×

Поддержка застройщиков или очередное препятствие для добросовестных дольщиков?

Почему введенные Правительством РФ меры представляются спорными

Постановлением Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. № 423 (далее – Постановление) установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций и других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве (далее – ДДУ), предусмотренных законодательством о долевом строительстве. Также разъяснены нюансы включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщик более чем на 6 месяцев нарушил сроки завершения строительства и (или) передачи объекта участнику долевого строительства по зарегистрированному договору.

Данное Постановление принято в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) и призвано оказать поддержку застройщикам в период пандемии COVID-19.

Новые правила применения неустойки по ДДУ являются, на мой взгляд, крайне «сырыми», вызывают массу вопросов, и вот почему.

В абз. 2 п. 1 Постановления установлено, что в период начисления неустойки (пени) по ДДУ не включается период, исчисляемый со дня вступления данного Постановления в силу и до 1 января 2021 г. Указанный срок сложно назвать обоснованным или справедливым, поскольку второй стороне ДДУ (участникам) Федеральный закон от 3 апреля 2020 г. № 106-ФЗ предоставляет возможность применения «кредитных каникул» на срок не более 6 месяцев.

Таким образом, помимо того что застройщики не просто приобретают право на «каникулы», а освобождены от начисления неустойки за период с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г., они получили дополнительное преимущество по отношению к участникам долевого строительства, поскольку не ограничены шестимесячным сроком или иными условиями.

Постановление освобождает от уплаты неустойки всех застройщиков – независимо от причин просрочки, наличия либо отсутствия препятствий к передаче жилого помещения до введения на территории РФ режима повышенной готовности.

Еще больше нарушает равенство сторон ДДУ норма абз. 6 п. 1 Постановления, в соответствии с которой проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства согласно ч. 2 и 6 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве за период со дня вступления в силу Постановления и до 1 января 2021 г., не начисляются.

Наиболее распространенной причиной расторжения договора с застройщиком является нарушение срока передачи объекта более чем на два месяца. До принятия Постановления расторжение ДДУ по подобным основаниям сопровождалось взысканием уплаченных по нему денежных средств и процентов за пользование ими – со дня уплаты по день возврата. Таким образом, застройщики фактически получили разрешение на «безнаказанное» удержание денежных средств дольщиков на протяжении 9 месяцев без привязки оснований, послуживших причиной нарушения условий ДДУ, к режиму повышенной готовности или иным обстоятельствам, вызванным пандемией, что в свою очередь лишает добросовестного дольщика права своевременно получить свои денежные средства и вложить их, к примеру, в покупку иной недвижимости.

Помимо прочего соответствие указанной нормы закону вызывает большие сомнения. Так, п. 3 ч. 1 ст. 17 Закона № 98-ФЗ предусмотрено право правительства определять особенности применения неустойки (штрафов, пеней), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ, установленных законодательством о долевом строительстве.

При этом ГК РФ закреплены два вида процентов: как мера ответственности за нарушение обязательств и плата за период пользования денежными средствами.

Согласно ч. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве застройщик при расторжении договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 данной статьи, в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора (или 10 рабочих дней – при расторжении договора по основаниям, установленным ч. 1.1 ст. 9) обязан возвратить участнику долевого строительства уплаченные им денежные средства, а также проценты за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день возврата. Проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств (или их части) в счет цены договора до дня их возврата застройщиком.

Поскольку проценты являются платой за пользование денежными средствами, а не мерой ответственности, по смыслу п. 3 ч. 1 ст. 17 Закона № 98-ФЗ правительство не имело полномочий отменить начисление упомянутых процентов.

Однако наиболее спорным нововведением представляется положение абз. 7 п. 1 Постановления, согласно которому в отношении уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, требования о которых были предъявлены застройщику до даты вступления Постановления в силу, предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.

Исходя из того что данная норма предусматривает отсрочку по уплате неустоек, процентов и возмещения убытков – то есть мер гражданско-правовой ответственности, – напрашивается вывод о том, что правительство считает более необходимым оказать поддержку недобросовестным застройщикам, нежели добросовестным дольщикам, для которых названные выплаты могут иметь огромное значение. При этом, на мой взгляд, заслуживает внимания и то, что предоставляемая застройщикам отсрочка является безусловной и не требует отдельного согласования либо доказывания необходимости ее получения.

Резюмируя, отмечу, что рассмотренное Постановление представляется крайне спорным, нарушающим баланс интересов сторон ДДУ, а в части запрета на начисление процентов, предусмотренных ч. 2 и 6 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, – не соответствующим закону.

Рассказать:
Другие мнения
Минушкина Анна
Минушкина Анна
Коллегия адвокатов г. Москвы «Минушкина и партнеры»
Не указал брата? Потерял гражданство
Миграционное право
Ключевые проблемы, которые ни действующий Закон о гражданстве РФ, ни проект нового закона не решают
20 Января 2022
Морозова Ольга
Морозова Ольга
Адвокат АП г. Москвы
Дело – труба?
Жилищное право
О расчете платы за сточные бытовые воды в случае несанкционированного подключения
18 Января 2022
Лалак Антон
Лалак Антон
Юрист арбитражной и корпоративной практики АБ «Качкин и Партнеры»
Экспертиза. Нюансы и тонкости
Производство экспертизы
Советы по эффективной реализации процессуальных прав
18 Января 2022
Козлова Ксения
Козлова Ксения
Cтарший юрист Коллегии адвокатов «ДЕЛЬКРЕДЕРЕ»
Работаем с заключением эксперта
Производство экспертизы
Практические рекомендации по анализу, защите и оспариванию результатов экспертизы
18 Января 2022
Русакомский Климент
Русакомский Климент
Управляющий партнер Юридической группы «Парадигма»
«Бесконечная» налоговая проверка. Теория и практика защиты
Налоговое право
На что обратить внимание суда, чтобы выиграть спор
18 Января 2022
Ваюкин Василий
Ваюкин Василий
Адвокат АП г. Москвы, управляющий партнер компании Tax & Legal management
Полномочия налоговиков не безграничны
Налоговое право
Необходимо почаще напоминать им об этом
18 Января 2022
Яндекс.Метрика