7 мая Верховный Суд вынес Определение № 309-ЭС23-24361 по делу № А60-52308/2022, в котором указал, что наличие договорного обязательства по оформлению права пользования Следственным комитетом частью земельного участка не презюмирует платности землепользования, поскольку СК, являясь государственным органом, обладает также правом на получение земельного участка в безвозмездное пользование.
8 октября 2014 г. Департамент по управлению муниципальным имуществом администрации и СУ СК РФ по Свердловской области заключили договор о безвозмездном пользовании помещением и частью помещения для размещения следственного отдела по Орджоникидзевскому району г. Екатеринбурга на срок с 8 октября 2014 г. по 8 октября 2024 г. Договором стороны предусмотрели обязанность управления оформить право пользования частью земельного участка.
2 марта 2020 г. министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области заключило договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка с разрешенным использованием «объекты бытового обслуживания» на срок с 21 октября 2019 г. по 20 октября 2068 г. Государственная собственность на земельный участок не разграничена. На участке расположены здания.
Поскольку СУ СК РФ по Свердловской области оформило право пользования землей, администрация г. Екатеринбурга начислила плату за пользование земельным участком за июль 2019 г. – июнь 2022 г. в размере более 58 тыс. руб. и обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.
Суды, сославшись на ст. 1102 Гражданского кодекса, ст. 1, 65, 39.20 Земельного кодекса, разъяснения, изложенные в Постановлении Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога», удовлетворили иск. Они исходили из того, что факт пользования ответчиком земельным участком в отсутствие договорных правоотношений и без оплаты фактического землепользования в спорный период подтвержден материалами дела, доказательств оплаты ответчиком образовавшейся задолженности в материалы дела не представлено. Установив, что на спорном земельном участке расположены помимо прочих объекты частной собственности, суды, применив положения ст. 39.20 ЗК, пришли к выводу, что оформление права пользования управлением спорным земельным участком возможно только путем заключения или присоединения к договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Не согласившись с таким решением, СУ СК РФ по Свердловской области обратилось в Верховный Суд с кассационной жалобой. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что подп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса предусмотрен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В качестве одного из таких исключений земельное законодательство предусматривает возможность предоставления в безвозмездное пользование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на условиях и в порядке, которые установлены ст. 39.10 ЗК.
Как следует из подп. 1 п. 2 ст. 39.10 ЗК, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование органам государственной власти и органам местного самоуправления; государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным); казенным предприятиям; центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, пояснил ВС.
В соответствии с п. 3 ст. 39.20 ЗК, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Согласно п. 1 ст. 1102 ГК лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК.
Как заметил ВС, суды установили, что помещения в здании, расположенном на земельном участке, предоставлены управлению на основании заключенного в 2014 г. договора безвозмездного пользования. В нем стороны согласовали, что управление обязано своевременно оформить право пользования частью земельного участка, которая занята объектом ссуды. Толкуя данное условие договора в совокупности и взаимосвязи с положениями п. 3 ст. 39.20 ЗК, суды пришли к выводу о необходимости оформления в отношении спорного земельного участка исключительно права аренды, предполагающего платное землепользование.
Однако, указал ВС, суды не учли, что управление владеет помещениями на праве безвозмездного пользования, а не обладает вещными правами на имущество, обозначенным в п. 3 ст. 39.20 ЗК (право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления), в связи с чем оснований для применения судами указанной нормы права не имелось. При этом, по мнению Судебной коллегии, наличие договорного обязательства по оформлению права пользования частью земельного участка само по себе не презюмирует платности землепользования, поскольку управление, являясь, в соответствии с Положением о Следственном управлении СК РФ по Свердловской области, государственным органом, на основании ст. 39.10 ЗК обладает также правом на получение земельного участка в безвозмездное пользование. Иные условия договора, позволяющие с достаточной степенью достоверности сделать заключение о согласовании платного пользования земельным участком, отсутствуют.
С учетом приведенного толкования норм земельного законодательства и в отсутствие специально предусмотренного соглашением условия у судов не имелось правовых оснований для взыскания с управления неосновательного обогащения в виде сбереженной арендной платы, указал Верховный Суд. Он отменил решения нижестоящих судов, отказав администрации г. Екатеринбурга в удовлетворении иска.
В комментарии «АГ» адвокат АП Красноярского края Сергей Митин посчитал позицию Верховного Суда обоснованной. «Суды нижестоящих инстанций не приняли во внимание отсутствие у Следственного управления вещных прав на имущество, расположенное на спорном земельном участке. Между тем именно данное обстоятельство предусмотрено в гипотезе нормы п. 3 ст. 39.20 Земельного кодекса, в связи с чем входит в предмет доказывания по делу», – отметил он.
Сергей Митин заметил, что Судебная коллегия по экономическим спорам буквально истолковала п. 3 ст. 39.20 ЗК и соответствующие положения договора безвозмездного пользования имуществом. «В результате толкования Суд пришел к выводу о том, что лицо, владеющее помещением на праве безвозмездного пользования (ссудополучатель), не обладает вещными правами на имущество, перечисленными в п. 3 ст. 39.20 ЗК. При этом, как отметил ВС, если такое лицо является государственным органом, то в отношении него не действует принцип платности землепользования. Указанная правовая позиция способствует освобождению ссудополучателей, в роли которых, как правило, выступают органы государственной власти и местного самоуправления, от необходимости внесения арендной платы за землю», – полагает он.
