×

Поддержка застройщиков или очередное препятствие для добросовестных дольщиков?

Почему введенные Правительством РФ меры представляются спорными
Арутюнов Юрий
Арутюнов Юрий
Адвокат АП Ставропольского края, адвокат НО КА «Ставрос»

Постановлением Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. № 423 (далее – Постановление) установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций и других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве (далее – ДДУ), предусмотренных законодательством о долевом строительстве. Также разъяснены нюансы включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщик более чем на 6 месяцев нарушил сроки завершения строительства и (или) передачи объекта участнику долевого строительства по зарегистрированному договору.

Данное Постановление принято в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) и призвано оказать поддержку застройщикам в период пандемии COVID-19.

Новые правила применения неустойки по ДДУ являются, на мой взгляд, крайне «сырыми», вызывают массу вопросов, и вот почему.

В абз. 2 п. 1 Постановления установлено, что в период начисления неустойки (пени) по ДДУ не включается период, исчисляемый со дня вступления данного Постановления в силу и до 1 января 2021 г. Указанный срок сложно назвать обоснованным или справедливым, поскольку второй стороне ДДУ (участникам) Федеральный закон от 3 апреля 2020 г. № 106-ФЗ предоставляет возможность применения «кредитных каникул» на срок не более 6 месяцев.

Таким образом, помимо того что застройщики не просто приобретают право на «каникулы», а освобождены от начисления неустойки за период с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г., они получили дополнительное преимущество по отношению к участникам долевого строительства, поскольку не ограничены шестимесячным сроком или иными условиями.

Постановление освобождает от уплаты неустойки всех застройщиков – независимо от причин просрочки, наличия либо отсутствия препятствий к передаче жилого помещения до введения на территории РФ режима повышенной готовности.

Еще больше нарушает равенство сторон ДДУ норма абз. 6 п. 1 Постановления, в соответствии с которой проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства согласно ч. 2 и 6 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве за период со дня вступления в силу Постановления и до 1 января 2021 г., не начисляются.

Наиболее распространенной причиной расторжения договора с застройщиком является нарушение срока передачи объекта более чем на два месяца. До принятия Постановления расторжение ДДУ по подобным основаниям сопровождалось взысканием уплаченных по нему денежных средств и процентов за пользование ими – со дня уплаты по день возврата. Таким образом, застройщики фактически получили разрешение на «безнаказанное» удержание денежных средств дольщиков на протяжении 9 месяцев без привязки оснований, послуживших причиной нарушения условий ДДУ, к режиму повышенной готовности или иным обстоятельствам, вызванным пандемией, что в свою очередь лишает добросовестного дольщика права своевременно получить свои денежные средства и вложить их, к примеру, в покупку иной недвижимости.

Помимо прочего соответствие указанной нормы закону вызывает большие сомнения. Так, п. 3 ч. 1 ст. 17 Закона № 98-ФЗ предусмотрено право правительства определять особенности применения неустойки (штрафов, пеней), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ, установленных законодательством о долевом строительстве.

При этом ГК РФ закреплены два вида процентов: как мера ответственности за нарушение обязательств и плата за период пользования денежными средствами.

Согласно ч. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве застройщик при расторжении договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 данной статьи, в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора (или 10 рабочих дней – при расторжении договора по основаниям, установленным ч. 1.1 ст. 9) обязан возвратить участнику долевого строительства уплаченные им денежные средства, а также проценты за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день возврата. Проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств (или их части) в счет цены договора до дня их возврата застройщиком.

Поскольку проценты являются платой за пользование денежными средствами, а не мерой ответственности, по смыслу п. 3 ч. 1 ст. 17 Закона № 98-ФЗ правительство не имело полномочий отменить начисление упомянутых процентов.

Однако наиболее спорным нововведением представляется положение абз. 7 п. 1 Постановления, согласно которому в отношении уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, требования о которых были предъявлены застройщику до даты вступления Постановления в силу, предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.

Исходя из того что данная норма предусматривает отсрочку по уплате неустоек, процентов и возмещения убытков – то есть мер гражданско-правовой ответственности, – напрашивается вывод о том, что правительство считает более необходимым оказать поддержку недобросовестным застройщикам, нежели добросовестным дольщикам, для которых названные выплаты могут иметь огромное значение. При этом, на мой взгляд, заслуживает внимания и то, что предоставляемая застройщикам отсрочка является безусловной и не требует отдельного согласования либо доказывания необходимости ее получения.

Резюмируя, отмечу, что рассмотренное Постановление представляется крайне спорным, нарушающим баланс интересов сторон ДДУ, а в части запрета на начисление процентов, предусмотренных ч. 2 и 6 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, – не соответствующим закону.

Рассказать:
Другие мнения
Бабинцева Ирина
Бабинцева Ирина
Патентный поверенный РФ, сооснователь юридической компании «ИНТЕЛАЙТ»
Не занижена ли цена?
Право интеллектуальной собственности
Оспаривание сделок по отчуждению исключительных прав и оценка товарного знака как нематериального актива
22 июля 2024
Владимиров Вячеслав
Владимиров Вячеслав
Адвокат АП Ставропольского края, КА «Дзалаев и Партнеры»
«Неопределенный» ущерб
Уголовное право и процесс
Кассация поддержала доводы защиты, отменив приговор и вернув дело на новое рассмотрение в первую инстанцию
19 июля 2024
Бибиков Сергей
Бибиков Сергей
Старший юрист МГКА «Бюро адвокатов "Де-юре"», преподаватель Университета им. О.Е. Кутафина (МГЮА), к.ю.н.
Добросовестность – прежде всего
Третейское разбирательство
КС конкретизировал понятие публичного порядка для целей выдачи исполнительного листа по решению третейского суда
18 июля 2024
Бочинин Илья
Бочинин Илья
Юрист Практики по проектам в энергетике VEGASLEX
Нарушение или нет?
Конституционное право
КС разъяснил спорный вопрос о субсидировании МУПов публично-правовым образованием
17 июля 2024
Васильков Константин
Васильков Константин
Адвокат АП Алтайского края, Алтайская краевая коллегия адвокатов (АК № 1 Индустриального района г. Барнаула)
Суд присяжных: прошлое, настоящее, будущее
Уголовное право и процесс
Анализ отечественной практики и зарубежных правопорядков
15 июля 2024
Конрат Валерия
Конрат Валерия
Руководитель общей судебной практики юридической компании «Эклекс»
Дивиденды от добрачного бизнеса – общие или личные?
Семейное право
Суды по-разному подходят к разрешению подобных споров
12 июля 2024
Яндекс.Метрика