3 апреля Верховный Суд вынес Определение № 301-ЭС22-10719 (7) по делу № А43-32982/2018 об отмене постановлений судов, которые в споре о признании недействительной предбанкротной сделки по продаже недвижимости должника придали заключению эксперта заранее установленную силу, уклонившись от проверки других возражений ответчика.
26 октября 2017 г. АО «Жилстройресурс» и Ольга Пешехонова заключили договор купли-продажи встроенного нежилого помещения, расположенного на цокольном этаже многоквартирного жилого дома. Цена договора составила 750 тыс. руб. 28 июля 2020 г. застройщик был признан банкротом по специальным правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. В процедуре конкурсного производства управляющий оспорил упомянутый договор купли-продажи, ссылаясь на занижение цены сделки ее сторонами.
Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 11 ноября 2022 г. спорный ДКП был признан недействительным, применены последствия его недействительности в виде взыскания 1,2 млн руб. с Ольги Пешехоновой в пользу общества «Жилстройресурс» и восстановления ее права требования к обществу в размере 750 тыс. руб. Апелляция изменила определение в части применения последствий недействительности сделки: с Ольги Пешехоновой в конкурсную массу общества взысканы 520 тыс. руб. Однако суд округа отменил данное постановление, оставив в силе определение первой инстанции.
Признавая договор недействительным на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, суды исходили из того, что он заключен в годичный период подозрительности, предшествующий возбуждению дела о банкротстве общества, при неравноценности встречного исполнения со стороны Ольги Пешехоновой. Вывод судов о существенном отклонении цены договора от реальной стоимости недвижимости был обоснован исключительно ссылками на заключение эксперта от 7 июля 2022 г. Согласно данному заключению рыночная стоимость отчуждаемого объекта составляла 1,2 млн руб.
Ольга Пешехонова обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС указала, что упомянутое заключение эксперта не имело заранее установленной силы и подлежало оценке наряду с прочими доказательствами, представленными в материалы дела (ч. 4 и 5 ст.71, ч. 3 ст. 86 АПК РФ). В рассматриваемом случае эксперт счел возможным применить в процессе оценки сравнительный и доходный подходы, отказавшись от затратного.
ВС напомнил, что сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п. 12 действовавшего на момент проведения оценки Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (стандарт ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297). Объектом-аналогом признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Для недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Чем ближе аналоги к объекту оценки по существенным характеристикам, тем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов и тем выше значимость сравнительного подхода.
Экономколлегия подчеркнула, что Ольга Пешехонова в ходе рассмотрения спора неоднократно ссылалась на наличие в заключении эксперта критических ошибок, приведших к существенному завышению рыночной стоимости, в частности, обращала внимание на то, что эксперт в качестве аналогов принял объекты, не являющиеся таковыми. В этом заключении указано, что в рамках сравнительного подхода для определения рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 29,9 кв. м, расположенного на цокольном этаже МКД (на этаже с отметкой пола помещения ниже планировочной отметки земли), эксперт выбрал три объекта-аналога: нежилое помещение общей площадью 91,3 кв. м, расположенное на втором этаже торгово-офисного центра; два нежилых помещения общей площадью 60 и 135 кв. м, расположенные на первом этаже в крупном жилом комплексе. Однако, как разъяснил ВС, указанные объекты по таким характеристикам, как уровень пола относительно уровня земли, площадь, назначение здания, в котором находятся аналоги, существенно отличаются от характеристик оцениваемого помещения. В то же время сам эксперт признает, что рынок продажи офисных помещений в Нижнем Новгороде являлся активным, наблюдалось значительное число предложений.
Верховный Суд счел, что с учетом изложенного, при оценке заключения эксперта как доказательства на предмет соответствия содержащихся в нем сведений действительности (ч. 3 ст. 71 АПК) судам следовало проверить, по каким причинам для сравнения экспертом не были отобраны небольшие по площади помещения, находящиеся на цокольных этажах МКД, имея в виду, что наиболее надежным является метод рыночных сравнений, основанный на прямом использовании данных о фактически совершаемых на рынке недвижимости сделках и реальных офертах.
В определении подчеркнуто, что доходный метод оценки недвижимости, в отличие от сравнительного, носит более вероятностный характер. Однако и в рамках этого метода для расчета рыночной ставки арендной платы эксперт выбрал в качестве аналогов три объекта, которые значительно разнятся с объектом оценки, заметил ВС. Так, два так называемых аналога находятся, как указал сам эксперт, на «красной линии» (эксперт имел в виду несомненную выгодность для арендаторов места расположения этих помещений-аналогов). Приобретенное же ответчиком помещение, напротив, расположено на внутридворовой территории; третий аналог расположен на первом, а не на цокольном этаже как помещение, выкупленное Ольгой Пешехоновой, уточнил Суд.
Судебная коллегия приняла во внимание, что заявитель в подтверждение довода о недостоверности величины рыночной стоимости недвижимости, определенной экспертом, ссылалась на сделку, заключенную конкурсным управляющим обществом. Она представила протокол о результатах торгов, согласно которому в процедуре конкурсного производства управляющий обществом в 2022 г. реализовал за 850 тыс. руб. нежилое помещение, максимально приближенное по характеристикам к объекту, приобретенному ею, – помещение, расположенное в соседнем жилом доме такого же вида, застройщиком которого также являлось общество, имеющее немного большую площадь. Подобная цена продажи, сформированная в ходе торгов, с учетом роста цен на недвижимость в период с 2017 по 2022 гг., свидетельствовала, по мнению заявителя, о равноценности предоставлений по оспариваемому договору.
