5 октября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-13577 по делу № А40-204589/2017 об истребовании в конкурсную массу объектов, купленных через ряд сделок по отчуждению недвижимости у должника-банкрота
История перепродаж помещения
В июне 2012 г. общество «Влад ДВ» на заемные денежные средства от банка «Кедр» приобрело нежилое помещение, распложенное в Москве, стоимостью 644 млн руб. 10 сентября 2013 г. ЗАО «Инвестиционная компания «Доминанта» купило данное помещение у общества «Влад ДВ» за 19,7 млн долларов США. Само помещение по акту приема-передачи было передано инвестиционной компании, однако денежные средства в счет оплаты по сделке не были перечислены покупателем.
Позднее общество «Эрко Трейдинг» на полученные от банка «Кедр» по кредитному договору от 19 февраля 2014 г. денежные средства выкупило помещение у инвестиционной компании. В апреле того же года по уступке прав требования помещение перешло в собственность ОАО «Рост Банк», которое в свою очередь в июне 2014 г. уступило его обществу «2КОМ-Сети». Стоимость уступленного права составила 815 млн руб.
Общество «2КОМ-Сети» и общество «Эрко Трейдинг» 30 июня 2014 г. заключили соглашение, в котором договорились о частичном прекращении обязательств заемщика перед кредитором путем предоставления отступного в виде спорного нежилого помещения. Стоимость отступного составила 695 млн руб.
Впоследствии «2КОМ-Сети» на основании договора от 19 июня 2017 г. продало помещение обществу «Калипсо» за 530 млн руб. В январе 2018 г. «Калипсо» сдало помещение в аренду компании «БизнесСервис» на 25 лет. Арендодатель осуществил ремонт помещения и его раздел на 16 самостоятельных объектов, а «БизнесСервис» заключил с различными лицами договоры субаренды в отношении образованных нежилых помещений.
В июле 2019 г. общество «Калипсо» продало предпринимателям Татьяне Панкрушиной и Аде Вольневич по 1/30 доли нежилого помещения за 28 и 31 млн руб. соответственно. Переход к покупателям права собственности был зарегистрирован в установленном порядке.
Оспаривание сделок конкурсным управляющим
Решением АС г. Москвы от 2 сентября 2015 г. по делу № А40-163001/2014 общество «Влад ДВ» было признано банкротом, в отношении должника было открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим был назначен Василий Седов, который обратился в арбитражный суд с иском к обществам «Калипсо» и «БизнесСервис» об истребовании объектов, образованных из помещения, которое в 2012 г. было приобретено обществом «Влад ДВ», а в 2013 г. продано инвестиционной компании.
Обосновывая свои требования, конкурсный управляющий указал, что АС г. Москвы определением от 14 марта 2018 г. признал недействительным договор купли-продажи помещения от 10 сентября 2013 г., заключенный между обществом «Влад ДВ» и инвестиционной компанией, и применил последствия недействительности сделки в виде взыскания с правопреемника компании в пользу общества «Влад ДВ» 19,7 млн долларов США в рублях по курсу на дату признания должника банкротом.
По мнению конкурсного управляющего, ответчики не являются добросовестными приобретателями спорных помещений, поскольку не проявили достаточную степень добросовестности по установлению факта законности владения спорными объектами недвижимости третьим лицом – обществом «2КОМ-Сети».
21 ноября 2018 г. АС г. Москвы удовлетворил требования, однако апелляционный суд отменил данное решение и отказал в иске. Суд округа отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела конкурсный управляющий уточнил исковые требования и попросил истребовать помещение из незаконного владения общества «Калипсо», предпринимателей Татьяны Панкрушиной и Ады Вольневич, за которыми зарегистрировано право собственности на спорное имущество.
Суд отказал в истребовании спорных объектов
14 февраля 2020 г. АС г. Москвы отказал Василию Седову в иске. Первая инстанция указала, что при рассмотрении обособленного спора в рамках дела о банкротстве общества «Влад ДВ» суды, признавая договор купли-продажи спорного помещения от 10 сентября 2013 г. притворной сделкой, исходили из того, что она совершена ее участниками при наличии неисполненных обязательств должника перед иными кредиторами и в отсутствие реальной воли сторон на заключение возмездной сделки (отсутствие оплаты по договору купли-продажи), с целью прикрыть безвозмездную сделку договором купли-продажи.
