далее – БКИ) могут предоставить различные расчеты рейтинга клиента, в то время как кредитная организация способна обладать информацией о финансовом положении клиента, недоступной БКИ.
При этом в законопроекте не раскрывается понятие существенности снижения индивидуального рейтинга клиента, что, по моему мнению, может привести к необоснованным отказам со стороны кредитных организаций.
Указанных сложностей можно было бы избежать, использовав, например, ссылки на нормы п. 3 ст. 807 и п. 1 ст. 821 ГК РФ о праве отказа в предоставлении займа (кредита) при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок.
В числе прочего согласно законопроекту кредитные организации смогут отказаться от заключения кредитного договора с клиентом, в отношении которого «возбуждено исполнительное производство». Данная формулировка представляется мне сомнительной, открывающей большие возможности для неправомерных отказов со стороны кредитных организаций по следующим основаниям.
Во-первых, в настоящее время задолженность по возбужденному исполнительному производству может быть крайне незначительной (например, неуплаченный административный штраф) и не влиять на финансовое положение клиента.
Во-вторых, нередки случаи, когда исполнительное производство возбуждается на основании судебных приказов или заочных решений, о которых должник не знал, и он имеет правовые возможности для отмены судебных актов.
В-третьих, возбуждение исполнительного производства не может свидетельствовать о каких-либо характеристиках клиента, имеющих значение для кредитной организации, поскольку задолженность может быть погашена в пределах сроков для добровольного исполнения требования.
Полагаю, указанная норма должна быть изложена в редакции, позволяющей оценить наличие исполнительного производства в отношении клиента как обстоятельства, существенно влияющего на его финансовое положение.
В ч. 6 ст. 1 законопроекта предусмотрено, что в случае изменения финансового положения и иных обстоятельств клиент в порядке п. 1 ст. 450 ГК РФ вправе обратиться в кредитную организацию с предложением об изменении условий договора жилищных сбережений, в том числе суммы и срока, рекомендуемой суммы ежемесячных вложений, максимального срока и суммы целевого кредита. Данное положение законопроекта представляется излишним, так как фактически дублирует упомянутую норму ГК РФ, согласно которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.
Необходимо также отметить, что существенным условием договора жилищных сбережений является сумма целевого кредита (п. 2 ч. 2 ст. 1 законопроекта). Однако в документе не учитывается и не разъясняется порядок соблюдения баланса между сроком «накопительной части» и суммой целевого кредита, что, на мой взгляд, является очевидным пробелом, поскольку стоимость недвижимости может существенно вырасти за годы «накопления», и сумма целевого кредита может стать недостаточной для приобретения жилья.
Вопрос возможного изменения цен на недвижимость имеет принципиальное значение для граждан в контексте целесообразности использования инструментов «системы жилищных сбережений», а не «классического» договора банковского вклада, процентная ставка по которому очевидно будет выше. Существенным плюсом предложенной системы жилищных сбережений по сравнению со вкладом могла бы стать гарантированная сниженная ипотечная ставка по истечении срока накопления первоначального взноса, однако такая «экономия» может быть нивелирована ростом цен на недвижимость.
К очевидным достоинствам законопроекта необходимо также отнести положения его ст. 2, согласно которым денежные средства, размещенные на счете жилищных сбережений, открытом физлицом (депонентом) в соответствии со ст. 36.2 Закона о банках и банковской деятельности, подлежат страхованию в период со дня размещения на данном счете. Возмещение по счету жилищных сбережений выплачивается в размере 100% от суммы, находящейся на указанном счете в момент наступления страхового случая, но не более 3 млн руб. Таким образом, максимальная сумма, подлежащая выплате гражданину при наступлении страхового случая, вдвое выше суммы выплаты по «классическим» вкладам.
Кроме того, в силу ст. 4 законопроекта субъекты Федерации в рамках мер организационного и финансового обеспечения развития жилищного строительства и кредитования, накопления денежных средств дляулучшения жилищных условий граждан, а также иных мер соцподдержки реализуют программы поддержки жилищных сбережений. Законами субъектов РФ на очередной финансовый год, а также на плановый период могут быть предусмотрены социальные выплаты гражданам, заключающим договоры жилищных сбережений с целью приобретения жилого помещения, финансирования участия в долевом строительстве, индивидуального жилищного строительства или иного улучшения жилищных условий, в том числе нуждающимся в нем.
В случае реализации субъектами РФ программ по субсидированию жилищных сбережений (по примеру экспериментальной «Краснодарской программы») система, предложенная в законопроекте, получит еще одно очевидное преимущество.
Помимо того, в законопроекте предусмотрено внесение в Закон об исполнительном производстве изменений, в соответствии с которыми допускается обращение взыскания на денежные средства должника, находящиеся на счете жилищных сбережений, за исключением сумм социальных выплат, внесенных из бюджетов субъектов Федерации в рамках реализации программ поддержки жилищных сбережений. Кредитные организации, ведущие счета жилищных сбережений, обязаны обеспечить раздельный учет денежных средств, поступающих на такие счета из бюджетов субъектов РФ.
То есть изменения в данной части касаются только денежных средств, вносимых субъектами РФ в виде субсидий на банковский счет. При этом денежные средства недобросовестных должников, как и ранее, могут быть взысканы в рамках исполнительного производства.
Резюмируя, хочется отметить, что в целом предложенная система жилищных сбережений действительно, как полагают ее разработчики, может стать механизмом обеспечения «выращивания» ипотечных заемщиков, однако, на мой взгляд, требуется устранение пробелов и спорных формулировок, иначе поставленных задач «система» не решит.
