3 октября Верховный Суд вынес Определение № 307-ЭС23-4333 по делу № А56-5020/2022, в котором напомнил о том, какие обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка.
21 декабря 2020 г. АО «Ленинградец» сдало в аренду ООО «Регион» земельные участки, расположенные во Всеволожском районе Ленинградской области, относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения, договор аренды был заключен сроком на пять лет. Арендатор за свой счет обязался содержать имущество в надлежащем санитарном состоянии, в том числе осуществлять уборку и выполнять иные необходимые санитарные работы. Арендодателю было предоставлено право требования расторжения договора, если арендатор использует имущество не в соответствии с условиями договора или его назначением.
Впоследствии АО «Ленинградец» обратилось в арбитражный суд с иском к арендатору о расторжении договора аренды земельных участков. Арендодатель указывал на существенные нарушения ответчиком условий договора, выразившиеся в ненадлежащем использовании земельных участков сельскохозяйственного назначения. Как пояснил истец, в результате этого он как собственник земельных участков был привлечен к административной ответственности.
Суд отказал в удовлетворении иска, с чем согласились апелляционная и кассационная инстанции. Исследовав и оценив представленные в дело доказательства и руководствуясь положениями ст. 450, 615, 619 ГК РФ, ст. 42, 46 ЗК РФ, регулирующими спорные правоотношения, они пришли к выводу о возможности сохранения арендных отношений. Они исходили из значительной площади земельных участков, принятия ответчиком мер, направленных на восстановление земель, с учетом проекта рекультивации, а также указали, что с учетом существенной площади арендуемых земельных участков и климатических условий их полное освоение возможно исключительно в долгосрочной перспективе.
АО «Ленинградец» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд. Изучив жалобу, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС указала, что ст. 42 ЗК РФ закреплена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. В соответствии с подп. 1 и 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором. Согласно п. 1 ст. 619 ГК договор аренды может быть расторгнут как в случае пользования арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, так и в случае существенного ухудшения имущества.
Ссылаясь на п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 № 11, Экономколлегия разъяснила, что обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
ВС указал, что принятие ответчиком мер, направленных на устранение допущенных нарушений в соответствии с проектом рекультивации, не свидетельствует об устранении нарушений в разумный срок, поскольку, как установлено судами, последний этап рекультивации предусматривал окончание работ не ранее 2026 г., т.е. за пределом срока действия договора аренды. При этом в судебном заседании истец пояснил, что с ним как с собственником земельного участка проект рекультивации не согласовывался, допущенные ответчиком нарушения влекут для него значительный ущерб в связи с выплатой административных штрафов за нарушение земельного законодательства, что составляет свыше половины годовой арендной платы. Не соглашаясь с доводами истца, представитель ответчика в судебном заседании указал, что земельные участки изначально были переданы ему истцом в состоянии, непригодном для их использования по целевому назначению, поскольку заросли многолетней сорной травянистой и древесно-кустарниковой растительностью, и, как подтверждено результатами проверки, с категорией загрязнения почвы «опасная».
ВС подчеркнул, что при разрешении споров, связанных с расторжением договора аренды земельного участка, существенным является установление как факта целевого (нецелевого) использования земельных участков в соответствии с условиями договора, так и устранения такого нарушения (его последствия) арендатором в разумный срок. Однако данные обстоятельства судами в полной мере не исследовались, равно как и доводы сторон, заявленные в обоснование своих требований и возражений, отмечено в определении. Таким образом, выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения иска сделаны без установления всех существенных обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм материального и процессуального права, а потому обжалуемые судебные акты подлежат отмене. Верховный Суд направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, отметив, что необходимо дать оценку доводам и возражениям участвующих в деле лиц и, правильно применив нормы права, принять законный и обоснованный судебный акт.
Адвокат КА «Династия» Елена Дьякова считает, что суды нижестоящих инстанций разрешили спор, используя формальный подход. Фактически судами исследовались только обстоятельства, касающиеся того, что ответчиком были приняты меры по устранению нарушения в виде утверждения плана рекультивации. При этом не исследовался срок устранения нарушений, который был за пределами срока аренды. То есть арендодатель на момент окончания срока аренды получил бы обратно земли в непригодном состоянии, что существенно нарушило бы его права, уверена адвокат.
Елена Дьякова полагает, что при повторном рассмотрении дела судом первой инстанции иск о расторжении договоров аренды будет удовлетворен, а арендодатель сможет обратиться с новым иском о взыскании убытков, которые будут складываться из расходов на приведение земельных участков в надлежащее состояние в соответствии с законодательством РФ, а также из расходов на уплату административных штрафов.
Адвокат Московской городской коллегии адвокатов Александр Данилов указал, что ВС РФ при отмене судебных актов определил юридически значимые обстоятельств, которые не были исследованы судами, а именно: факт целевого/нецелевого использования земельного участка в соответствии с условиями договора, а также устранение нарушения либо его последствий арендатором в разумный срок. Он отметил: нижестоящими судами был проигнорирован тот факт, что в соответствии с планом рекультивации завершение восстановительных работ не то что является длительным, а даже выходило за пределы срока аренды земельного участка. По мнению Александра Данилова, это не может являться разумным сроком для устранения последствий нарушения, в связи с чем он согласился с выводами судебной коллегии. «В целом не могу назвать проблему актуальной с точки зрения судебной практики; ВС исправил ошибки нижестоящих судов при рассмотрении конкретного дела. Рекультивация земельного участка возможна и без согласования собственника участка, так как такие работы направлены на приведение участка в состояние до причинения вреда, но в настоящем деле внимание было акцентировано именно на разумности сроков устранения последствий нарушения», – разъяснил эксперт.
Адвокат Сеймской коллегии адвокатов Дарья Дюмина полагает, что практика ВС восстанавливает баланс интересов сторон договора аренды. Одним из специальных оснований для прекращения аренды земельного участка является использование арендатором земельного участка не по целевому назначению или использование земельного участка, приводящее к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо нанесению вреда окружающей среде, отметила адвокат.
Дарья Дюмина подчеркнула, что существующая судебная практика исходит из возможности удовлетворения требований арендодателей о расторжении договора аренды при установлении факта нецелевого использования земельного участка, а также при установлении факта действий/бездействия арендатора, ухудшающих качественное состояние земель (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 10 сентября 2020 г. по делу № А64-30/2019). «Определение призывает суды внимательнее относиться к доказательствам, представляемым арендаторами для подтверждения факта устранения нарушения в разумный срок и сохранения арендных отношений. Полагаю, что указанный судебный акт Верховного Суда повлияет на формирование более высокого уровня представления доказательств по аналогичным делам», – заключила адвокат.