ВС заметил, что Ольга Пешехонова полагала, что конкурсный управляющий действует недобросовестно. С одной стороны, он оспаривает заключенную в преддверии банкротства сделку по признаку неравноценности, с другой стороны, реализует подобный объект по той же цене. «В нарушение требований ст. 71, 168, 170 и 271 АПК РФ суды первой и апелляционной инстанций, по сути, уклонились от исследования указанных обстоятельств, ограничились немотивированным выводом о том, что отчужденные до и в ходе банкротства помещения отличались, не указав, в чем выражались эти отличия, не выяснив, являлись ли данные отличия (при их наличии) более существенными, чем те, что имелись в аналогах, выбранных экспертом», – установил Верховный Суд. Таким образом, он посчитал существенными допущенные судами нарушения норм права, в связи с чем отменил их решения, направив обособленный спор на новое рассмотрение.
Руководитель гражданско-правовой практики АБ Свердловской области «Саетгалиева, Лашин и партнеры» Елизавета Александрова отметила, что в очередной раз ВС РФ затронул актуальную тему оценки заключений экспертов. «При изучении вынесенных судебных актов по обособленному спору я вижу достаточно формальный подход суда к оценке заключения эксперта и много шаблонных фраз про предупреждение эксперта об уголовной ответственности, соответствие заключения требованиям закона и про то, что это ответчик просто не согласен со сделанными выводами эксперта. При этом большая часть доводов ответчика из рецензии остались за кадром. Вместе с тем ВС РФ прислушался к этим доводам, изучил заключение эксперта и увидел в нем несоответствия и ошибки, которые пропустили три инстанции до него», – считает она.
Елизавета Александрова поделилась, что хоть она и не знакома с экспертизой по делу, но все же склонна согласиться с определением ВС, поскольку правильная оценка заключения эксперта играет немаловажную роль, как и оценка последующих событий в виде продажи конкурсным управляющим похожего помещения по сопоставимой цене, что в совокупности может привести к явно иному итогу рассмотрения дела.
Она обратила внимание, что Суд уже не раз выражал свою позицию относительно оценки заключений экспертов о том, что оно не может иметь заранее установленную силу, что суд должен также проверять выводы эксперта и ход исследования на соответствие логике и т.д. «Однако до сих пор в большинстве случаев некоторые судьи, когда получают заключение эксперта, доверяют его выводам априори, ведь они не эксперты, а все возражения и попытки стороны указать на несоответствие выводов или нарушения разбиваются о тезис суда, что сторона просто не согласна с выводом. Хотелось бы верить, что судьи начнут менее формально подходить к изучению и оценке заключений, но кажется, что только определений Верховного Суда РФ по конкретным делам для этого мало», – подчеркнула Елизавета Александрова.
Адвокат Nextons Владимир Кондратьев считает, что проблема, поднятая в определении ВС, актуальна, а подобные споры в большинстве случаев не обходятся без проведения судебной оценочной экспертизы, от результатов которой и зависит решение. По его мнению, с выводами ВС сложно не согласиться, поскольку ответчик на протяжении всего разбирательства последовательно спорила с результатами проведенной по делу экспертизы, обосновывая свои доводы рецензией и заявляя ходатайство о проведении повторной экспертизы.
Владимир Кондратьев отметил, что ответчик ссылалась на допущенные экспертом существенные ошибки, которые заключались в неправильном выборе объектов-аналогов для сравнения основных параметров сделки. «Эти доводы не получили должной оценки судами нижестоящих инстанций, что является процессуальным нарушением, повлиявшим на исход дела. Довод ответчика о совершенной конкурсным управляющим аналогичной сделке также обоснованно заслужил внимания ВС, поскольку в соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 декабря 2010 г. № 63 аналогичные сделки должника должны быть приняты во внимание при оценке условий оспариваемой сделки», – подчеркнул он.
Юрист АБ «Гуцу, Жуковский и Партнеры» Дарья Биткина согласилась, что на практике действительно существует проблема, когда суды воспринимают экспертное заключение как главное и единственное достоверное доказательство, не принимая во внимание иные доказательства, представленные сторонами в обоснование своих доводов. Вследствие этого выводы, сделанные экспертом, по сути, предрешают исход дела. «В рассматриваемом случае вывод о неравноценности встречного предоставления был сделан судом исключительно по результатам проведенной судебной экспертизы без учета иных доказательств, напротив, свидетельствующих о рыночных условиях совершенной сделки», – отметила она.
Дарья Биткина положительно оценивает обсуждаемое определение. По ее словам, ВС, хоть и вышел за пределы своих полномочий и дал оценку имеющимся в деле доказательствам, но одновременно с этим обратил внимание как на материалы и документы, иллюстрирующие заключение эксперта, и указал на очевидные ошибки, допущенные при проведении экспертизы (выбор несоответствующих объектов-аналогов), так и на то, что экспертное заключение в целом должно исследоваться судами наряду с иными доказательствами по делу. «Интересным является и то, что ВС признал не имеющим значения тот факт, что покупатель имущества не воспользовалась своим правом на обжалование отказа в назначении повторной экспертизы, на что и было указано судом первой инстанции. Кроме того, в данном конкретном случае ВС применил широкий подход к использованию критерия добросовестности и указал на необходимость оценки действий непосредственно управляющего, заявившего требование об оспаривании сделки», – заметила она.
Как считает Дарья Биткина, в последующем подобная практика ВС заставит управляющих более избирательно оценивать сделки на предмет их возможного оспаривания в процедуре несостоятельности.
