×

«Недостроенное» право

Верховный Суд разъяснил, как разрешать спор между арендодателем и арендатором, если на участке имеется недостроенный объект недвижимости
Эксперты отметили значимость созданного судебного прецедента, пояснив, что определение ВС РФ дает правовую определенность в вопросе злоупотребления собственником земельного участка своим правом. Также подчеркивается, что теперь можно давать четкую правовую оценку рискам, связанным со строительством на арендуемом земельном участке.

Из определения Верховного Суда РФ следует, что между обществом «Альянстрансстрой» и городской администрацией был заключен договор аренды земельного участка, на котором планировалось возвести детский сад. Однако по истечении времени администрация направила обществу письмо, в котором, ссылаясь на ст. 622 ГК РФ «Возврат арендованного имущества арендодателю», сообщила об отказе от договора аренды и предложила освободить земельный участок, снеся достроенное только до первого этажа здание.

Поскольку указанные требования исполнены не были, администрация обратилась в арбитражный суд с иском, в котором просила обязать арендатора освободить участок в месячный срок со дня вступления решения суда в силу. Признав доказанным отсутствие правовых оснований для пользования обществом «Альянстрансстрой» спорным земельным участком и фактическое прекращение строительства, суд первой инстанции заявленные администрацией требования удовлетворил. При этом суд указал на отсутствие регистрации обществом права собственности на объект незавершенного строительства с низкой степенью готовности.

Суд апелляционной инстанции это решение отменил, отказав в удовлетворении иска. Принимая это решение, суд руководствовался Постановлением Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и исходил из того, что администрация на момент предъявления иска располагала данными о том, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, обладающий признаками капитального строения, возведенного на законных основаниях, поэтому положения ст. 622 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям не могли быть применены.

Однако арбитражный суд округа признал выводы суда апелляционной инстанции неверными, отменил вынесенное постановление и оставил в силе решение суда первой инстанции, указав на обязанность общества «Альянстрансстрой» освободить испрашиваемый земельный участок.

Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ напомнила, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона. При этом, согласно указанному выше постановлению Пленума ВС РФ, государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

Поясняется, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Так, было установлено, что на спорном земельном участке возведен объект до уровня первого этажа, поэтому он является недвижимой вещью независимо от государственной регистрации прав на нее.

«Учитывая данное обстоятельство, если на спорном земельном участке находится не завершенный строительством объект недвижимости, ст. 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на общество обязанности по освобождению земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка», – подчеркнула коллегия.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25 января 2011 г. № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15 февраля 2011 г. № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, указал Верховный Суд.

Также в соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Указав, что данные правовые позиции не были учтены судами первой и кассационной инстанций, Верховный Суд пришел к выводу, что требования администрации об освобождении земельного участка от объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение общества «Альянстрансстрой» права осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.

Верховный Суд также отметил, что суды не приняли во внимание то обстоятельство, что обществом для финансирования строительства были привлечены кредитные денежные средства банка. Так как в отношении общества введена процедура конкурсного производства, то недостроенный детский сад был включен в конкурсную массу. «При таких обстоятельствах снос данного объекта незавершенного строительства и возврат земельного участка влекут нарушение прав и законных интересов банка, а также иных кредиторов общества», – пояснил Суд.

Учитывая вышеназванные обстоятельства, экономколлегия ВС РФ определила, что поскольку спорный земельный участок занят объектом недвижимого имущества, принадлежащим обществу «Альянстрансстрой», исковые требования об обязании вернуть спорный земельный участок не подлежат удовлетворению. Решения судов первой и кассационной инстанций подлежат отмене.

Адвокат агентства недвижимости и адвокатской защиты «Правовестъ» Кирилл Иванов приветствовал данное определение, так как, по его словам, создан очень значимый судебный прецедент. «Верховный Суд указал, что нельзя сносить объект незавершенного строительства, поскольку он уже является недвижимым имуществом и государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. То есть он уже является объектом права, и в этом случае нельзя вот так просто отобрать земельный участок и обязать снести данный объект», – уточнил он.

Управляющий партнер Ассоциации адвокатов «Валеев, Кабанец и партнеры» Дмитрий Кабанец считает, что решение Верховного Суда дает правовую определенность в вопросе злоупотребления собственником земельного участка, который в установленном законом порядке предоставил его под строительство того или иного объекта недвижимости, своим правом на расторжение договора аренды и требования об освобождении земли от результатов строительства.

«Теперь можно давать четкую правовую оценку рискам, связанным со строительством на арендуемом земельном участке, а именно: если объект построен до такой степени готовности, что он обладает признаками капитального строения, арендодатель не вправе требовать применения ст. 622 ГК РФ вне зависимости от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка», – пояснил Дмитрий Кабанец. По мнению эксперта, можно с большей уверенностью полагать, что инвестиции, вкладываемые в объект капитального строительства на арендуемом земельном участке, теперь меньше подвергнуты риску, связанному с расторжением/прекращением договора аренды до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

Рассказать: