В начале 2016 г. я столкнулся с судебными постановлениями Одинцовского городского суда Московской области и Московского областного суда, согласно которым законно приобретенная доверителем недвижимость (дом и земельный участок) оказалась под ипотекой у некоего залогодержателя в силу четырех соглашений о залоге от 2011–2012 гг. и на основании судебного решения лета 2015 г. (вынесенного за неделю до заключения доверителем сделки купли-продажи). Доверитель, который был не в курсе вынесенного судебного решения, через 3 месяца после оформления на себя прав собственности на приобретенную недвижимость и осуществления взаиморасчетов с продавцом был вызван в суд и определен в качестве правопреемника по делу о регистрации залогов (в силу ст. 44 ГПК РФ), о котором он ранее не знал и в котором не участвовал.
Так, в августе 2015 г. доверитель приобрел жилой дом и земельный участок в Одинцовском районе Московской области. В период совершения сделки купли-продажи (3 месяца) в государственном реестре недвижимости отсутствовали ограничения (обременения) или отметки о споре в отношении приобретаемой недвижимости, за исключением зарегистрированной банковской ипотеки продавца от 2012 г. При исполнении договора купли-продажи за счет средств доверителя была погашена указанная в ЕГРП банковская ипотека продавца, и недвижимость законно перешла в собственность доверителя. Никаких оснований заподозрить продавца в наличии у него каких-либо еще залогов или судебного спора о залоге покупатель не имел, проверив все возможные документы, данные ЕГРП и интернета.
И тут, спустя 3 месяца после регистрации в ЕГРП права собственности на недвижимость, в ноябре 2015 г., оказалось (т.е. покупатель узнал об этом из судебной повестки), что имеются еще некие залоги недвижимости, а в конце июля 2015 г. имел место судебный спор, в результате которого за неделю до заключения сделки купли-продажи было вынесено судебное решение Одинцовского городского суда Московской области о регистрации ипотеки в силу четырех соглашений о залоге от 2011–2012 гг. на проданную моему доверителю недвижимость.
Обжалование доверителем вынесенных судебных постановлений о регистрации ипотеки по указанным залогам и о правопреемстве результатов не дало. Суды первой и последующих инстанций также отказали в отдельном иске о признании этих залогов недействительными (основания были, поскольку закон указывал на их ничтожность), объяснив это не отказом в доводах иска, а преюдицией ранее вынесенных судебных постановлений о регистрации ипотеки по залогам и о правопреемстве доверителя. Причем по делу, в котором доверитель не участвовал.
В феврале 2016 г. мы подали иск о признании доверителя добросовестным приобретателем и о прекращении залогов на основании ст. 10 и подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ. Летом 2016 г. суд первой инстанции отказал в иске, указав, что доверитель является правопреемником согласно судебному определению (вступившему в законную силу) о правопреемстве по делу о регистрации залогов, а подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ на правоотношения по рассматриваемым залогам не распространяется, поскольку они были заключены в 2011–2012 гг.
Весной 2017 г. судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда отказала в апелляционной жалобе доверителя, несмотря на наши доводы. Во-первых, мы отмечали, что доверитель не участвовал в деле о регистрации ипотеки по залогам от 2011–2012 гг. Указали, что он был добросовестным приобретателем – не знал и не должен был знать о залогах и правопритязаниях залогодержателя. Права последнего при этом никогда ранее не были зарегистрированы в ЕГРП (ЕГРН) в связи с его же недобросовестностью, выразившейся в нарушении им ряда законов и злоупотреблении своими правами (о наличии доказательств последнего мы также уведомили суд). Более того, мы напомнили, что договор купли-продажи сохраняет свою силу, а зарегистрированные доверителем в ЕГРП права никто не оспорил в суде. Кроме того, при вынесении определения о правопреемстве доверителя по делу о регистрации залогов он был ограничен в правах, поскольку не участвовал в нем. Также мы указали, что такая преюдиция в данном деле недопустима в силу закона.
Далее судья Московского областного суда также отказал в передаче кассационной жалобы в президиум Московского областного суда, повторив ошибочные и необоснованные выводы судов первой и второй инстанций.
Одновременно доверителю было оперативно отказано еще в двух заявленных «защитных исках» и заявлении о пересмотре дела по вновь открывшимся обстоятельствам – практически по тем же самым основаниям. Пирамида ошибочных судебных решений в отношении нарушенных прав добросовестного приобретателя росла.
Более того, в конце октября 2017 г. Одинцовский городской суд вынес положительное решение по иску залогодержателя об обращении взыскания на недвижимость, принадлежащую доверителю, которая оказалась под ипотекой в силу всех вышеуказанных судебных актов. При этом суд отверг все доводы моего доверителя со ссылкой на преюдицию всех вышеуказанных судебных актов. При этом суд не воспринял наших доводов учесть и применить подлежащий применению закон, учесть фактические обстоятельства и дать правовую оценку юридическим фактам, подтвержденным имеющимися в деле доказательствами, свидетельствующими о добросовестности доверителя и недобросовестности залогодержателя.
Круг замкнулся. Незаконные действия нового залогодержателя и ошибочные судебные решения вели к незаконному отъему собственности у доверителя и тяжким последствиям для его семьи – потере жилья и крупной денежной суммы. Одинцовский городской суд и Московский областной суд горой стояли за залогодержателя и не желали вникать в возникшие правоотношения, разбираться в сути фактических обстоятельств, надлежащим образом исследовать имеющиеся доказательства и давать правовую оценку юридическим фактам, определять добросовестность сторон и применять подлежащий применению закон. Они лишь незаконно ссылались на ст. 61 ГПК РФ и на преюдицию ранее принятых судебных актов по делу, в котором доверитель не был участником.
Таким образом, законно приобретенная доверителем недвижимость оказалась под ипотекой, и все обстоятельства и судебные постановления подталкивали и говорили о том, что единственный выход из сложившейся ситуации – это расторжение договора купли-продажи и требование от продавца возврата выплаченных доверителем денежных сумм. Однако продавец, как оказалось, был заведомо неплатежеспособным, и расторжение с ним договора со всей очевидностью нанесло бы крупный материальный вред доверителю и, судя по материалам дела, входило в планы вдруг возникшего, как «черт из табакерки», залогодержателя.
Возникла опасная ситуация, когда суды по всей вертикали отказывались защищать нарушенные права законного собственника и добросовестного приобретателя.
Однако мне было понятно, что в указанных делах судом неправильно понимаются регулируемые ст. 44 ГПК РФ и ст. 8.1, ст. 10 и подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ правоотношения и обусловленные законом последствия, когда залогодатель (т.е. продавец) продает заложенное имущество третьему лицу (покупателю) без согласия залогодержателя.
Указанное заблуждение судов первой и второй инстанций подтвердил Верховный Суд РФ, в который мне пришлось обратиться с жалобой по этому делу. Еще 2 тысячи лет назад в римском праве вопрос о добросовестном приобретателе получал специальные государственные средства защиты (action in rem Publiciana) и разрешался в его пользу. В ст. 60 ГК РСФСР 1922 г. также имелось примечание 1, по которому приобретатель признавался добросовестным, если он не знал и не должен был знать, что лицо, от коего он приобрел вещь, не имело права отчуждать ее. Российский Гражданский кодекс также содержит презумпцию и приоритет добросовестности приобретателя.
В итоге 16 января 2018 г. Верховный Суд Российской Федерации согласился с моими вышеуказанными доводами, изложенными в кассационной жалобе на решение Одинцовского городского суда Московской области и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда об отказе в иске о признании доверителя добросовестным приобретателем и прекращении залогов, и отменил указанное апелляционное определение. По сути, вся пирамида ошибочных судебных постановлений, касающаяся прав и законных интересов доверителя, будет пересмотрена.
Между тем в подобной ситуации может оказаться любой приобретатель недвижимости в России. На мой взгляд, указанные существенные нарушения судом законов подрывают доверие граждан к установленной законом процедуре регистрации прав в государственном реестре и подтверждают факт отсутствия в стране четкого правового механизма защиты законной собственности, а также создают опаснейший прецедент по сделкам с недвижимостью – подобные дела указывают мошенникам разного калибра на возможные способы обмана добросовестных покупателей путем нерегистрации в государственном реестре обременений, получения судебного решения о залоге без участия покупателя, затем – определения о правопреемстве и последующего оставления собственников без законно приобретенного имущества.
В заключение отмечу, что нормы, защищающие права добросовестного приобретателя, имеются, однако в данных делах Одинцовский городской и Московский областной суды их незаконно обошли. Несмотря на то, что правоприменительная судебная практика идет в целом по пути приоритета и учета прав и законных интересов добросовестного приобретателя и имеющиеся законы фрагментарно учитывают права такого приобретателя, необходимо усовершенствование закона в части конкретизации регулирования этих правоотношений. Это требуется сделать во избежание продолжения совершения судьями системных ошибок в отдельно взятых городском и областном судах, а также исключения случаев недопонимания судьями таких судов норм материального и процессуального права, касающихся, в частности, прав и законных интересов добросовестного приобретателя. В связи с этим, на мой взгляд, ст. 44 ГПК РФ, а также п. 2 ст. 223 и подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ требуют дополнений, касающихся расширения и уточнения прав и законных интересов добросовестного приобретателя недвижимости (имущества).
Кроме того, я считаю, что Квалификационная коллегия судей, рассмотрев подобные дела, должна сделать соответствующие выводы и дать оценку нарушению судьями законов. Требуется, чтобы судьи не поддавались юридическим уловкам недобросовестных залогодержателей и не придавали общей и нечеткой норме, содержащейся в п. 1 ст. 44 ГПК, святости и приоритета над специальными нормами материального права в защиту прав добросовестного приобретателя, а толковали ее, в данном случае, в системном единстве с действующим законодательством и судебной практикой и во взаимосвязи со ст. 1, 8.1, 10, 209, 223, п. 2 ст. 346, подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, ст. 17, 19, 35 и 46 Конституции РФ, ст. 6 и 13 Европейской конвенции и ст. 1 Протокола I Конвенции.
