14 ноября Конституционный Суд вынес Определение № 3016-О по жалобе на неконституционность ч. 2 ст. 13 Закона о публично-правовой компании «Фонд развития территорий», которая устанавливает нормы выплаты возмещения гражданину – участнику долевого строительства в случае банкротства застройщика.
15 июня 2001 г. застройщик и участник долевого строительства заключили договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома. 16 ноября 2001 г. Ирина Толмачёва по договору уступки права требования приобрела у участника долевого строительства право требования о передаче ей жилого помещения в доме за 588 тыс. руб.
24 декабря 2012 г. Арбитражный суд Саратовской области признал застройщика банкротом. 27 апреля 2018 г. суд удовлетворил ходатайство собрания кредиторов застройщика о погашении требований участников долевого строительства МКД путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и на земельный участок под ним вновь созданному ЖСК, однако новый застройщик также не исполнил обязательств по строительству дома.
26 июня 2020 г. публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» рассмотрела обращение ЖСК и приняла решение о выплате его членам возмещения в случае банкротства застройщика. 16 ноября того же года АС Саратовской области признал погашенным требование Ирины Толмачёвой к застройщику о передаче жилого помещения в связи с передачей прав застройщика кооперативу, а также признал ее членом кооператива на тех же условиях, на которых этот статус ранее приобретен другими гражданами – участниками долевого строительства с правом требовать передачи жилого помещения.
13 января 2022 г. Ирина Толмачёва подала в Фонд заявление о выплате ей возмещения, предусмотренного ст. 13 Закона о публично-правовой компании «Фонд развития территорий», однако ей было отказано, в связи с чем она обратилась в суд. Рассмотрев дело, Ленинский районный суд г. Саратова взыскал в пользу Ирины Толмачёвой с Фонда возмещение в размере свыше 6,5 млн руб. Апелляция изменила решение, снизив сумму взыскания до 2,9 млн руб., с чем согласилась кассация. Посчитав обоснованным требование о выплате возмещения, суды отметили, что его размер ошибочно определен судом первой инстанции на основании заключения ООО «Федерация независимых экспертиз», а не на основании отчета оценщика, привлеченного Фондом, хотя такой отчет имелся в материалах дела. Кроме того, суды указали, что присужденная сумма не ниже цены, уплаченной женщиной по договору уступки права требования, а определение размера возмещения иным образом поставило бы в неравное с ней положение других участников долевого строительства, которым выплачено возмещение, рассчитанное в соответствии с названной выше статьей. Верховный Суд отказался рассматривать кассационную жалобу заявительницы.
В жалобе в Конституционный Суд Ирина Толмачёва указала, что ч. 2 ст. 13 Закона о публично-правовой компании «Фонд развития территорий» противоречит Конституции в той мере, в какой она во взаимосвязи со ст. 12 и 13 Закона об оценочной деятельности в России императивно предписывает определять размер возмещения гражданину – участнику долевого строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения, в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, не допуская его определения по результатам судебной экспертизы, состоявшейся в деле по спору о взыскании возмещения, а также не позволяет актуализировать размер возмещения на момент его выплаты в случае существенного изменения стоимости квадратного метра жилья и в случае уклонения Фонда от выплаты возмещения.
Отказывая в принятии жалобы к рассмотрениию, КС заметил, что участие в долевом строительстве выступает прежде всего формой реализации гражданами своего интереса в удовлетворении личной потребности в жилище. Причем гарантированность права на жилище при участии в долевом строительстве – принимая во внимание значимость жилища для граждан – является важным фактором доверия к действиям публичной власти, так как, несмотря на частноправовой характер соответствующих отношений, возникновение тяжелой жизненной ситуации вследствие неисполнения застройщиком обязательств дает основания для упрека в недостаточной защите государством интересов граждан. Согласно ст. 7 и 75.1 Конституции этим обусловлена возможность установить в регулировании отношений в области долевого строительства, в частности связанных с банкротством застройщика, приоритет интересов граждан, приобретающих таким путем жилые помещения, машино-места, нежилые помещения (постановления КС № 16-П/2017 и № 34-П/2022; Определение № 2707-О/2023).
Согласно ч. 1 ст. 13 Закона о Фонде выплата возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в п. 5 ч. 2 ст. 131 этого же закона, за счет его имущества в порядке, установленном Правительством РФ, в случае если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство; такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика. В силу же ч. 31 ст. 131 Закона о Фонде решение о финансировании или о нецелесообразности финансирования указанных в ч. 2 той же статьи мероприятий принимается по основаниям, ею определенным, и в порядке, установленном Правительством РФ; такой порядок должен предусматривать в том числе предельный объем финансирования за счет имущества Фонда с учетом предоставляемого финансирования за счет имущественного взноса субъекта Российской Федерации или иного публично-правового образования. При этом решение должно быть принято Фондом не позднее шести месяцев со дня принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытия конкурсного производства при условии, что Фонд является лицом, участвующим в деле о банкротстве такого застройщика. О принятом решении Фонд уведомляет арбитражного управляющего в срок не позднее трех рабочих дней, следующих за днем его принятия.