Суд отметил, что в условиях конкуренции кредиторов должника возможны ситуации, когда отчуждение имущества носит формальный характер и направлено на сохранение имущества должника за его бенефициарами: за собственниками бизнеса (через аффилированных лиц, если должник – юридическое лицо) или за самим должником (через родственные связи, если должник – физическое лицо). К доказыванию обстоятельств, связанных с отчуждением имущества должника на основании признанной судом недействительной первой сделки в цепочке сделок, предъявляются повышенные требования, пояснил суд первой инстанции.
Как отметил суд, общество «Калипсо» и последующие приобретатели имущества осуществили требуемую в обычных условиях проверку контрагента и убедились, что на момент приобретения обществом «Калипсо» спорного помещения в ЕГРН отсутствовали обременения или отметки о наличии спора о праве в отношении данного помещения. Таким образом, был сделан вывод о недоказанности истцом того, что общество «Калипсо» и последующие приобретатели знали или должны были знать, что приобретают имущество, в отношении которого имеется спор, или у неуправомоченного лица.
Первая инстанция разъяснила, что «Калипсо» купило по возмездной сделке спорное имущество у добросовестного приобретателя – общества «2КОМ-Сети», которое приобрело помещение также по возмездной сделке и право собственности которого было зарегистрировано более чем за три года до заключения этими лицами ДКП. Помимо этого, суд подчеркнул, что сделка для общества «Калипсо» была экономически обоснованной, поскольку, приобретая в офисном здании этаж без отделки, ответчик вложил существенные денежные средства (160 млн руб.) в проведение ремонтных работ и последующий подбор арендаторов.
Апелляция не посчитала ответчиков добросовестными приобретателями
Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 13 августа 2020 г. отменил решение первой инстанции и удовлетворил иск конкурсного управляющего. Апелляционный суд указал, что, согласно отчету об оценке от 17 июля 2018 г., рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на дату его приобретения обществом «Калипсо» составляла 651 млн руб., тогда как «Калипсо» приобрело спорный объект недвижимости по цене 530 млн руб., что на 18,6% ниже его рыночной стоимости, а общество «2КОМ-Сети» продало его на 23,7% ниже цены, за которую его приобрело. «При этом подобная значительная скидка и продажа продавцом объекта по цене меньшей, чем цена приобретения, является самостоятельным фактором, который предполагает возникновение обоснованных сомнений у добросовестного и осмотрительного покупателя в праве продавца на отчуждение спорного объекта», – отметила апелляционная инстанция.
Девятый ААС указал, что общество «БизнесСервис», которому было передано в аренду спорное недвижимое имущество, обладает признаками аффилированности с обществом «Калипсо», а перемещение денежных средств по договору аренды между аффилированными лицами не обладает признаками самостоятельной и конкурентной экономической деятельности, направленной на извлечение прибыли. Обществом «Калипсо» не представлены доказательства ведения деятельности и несения затрат на поиск и привлечение арендаторов, пояснила апелляция. Суд отметил, что сделка по приобретению спорного объекта была осуществлена на заемные денежные средства, в связи с этим указал, что отсутствие дохода от использования помещений при наличии обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование займом исключает экономическую целесообразность сделки по приобретению обществом «Калипсо» данного имущества.
Апелляционная инстанция посчитала, что «Калипсо», приобретая спорное имущество в период, когда суды отказали обществу «Влад ДВ» в признании недействительной первоначальной сделки 2013 г., преследовало цель создать образ добросовестного приобретателя, каковым в действительности не является. Она также пришла к выводу, что предприниматели Татьяна Панкрушина и Ада Вольневич не могут быть признаны добросовестными приобретателями, так как, действуя в условиях обычной осмотрительности, могли установить факт наличия спора в отношении приобретаемых объектов недвижимости. Суд округа согласился с выводами апелляционной инстанции.
Верховный Суд направил дело на новое рассмотрение
С кассационными жалобами в Верховный Суд обратились общества «Калипсо» и «2КОМ-Сети», а также предприниматели Татьяна Панкрушина и Ада Вольневич. Они ссылались на нарушение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права и просили пересмотреть их судебные акты.
После изучения материалов дела Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что в силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. ВС указал, что условия истребования имущества определяются положениями ст. 302 ГК РФ. Так, ссылаясь на п. 1 данной статьи, Суд разъяснил, что, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе его истребовать.
Обращаясь к правовой позиции, изложенной в п. 10 Информационного письма ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126, Суд подчеркнул, что недействительность договора купли-продажи сама по себе не дает оснований для вывода о выбытии имущества, переданного во исполнение этого договора, из владения продавца помимо его воли.
