8 февраля Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС23-18765 по делу № А40-127277/2022, в котором разъяснил объем обязательств по уплате арендных платежей за землю, переданных банкротом по цессии другому юрлицу.
Для реализации подписанного в 2004 г. с правительством Москвы инвестиционного контракта на строительство торгового комплекса ООО «КБФ АСТ» в апреле 2005 г. арендовало земельный участок на срок до конца 2008 г. Впоследствии действие этого арендного договора было возобновлено на неопределенный срок. В дальнейшем ООО «КБФ АСТ» было реорганизовано в форме присоединения к ООО «АСТ Транс Маркет».
В июле 2017 г. общество «АСТ Транс Маркет» было признано банкротом по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника в рамках дела № А40-157918/16. Далее конкурсный управляющий реализовал на торгах принадлежащее должнику право требования по инвестиционному контракту от 11 мая 2004 г. стоимостью 221 млн руб. В июле 2019 г. договор цессии был заключен с ООО «Аграркредит Эссет Менеджмент Раша», по его условиям к цессионарию перешло право цедента в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, в частности права, обеспечивающие исполнение обязательства, в том числе право аренды земельного участка по договору от 6 апреля 2005 г., а также другие связанные с требованием права, в том числе неуплаченные проценты, пени, штрафы. Общество «Аграркредит Эссет Менеджмент Раша» полностью оплатило приобретенное им требование, и в августе 2019 г. стороны подписали акт приема-передачи документов, в том числе договора аренды земли, инвестиционного контракта и допсоглашений к нему.
Впоследствии в рамках дел № А40-41195/2021, № А40-254940/2021, № А40-25152/2022 Департамент городского имущества г. Москвы взыскал с общества «АСТ Транс Маркет» задолженность по арендным платежам за землю за период с октября 2019 г. по сентябрь 2021 г. и неустойку. Тогда «АСТ Транс Маркет» обратился в суд с иском к обществу «Аграркредит Эссет Менеджмент Раша» о взыскании более 8,5 млн руб. со ссылкой на то, что к ответчику перешла обязанность уплачивать арендные платежи за землю на основании договора цессии. Истец утверждал, что торги по реализации его активов не были признаны недействительными, стороны исполнили обязательства по договору цессии, в связи с чем расходы по внесению арендных платежей подлежат взысканию с цессионария, являющегося фактическим пользователем участка земли, а не с общества «АСТ Транс Маркет», которое после уступки не вправе использовать спорный участок. Как отмечалось в иске, в связи с взысканием в судебном порядке с истца арендных платежей за счет конкурсной массы у ответчика возникло неосновательное обогащение.
Суд отказал в удовлетворении иска, указав, что передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на основе договора цессии ввиду отсутствия согласия арендодателя и госрегистрации перехода права аренды является ничтожной, поэтому не доказано наличие на стороне ответчика неосновательного обогащения при сохранении арендных обязательств истца по договору аренды участка земли. Апелляция и кассация поддержали эти выводы.
Тогда ООО «АСТ Транс Маркет» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС, рассмотрев дело, отметила, что обязательства арендатора по договору аренды земельного участка исполняются самим арендатором, но по условиям спорного договора цессии они перешли к ответчику в согласованном ими объеме прав. Однако, передав право пользования земельным участком ООО «Аграркредит Эссет Менеджмент Раша», общество «АСТ Транс Маркет», являющееся банкротом, не было фактически освобождено от расходов на уплату арендных платежей за период после передачи своих прав по договору цессии, взысканных с него в судебном порядке.
В этом деле о взыскании неосновательного обогащения с лица, которому переданы права и обязательства по договору аренды на основе договора цессии, как заметил ВС, нижестоящие суды не учли, в частности, положение ООО «АСТ Транс Маркет», являющегося банкротом и прекратившего право пользования участком земли по договору аренды ввиду проведенных торгов в рамках банкротного дела, а также переход прав по инвестиционному договору ответчику, не опровергающему факт заключения договора уступки и уплатившему в полном объеме цену договора уступки. Кроме того, суды сослались на наличие в ЕГРН зарегистрированного права аренды на спорный земельный участок у общества «КБФ АСТ» и указали на отсутствие записи о регистрации права ответчика.
Со ссылкой на п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» Верховный Суд напомнил, что выводы о последствиях отсутствия регистрации права аренды ответчика на земельный участок не могут служить основанием для отказа в иске. В частности, в силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с обязательствами, принятыми на себя стороной такого соглашения.
Кроме того, заметил он, представитель ООО «Аграркредит Эссет Менеджмент Раша» пояснял, что уступка прав требования по договорам инвестирования и аренды была совершена лишь в объеме существовавшего к моменту перехода права, с учетом допсоглашений № 1−4 к инвестиционному контракту, т.е. на небольшую его часть, поскольку основной объем прав по нему ранее был уступлен другому лицу еще до проведения торгов в банкротном деле. Так, допсоглашением от 27 августа 2015 г. № 4 к инвестиционному контракту, заключенному правительством Москвы, обществом «КБФ АСТ» (инвестор) и ООО «Луазо Корпорейшен» (соинвестор), стороны произвели частичную переуступку прав и обязанностей по инвестиционному контракту от инвестора к соинвестору с установлением распределения площади возводимого объекта.