Адвокат юридической фирмы ART DE LEX Анастасия Ильясова полагает, что толкование условий договора выглядит справедливым, однако весьма натянутым, так как наличие безвозмездного права не исключает платы за иное право. Она обратила внимание, что, по мнению Судебной коллегии, наличие договорного обязательства по оформлению права пользования частью земельного участка само по себе не презюмирует платности землепользования, поскольку управление является государственным органом, которое на основании ст. 39.10 ЗК обладает также правом на получение земельного участка в безвозмездное пользование. «При этом ВС посчитал, что применять к данным правоотношениям п. 3 ст. 39.20 ЗК не следует, так как управление владеет помещениями на праве безвозмездного пользования, а не обладает вещными правами на имущество, обозначенными в п. 3 ст. 39.20 ЗК (право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления). То есть ВС прямо указал, что орган, обладающий правом безвозмездного пользования на здание или помещение, автоматически получает аналогичное право на земельный участок», – разъяснила она.
По мнению адвоката практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнeры» Павла Остапчука, Верховный Суд вынес спорное определение, которое скорее является «политическим» решением возникшего спора, нежели правовым. Он посчитал, что ВС в споре отклонился от решения нескольких проблем. «Суд не стал разбираться в обстоятельствах дела с точки зрения дальнейшего использования управлением части земельного участка. Согласно определению участок может быть предоставлен управлению в безвозмездное пользование с учетом ранее предоставленных им в безвозмездное пользование помещений. Между тем участок был предоставлен всем собственникам или арендаторам помещений, расположенных в зданиях на участке, в аренду со множественностью лиц (по ст. 39.20 ЗК). С учетом площади участка (972 кв. м) при общей площади зданий на нем (1376,4 кв. м) дополнительно разделить его невозможно, из него не выделить часть участка, которая может быть предоставлена управлению на ином праве, тем более с учетом ограничений, установленных к минимальной площади земельных участков в зоне “Ж5” г. Екатеринбурга (3000 кв. м)», – отметил эксперт.
Он заметил, что, разрешая дело, ВС проигнорировал ранее данные в абз. 6 п. 9 Постановления Пленума ВАС от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснения, в которых указано, что часть участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, не может быть предоставлена в аренду без постановки ее на учет. Таким образом, указал Павел Остапчук, хотя формально спор решен ВС, это никак не помогает с точки зрения дальнейшего «оформления» правоотношений администрации и управления по участку, поскольку получить право пользования участком управление может лишь присоединившись к действующему договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.
Также, добавил он, ВС, указывая на формально наличествующее право безвозмездного пользования управления, не стал «вдаваться в детали» в части того, что право безвозмездного пользования участком для государственного органа предоставляется на срок до одного года, когда в действительности управление владело помещением с 2014 г. «То есть управление в рамках такого права должно ежегодно “продлевать” его действие, если не заключит договор аренды, это означает, что еще в 2015 г. управление должно было обратиться за оформлением своего права, однако этого не сделало. Поэтому вынесенное определение не может претендовать на соответствие требованиям законности и обоснованности, предъявляемым к судебному акту», – полагает адвокат.
«Венцом проблем, порождаемых определением, являются выделение права безвозмездного пользования из категории вещных прав и его перенос в право обязательственное. ВС подчеркивает, что такое право не является вещным, по всей видимости исходя из “закрытого” перечня ст. 216 ГК. При этом если исходить из теории права, некоторые права из ст. 216 ГК, в том числе право оперативного управления, также не дают права распоряжаться вверенным имуществом, однако относятся к вещным правам. Определение, скорее всего, породит немало споров в юридической науке относительно вопроса о том, должно ли право безвозмездного пользования быть отнесено к вещным или обязательственным правам», – заключил Павел Остапчук.
Старший юрист VERBA LEGAL Татьяна Яковлева отметила, что СУ СК России по Свердловской области как пользователь помещений в здании приняло на себя обязательства по оформлению земельно-имущественных отношений на участок под соответствующим зданием. В земельном законодательстве предусмотрен исчерпывающий перечень прав на землю, и, как отметил ВС, арендой он не ограничивается.
«По мнению Суда, участок мог быть предоставлен также в безвозмездное пользование. Органы государственной власти указаны в перечне тех, кому участок может быть предоставлен как в постоянное бессрочное пользование, так и в безвозмездное пользование, однако во втором случае с ограничением по сроку пользования – до года. Помещения переданы СУ СК России по Свердловской области в пользование на срок более года, соответственно, и совокупный срок пользования участком превысит срок, на который возможно предоставление участка на упоминаемом ВС виде прав. Ежегодное заключение новых договоров безвозмездного пользования не соотносится с положениями п. 4 ст. 39.9 ЗК. Кроме того, в деле не учтено, что наличие аренды в пользу третьих лиц в силу ст. 39.16 ЗК является формальным основанием для отказа в предоставлении участка в безвозмездное пользование», – указала Татьяна Яковлева.