Исходя из положений Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, Постановления ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 и их разъяснений, Верховный Суд указал, что при рассмотрении иска собственника об истребовании принадлежащего ему имущества из незаконного владения лица, к которому это имущество перешло на основании возмездной сделки, юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности. «При этом направленность сделки на то, чтобы вывести имущество из оборота и не допустить обращения взыскания кредиторов лица, находящегося в преддверии банкротства, сама по себе не свидетельствует о недобросовестности приобретателя, если тот не знал и не мог знать о банкротстве правоотчуждателя», – отмечено в определении.
Суд указал, что в рамках дела о банкротстве общества «Влад ДВ» судами установлено, что спорное нежилое помещение реализовано банкротом на основании сделки, прикрывающей безвозмездную передачу имущества инвестиционной компании. Таким образом, ВС пояснил, что нет оснований считать, что данное имущество выбыло из владения «Влад ДВ» не по воле самого собственника, а следовательно, юридически значимым и подлежащим установлению являлся факт добросовестности последующих приобретателей имущества.
Верховный Суд отметил, что по смыслу гражданского законодательства предполагается добросовестность участника гражданского оборота, полагавшегося при приобретении недвижимого имущества на данные ЕГРН. Вместе с тем Суд обратил внимание, что сама по себе внесенная в соответствующий реестр запись о праве собственности отчуждателя не может рассматриваться как неопровержимое доказательство наличия такого права (Постановление Конституционного Суда РФ от 13 июля 2021 г. № 35-П).
Так, ВС указал, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными (Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П).
Вывод апелляционного суда о недобросовестности общества «Калипсо» со ссылкой на его аффилированность Экономколлегия посчитала неправомерным. Она подчеркнула, что сами по себе получение займа на покупку помещения и последующая сдача данного имущества в аренду аффилированному лицу не свидетельствуют о недобросовестности общества «Калипсо» при приобретении спорного помещения в собственность.
ВС отметил, что суды трех инстанций не проверили должным образом и не создали условия для установления всех юридически значимых обстоятельств приобретения обществом «Калипсо» спорного помещения и, как следствие, его осведомленности или неосведомленности о наличии правопритязаний на него со стороны других лиц.
Суд также указал, что приобретение имущества по цене ниже рыночной само по себе не дает оснований считать покупателя недобросовестным с учетом того, что оценка рыночной стоимости имущества, выполненная разными оценщиками с применением различных подходов оценки, может отличаться. Подтверждением тому являются представленные истцом и обществом «2КОМ-Сети» выполненные по их заказам отчеты оценщиков. Кроме того, добавил он, продажа имущества по цене на 18,6% ниже рыночной не свидетельствует о явной несоразмерности действительной стоимости этого имущества.
Верховный Суд посчитал, что выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о недобросовестности предпринимателей Татьяны Панкрушиной и Ады Вольневич и о наличии оснований для истребования у них приобретенных у общества «Калипсо» помещений сделаны по неполно исследованным обстоятельствам. Так, суды не проверили, была ли внесена Управлением Росреестра информация о наличии правопритязаний в отношении нежилых объектов, образованных при разделе исходного нежилого помещения, сохранилась ли указанная запись в период приобретения помещений данными предпринимателями.
Таким образом, Верховный Суд пришел к выводу, что вопрос о добросовестности покупателей не мог быть правильно разрешен судами трех инстанций до выяснения всей совокупности обстоятельств, относящихся к заключению ими договоров купли-продажи, в том числе касающихся подыскания продавца, проведения с ним переговоров, осмотра имущества, наличия или отсутствия у покупателей сведений о притязаниях третьих лиц в отношении данного имущества, установления конечных бенефициаров общества «Калипсо», в пользу которых было приобретено спорное имущество.
В связи с этим судебная коллегия ВС посчитала, что судебные акты трех инстанций приняты с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, при неполном исследовании необходимых обстоятельств, поэтому отменила указанные акты, а дело направила на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Эксперты «АГ» прокомментировали позицию ВС
Адвокат Коллегии адвокатов г. Москвы «РКТ» Анастасия Шамшина отметила, что в комментируемом определении Экономколлегия защитила принцип публичной достоверности государственного реестра. «Это положительный момент. Долгое время практика формировала тенденцию по ужесточению стандарта осмотрительности и добросовестности приобретателя актива. Переломным эпизодом стало дело Александра Дубовца в Конституционном Суде (Постановление КС РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П). Тогда КС остановил поток судебных решений против добросовестных приобретателей и справедливо указал, что от лица не может требоваться знание всей истории о юридической судьбе приобретаемой недвижимости», – поделилась эксперт.