Тем самым, разъяснил Конституционный Суд, выплата возмещения гражданам, которые являются участниками строительства и имеют требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений, а равно реализация других целей Фонда, связанных с защитой их прав и законных интересов, производятся за счет имущества Фонда, как и иная его деятельность, на основании его решений, обусловленных в том числе нецелесообразностью финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства. Выплата возмещения имеет компенсационный характер и не должна нарушать прав иных лиц, чьи интересы также подлежат защите Фондом за счет его имущества.
В силу ч. 2 ст. 13 Закона о Фонде рыночная стоимость 1 кв. м равнозначного жилого помещения, исходя из которой рассчитывается размер возмещения гражданину – участнику строительства, определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на шесть месяцев ранее даты принятия решения в соответствии с ч. 1 той же статьи. Порядок, в котором рассчитывается размер возмещения, установлен Постановлением Правительства РФ от 7 октября 2017 г. № 1233, утвердившим Правила выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений. Согласно п. 3 приложения к Правилам расчет размера возмещения осуществляется исходя из рыночной стоимости 1 кв. м равнозначного жилого помещения на первичном рынке по всем договорам, заключенным гражданином в отношении одного объекта строительства, либо по всем паям в жилищно-строительном или ином кооперативе; под равнозначным жилым помещением на первичном рынке понимается жилое помещение, в котором жилая площадь и количество комнат не меньше жилой площади и количества комнат жилого помещения, подлежащего передаче гражданину в соответствии с договором либо в связи с участием в кооперативе, а объект строительства с равнозначным жилым помещением находится в границах муниципального образования и на той же стадии строительства, на которой находится объект строительства на дату принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства.
Таким образом, разъяснил КС, действующее регулирование содержит требования, которым обязан следовать оценщик, привлеченный Фондом, для определения размера возмещения гражданину – участнику строительства. В силу же ст. 13 Закона об оценочной деятельности в России спор о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом сообразно их компетенции, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством РФ об оценочной деятельности. Согласно его ст. 12 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, предусмотренном законодательством России, или в судебном порядке не установлено иное; итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ.
С учетом изложенного, указал Конституционный Суд, и того, что представленные Ириной Толмачёвой материалы не свидетельствуют о невозможности обратиться в суд за разрешением спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, оспариваемое законоположение не может рассматриваться как нарушающее ее конституционные права.
В комментарии «АГ» адвокат АП Московской области Татьяна Саяпина согласилась с позицией КС, указав, что невозможность учета отчета оценщика в качестве основного доказательства для выплаты возмещения влечет не только законодательное противоречие со значимостью результатов судебной экспертизы именно в части установления суммы ущерба, так как смысл оценки сводится к необходимости формирования в данном случае конкретной суммы, подлежащей возмещению. «Роль оценки отличается от предназначения судебной экспертизы. Если бы КС удовлетворил жалобу, произошли бы конфликт в доказательствах, возможность подмены оценки экспертизой при наличии и представлении данных доказательств суду, но это совершенно разные институты и соответствующее правовое регулирование, – указала адвокат. – По своей сущности, исходя из юридической природы данного вида доказательств, их роли и специфики осуществления, данная жалоба в КС не могла была быть принята к рассмотрению и удовлетворена даже при смене просительной части в этом ракурсе».
Управляющий партнер АБ «Юшин и партнеры» Анатолий Юшин отметил: по сути, Конституционный Суд указал, что оспариваемая норма Закона о публично-правовой компании «Фонд развития территорий» соответствует Конституции, что тем не менее не лишает заявителя права обратиться в суд с требованием об обжаловании достоверности проведенной Фондом оценки. Он указал, что количество споров дольщиков с Фондом в судах, в том числе по обжалованию размера выплачиваемого возмещения, достаточно велико, поэтому рассматриваемое определение КС может иметь важное значение для рассмотрения такого рода споров. Ситуации, касающиеся выплаты возмещения дольщикам при банкротстве компаний-застройщиков, имеют серьезное правовое и социальное значение.
«Конституционный Суд, с одной стороны, однозначно дал понять, что норма относительно порядка и способа оценки Фондом рыночной стоимости объекта для целей выплаты возмещения не противоречит Конституции и иным законодательным нормам, но, с другой, прямо указал на право дольщиков оспаривать достоверность такой оценки путем проведения соответствующей судебной экспертизы», – полагает Анатолий Юшин. По его мнению, позиция Конституционного Суда никак не ограничивает и не нарушает права дольщиков в спорах с Фондом, а устанавливает способы правовой защиты и внятные юридические рамки для судов при рассмотрении подобных споров.