Таким образом, заметил ВС, суды фактически установили обстоятельства отсутствия у истца оснований для использования земельного участка в спорный период в связи с переходом прав по инвестиционному контракту и договору аренды к другим лицам. Однако ими не была дана правовая оценка перехода прав по инвестиционному контракту и договору аренды участка земли как обществу «Аграркредит Эссет Менеджмент Раша» по договору уступки права требования, так и другому соинвестору по допсоглашению № 4. «Поскольку иск по настоящему делу заявлен о взыскании неосновательного обогащения в виде сбережения платы за использование земельного участка, суды при его рассмотрении и с учетом приведенных обстоятельств должны были установить наличие или отсутствие факта пользования земельным участком ответчиком или иным лицом. При этом отсутствие согласования уступки права аренды с арендодателем и отсутствие государственной регистрации договора аренды не влияют на наличие обязанности по внесению платы со стороны фактического владельца имущества, получившего его даже и по недействительной сделке», − заключил ВС и отменил судебные акты нижестоящих инстанций, вернув дело на новое рассмотрение.
Старший юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX Марина Преображенская выделила несколько ключевых выводов, сделанных Верховным Судом по этому делу. Она отметила, что, очевидно, сохраняется преемственность правовых позиций ВАС РФ, ранее сформулированных в п. 14 Постановлении Пленума от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», касательно государственной регистрации прав на недвижимое имущества, возникших из договоров аренды: «Буквально Суд указывает, что если одно лицо передало в пользование по договору недвижимость, а другое принимает ее в пользование, то отсутствие госрегистрации прав по такому договору не означает отсутствие у арендатора обязанности по оплате пользования таким имуществом в соответствии с условиями договора».
Также эксперт обратила внимание на выводы Суда о том, что обязанность по оплате земельного участка суд возлагает на лицо, осуществляющее фактическое землепользование, а не на титульного арендатора. «В целом идея о том, что фактическое пользование земельным участком является основанием для взыскания неосновательного обогащения с лица, во владении которого находится участок, не нова и неоднократно высказывалась судами вышестоящих инстанций. При этом, по смыслу правовой позиции, изложенной в определениях ВС РФ от 28 января 2021 г. № 304-ЭС15-17252 и от 6 сентября 2022 г. № 304-ЭС22-15252, имущественные права по договору аренды, стороной которого является публичный собственник, обладающий правомочиями на распоряжение имуществом, не могут быть включены в конкурсную массу должника и использованы в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов. В рассматриваемом случае собственник спорного земельного участка не выражал явное согласие на передачу прав и обязанностей по договору аренды. Однако Суд указывает на правомерность взыскания неосновательного обогащения именно с лица, осуществляющего фактическое пользование земельным участком, получившего его даже и по недействительной сделки», − отметила Марина Преображенская.
Адвокат, руководитель практик разрешения споров и международного арбитража ART DE LEX Артур Зурабян отметил, что этот спор весьма интересен с правовой точки зрения как сам по себе, так и как возможная часть борьбы бывших структур предпринимателя Тельмана Исмаилова, которые изначально еще в 2004 г. получили земельный участок в самом центре Москвы для реализации инвестиционного проекта. «С точки зрения права Верховный Суд допустил вывод о том, что несмотря на наличие судебных актов о взыскании арендной платы с ООО “АСТ Транс Маркет”, суммы, уплаченные им по решениям суда, могут быть признаны неосновательным обогащением и взысканы с лица, к которому права из инвестиционного контракта перешли в ходе банкротных торгов, т.е. получается фактический пересмотр выводов, сделанных в судебных актах по делам № А40-41195/2021, № А40-254940/2021, что является недопустимым. При этом ВС достаточно развернуто обосновал права общества “Аграркредит Эссет Менеджмент Раша”, получившего права из инвестиционного контракта по итогам банкротных торгов, на титул аренды с правом реализации инвестиционного проекта в ситуации отсутствия госрегистрации. С учетом того что кредиторы оспаривают переход прав из инвестиционного контракта к самому ООО “АСТ Транс Маркет”, как следует из СМИ, такое решение может помочь защитить актив от притязаний кредиторов», − считает он.
Эксперт добавил, что при анализе корпоративных и фактических связей сторон спора есть основания предположить, что общество «Аграркредит Эссет Менеджмент Раша» также входит в периметр компаний, так или иначе связанных с Тельманом Исмаиловым. Так, генеральный директор этой компании Икрам Юсубов ранее возглавлял ООО «Луазо Корпорейшн», являющееся дочерней компанией иностранной LUAZO CORPORATION, которой передавались права по инвестиционному контракту ранее. «Соответственно, не исключено, что одновременно с далеко идущими выводами о том, что денежные средства, полученные по судебному решению, могут выступить неосновательным обогащением, анализируемый акт ВС РФ может использоваться компаниями, так или иначе связанными с Тельманом Исмаиловым, для усиления своей позиции в борьбе с кредиторами предпринимателя», − предположил Артур Зурабян.
