Постановлением Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. № 423 (далее – Постановление) установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций и других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве (далее – ДДУ), предусмотренных законодательством о долевом строительстве. Также разъяснены нюансы включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщик более чем на 6 месяцев нарушил сроки завершения строительства и (или) передачи объекта участнику долевого строительства по зарегистрированному договору.
Данное Постановление принято в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) и призвано оказать поддержку застройщикам в период пандемии COVID-19.
Новые правила применения неустойки по ДДУ являются, на мой взгляд, крайне «сырыми», вызывают массу вопросов, и вот почему.
В абз. 2 п. 1 Постановления установлено, что в период начисления неустойки (пени) по ДДУ не включается период, исчисляемый со дня вступления данного Постановления в силу и до 1 января 2021 г. Указанный срок сложно назвать обоснованным или справедливым, поскольку второй стороне ДДУ (участникам) Федеральный закон от 3 апреля 2020 г. № 106-ФЗ предоставляет возможность применения «кредитных каникул» на срок не более 6 месяцев.
Таким образом, помимо того что застройщики не просто приобретают право на «каникулы», а освобождены от начисления неустойки за период с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г., они получили дополнительное преимущество по отношению к участникам долевого строительства, поскольку не ограничены шестимесячным сроком или иными условиями.
Постановление освобождает от уплаты неустойки всех застройщиков – независимо от причин просрочки, наличия либо отсутствия препятствий к передаче жилого помещения до введения на территории РФ режима повышенной готовности.
Еще больше нарушает равенство сторон ДДУ норма абз. 6 п. 1 Постановления, в соответствии с которой проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства согласно ч. 2 и 6 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве за период со дня вступления в силу Постановления и до 1 января 2021 г., не начисляются.
Наиболее распространенной причиной расторжения договора с застройщиком является нарушение срока передачи объекта более чем на два месяца. До принятия Постановления расторжение ДДУ по подобным основаниям сопровождалось взысканием уплаченных по нему денежных средств и процентов за пользование ими – со дня уплаты по день возврата. Таким образом, застройщики фактически получили разрешение на «безнаказанное» удержание денежных средств дольщиков на протяжении 9 месяцев без привязки оснований, послуживших причиной нарушения условий ДДУ, к режиму повышенной готовности или иным обстоятельствам, вызванным пандемией, что в свою очередь лишает добросовестного дольщика права своевременно получить свои денежные средства и вложить их, к примеру, в покупку иной недвижимости.
Помимо прочего соответствие указанной нормы закону вызывает большие сомнения. Так, п. 3 ч. 1 ст. 17 Закона № 98-ФЗ предусмотрено право правительства определять особенности применения неустойки (штрафов, пеней), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ, установленных законодательством о долевом строительстве.
При этом ГК РФ закреплены два вида процентов: как мера ответственности за нарушение обязательств и плата за период пользования денежными средствами.
Согласно ч. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве застройщик при расторжении договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 данной статьи, в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора (или 10 рабочих дней – при расторжении договора по основаниям, установленным ч. 1.1 ст. 9) обязан возвратить участнику долевого строительства уплаченные им денежные средства, а также проценты за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день возврата. Проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств (или их части) в счет цены договора до дня их возврата застройщиком.
Поскольку проценты являются платой за пользование денежными средствами, а не мерой ответственности, по смыслу п. 3 ч. 1 ст. 17 Закона № 98-ФЗ правительство не имело полномочий отменить начисление упомянутых процентов.
Однако наиболее спорным нововведением представляется положение абз. 7 п. 1 Постановления, согласно которому в отношении уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, требования о которых были предъявлены застройщику до даты вступления Постановления в силу, предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.
Исходя из того что данная норма предусматривает отсрочку по уплате неустоек, процентов и возмещения убытков – то есть мер гражданско-правовой ответственности, – напрашивается вывод о том, что правительство считает более необходимым оказать поддержку недобросовестным застройщикам, нежели добросовестным дольщикам, для которых названные выплаты могут иметь огромное значение. При этом, на мой взгляд, заслуживает внимания и то, что предоставляемая застройщикам отсрочка является безусловной и не требует отдельного согласования либо доказывания необходимости ее получения.
Резюмируя, отмечу, что рассмотренное Постановление представляется крайне спорным, нарушающим баланс интересов сторон ДДУ, а в части запрета на начисление процентов, предусмотренных ч. 2 и 6 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, – не соответствующим закону.