Анастасия Шамшина указала, что ВС правильно заметил, что к вопросу установления добросовестности владельца актива, который фигурировал в цепочке сделок, не стоит подходить поверхностно. Сам по себе факт приобретения по цене, несколько отличающейся от рыночной, не свидетельствует о порочности поведения приобретателя, разъяснила эксперт. «Более того, рыночность – понятие субъективное. Это необходимо учитывать. Равно как стоит принимать во внимание и отсутствие отметок о наличии судебных споров в отношении объекта в госреестре», – добавила она. По мнению эксперта, вывод ВС о необходимости более детального исследования взаимоотношений сторон в споре для целей установления факта добросовестности приобретателя актива или отсутствия таковой (применительно к обстоятельствам конкретного спора) можно охарактеризовать как позитивный.
Заведующий Филиалом № 1 Ленинского района г. Ростова-на-Дону Ростовской областной коллегии адвокатов им. Д.П. Баранова Олег Панасюк считает, что рассматриваемый вопрос является актуальным и он регулярно встречается в судебной практике. Эксперт отметил, что достаточно часто используется институт защиты прав добросовестного приобретателя: «В частности, в моей практике встречается очень много таких дел как со стороны добросовестного приобретателя, когда ему приходится защищаться для сохранения за собой прав, так и со стороны виндикатора, то есть истребователя».
При этом эксперт подчеркнул, что практика рассмотрения аналогичных дел абсолютно неоднозначная и носит больше индивидуальный характер по каждому спору, по каждой категории дел. Он пояснил, что существует практика, которая истребует из чужого незаконного владения имущество даже при наличии доказательств того, что добросовестные приобретатели соответствуют всем необходимым критериям: они приобрели имущество по возмездной сделке и они не знали, что это имущество не подлежало отчуждению, что оно выпало помимо воли. Однако Олег Панасюк указал, что есть и обратное, когда суд не истребует имущество, хотя добросовестный приобретатель соответствует тем же самым критериям и доказывает те же обстоятельства.
Эксперт согласен с позицией Верховного Суда, поскольку он указал на обстоятельства, которые действительно надлежит установить суду, отрабатывая вопросы, связанные с добросовестным приобретением. Олег Панасюк разъяснил, что лицо, которое считает себя добросовестным приобретателем, должно защищаться инструментами, которые предусмотрены ст. 301, 302 ГК РФ. Он уточнил, что добросовестный приобретатель должен доказать: 1) что он не знал о правопритязаниях, об имеющихся спорах, возбужденных уголовных делах в отношении этого имущества; 2) он сделку совершил возмездно, т.е. он приобрел имущество за деньги; 3) он не мог ни при каких обстоятельствах установить, что лицо не имело права отчуждать это имущество.
В связи с этим Верховный Суд и указал на то, что подлежит установить суду первой инстанции: что всем признакам соответствует именно добросовестный приобретатель, добавил Олег Панасюк. «Я больше склонен к позиции Верховного Суда в этом вопросе, поскольку сделки не совершались кратковременно, они были обременены, совершались нотариально, недвижимое имущество было в гражданском обороте не один год», – указал эксперт. Он также обратил внимание, что заслуживают уважения и действия управляющего, поскольку тот попробовал вернуть в конкурсную массу серьезный актив, который составляет значительную сумму в счет погашения требований кредитора.
Управляющий партнер АБ «Джейнови» Вадим Байбуз отметил, что Экономколлегия Верховного Суда совершенно верно разъяснила то, что оснований считать, что имущество выбыло из владения банкрота не по воле собственника, не имеется. Следовательно, истцу подлежало доказывать факт недобросовестности всей цепочки приобретателей, указал эксперт. «Продажа по цене ниже рыночной на 18,6% не может являться достаточным основанием для несоразмерности действительной стоимости имущества. В данном случае могут быть и погрешности, и различные методики оценки оценщиков ответчика и истца, а также необходимо принимать во внимание общую ситуацию на рынке в тот период времени», – прокомментировал Вадим Байбуз.
Эксперт считает, что многие вопросы остались без ответа в судебных актах нижестоящих судов. Например, они не дали оценки аффилированности последних приобретателей, хотя, по его мнению, в этом не было необходимости, поскольку доказыванию подлежала только добросовестность. «Между тем наличие правопритязаний к общему помещению, учитывая мнение Конституционного Суда, все-таки должно трактоваться не в пользу приобретателей разделенных помещений», – поделился Вадим Байбуз.
