×

В начале 2016 г. я столкнулся с судебными постановлениями Одинцовского городского суда Московской области и Московского областного суда, согласно которым законно приобретенная доверителем недвижимость (дом и земельный участок) оказалась под ипотекой у некоего залогодержателя в силу четырех соглашений о залоге от 2011–2012 гг. и на основании судебного решения лета 2015 г. (вынесенного за неделю до заключения доверителем сделки купли-продажи). Доверитель, который был не в курсе вынесенного судебного решения, через 3 месяца после оформления на себя прав собственности на приобретенную недвижимость и осуществления взаиморасчетов с продавцом был вызван в суд и определен в качестве правопреемника по делу о регистрации залогов (в силу ст. 44 ГПК РФ), о котором он ранее не знал и в котором не участвовал.

Так, в августе 2015 г. доверитель приобрел жилой дом и земельный участок в Одинцовском районе Московской области. В период совершения сделки купли-продажи (3 месяца) в государственном реестре недвижимости отсутствовали ограничения (обременения) или отметки о споре в отношении приобретаемой недвижимости, за исключением зарегистрированной банковской ипотеки продавца от 2012 г. При исполнении договора купли-продажи за счет средств доверителя была погашена указанная в ЕГРП банковская ипотека продавца, и недвижимость законно перешла в собственность доверителя. Никаких оснований заподозрить продавца в наличии у него каких-либо еще залогов или судебного спора о залоге покупатель не имел, проверив все возможные документы, данные ЕГРП и интернета.

И тут, спустя 3 месяца после регистрации в ЕГРП права собственности на недвижимость, в ноябре 2015 г., оказалось (т.е. покупатель узнал об этом из судебной повестки), что имеются еще некие залоги недвижимости, а в конце июля 2015 г. имел место судебный спор, в результате которого за неделю до заключения сделки купли-продажи было вынесено судебное решение Одинцовского городского суда Московской области о регистрации ипотеки в силу четырех соглашений о залоге от 2011–2012 гг. на проданную моему доверителю недвижимость.

Обжалование доверителем вынесенных судебных постановлений о регистрации ипотеки по указанным залогам и о правопреемстве результатов не дало. Суды первой и последующих инстанций также отказали в отдельном иске о признании этих залогов недействительными (основания были, поскольку закон указывал на их ничтожность), объяснив это не отказом в доводах иска, а преюдицией ранее вынесенных судебных постановлений о регистрации ипотеки по залогам и о правопреемстве доверителя. Причем по делу, в котором доверитель не участвовал.

В феврале 2016 г. мы подали иск о признании доверителя добросовестным приобретателем и о прекращении залогов на основании ст. 10 и подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ. Летом 2016 г. суд первой инстанции отказал в иске, указав, что доверитель является правопреемником согласно судебному определению (вступившему в законную силу) о правопреемстве по делу о регистрации залогов, а подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ на правоотношения по рассматриваемым залогам не распространяется, поскольку они были заключены в 2011–2012 гг.

Весной 2017 г. судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда отказала в апелляционной жалобе доверителя, несмотря на наши доводы. Во-первых, мы отмечали, что доверитель не участвовал в деле о регистрации ипотеки по залогам от 2011–2012 гг. Указали, что он был добросовестным приобретателем – не знал и не должен был знать о залогах и правопритязаниях залогодержателя. Права последнего при этом никогда ранее не были зарегистрированы в ЕГРП (ЕГРН) в связи с его же недобросовестностью, выразившейся в нарушении им ряда законов и злоупотреблении своими правами (о наличии доказательств последнего мы также уведомили суд). Более того, мы напомнили, что договор купли-продажи сохраняет свою силу, а зарегистрированные доверителем в ЕГРП права никто не оспорил в суде. Кроме того, при вынесении определения о правопреемстве доверителя по делу о регистрации залогов он был ограничен в правах, поскольку не участвовал в нем. Также мы указали, что такая преюдиция в данном деле недопустима в силу закона.

Далее судья Московского областного суда также отказал в передаче кассационной жалобы в президиум Московского областного суда, повторив ошибочные и необоснованные выводы судов первой и второй инстанций.

Одновременно доверителю было оперативно отказано еще в двух заявленных «защитных исках» и заявлении о пересмотре дела по вновь открывшимся обстоятельствам – практически по тем же самым основаниям. Пирамида ошибочных судебных решений в отношении нарушенных прав добросовестного приобретателя росла.

Более того, в конце октября 2017 г. Одинцовский городской суд вынес положительное решение по иску залогодержателя об обращении взыскания на недвижимость, принадлежащую доверителю, которая оказалась под ипотекой в силу всех вышеуказанных судебных актов. При этом суд отверг все доводы моего доверителя со ссылкой на преюдицию всех вышеуказанных судебных актов. При этом суд не воспринял наших доводов учесть и применить подлежащий применению закон, учесть фактические обстоятельства и дать правовую оценку юридическим фактам, подтвержденным имеющимися в деле доказательствами, свидетельствующими о добросовестности доверителя и недобросовестности залогодержателя.

Круг замкнулся. Незаконные действия нового залогодержателя и ошибочные судебные решения вели к незаконному отъему собственности у доверителя и тяжким последствиям для его семьи – потере жилья и крупной денежной суммы. Одинцовский городской суд и Московский областной суд горой стояли за залогодержателя и не желали вникать в возникшие правоотношения, разбираться в сути фактических обстоятельств, надлежащим образом исследовать имеющиеся доказательства и давать правовую оценку юридическим фактам, определять добросовестность сторон и применять подлежащий применению закон. Они лишь незаконно ссылались на ст. 61 ГПК РФ и на преюдицию ранее принятых судебных актов по делу, в котором доверитель не был участником.

Таким образом, законно приобретенная доверителем недвижимость оказалась под ипотекой, и все обстоятельства и судебные постановления подталкивали и говорили о том, что единственный выход из сложившейся ситуации – это расторжение договора купли-продажи и требование от продавца возврата выплаченных доверителем денежных сумм. Однако продавец, как оказалось, был заведомо неплатежеспособным, и расторжение с ним договора со всей очевидностью нанесло бы крупный материальный вред доверителю и, судя по материалам дела, входило в планы вдруг возникшего, как «черт из табакерки», залогодержателя.

Возникла опасная ситуация, когда суды по всей вертикали отказывались защищать нарушенные права законного собственника и добросовестного приобретателя.

Однако мне было понятно, что в указанных делах судом неправильно понимаются регулируемые ст. 44 ГПК РФ и ст. 8.1, ст. 10 и подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ правоотношения и обусловленные законом последствия, когда залогодатель (т.е. продавец) продает заложенное имущество третьему лицу (покупателю) без согласия залогодержателя.

Указанное заблуждение судов первой и второй инстанций подтвердил Верховный Суд РФ, в который мне пришлось обратиться с жалобой по этому делу. Еще 2 тысячи лет назад в римском праве вопрос о добросовестном приобретателе получал специальные государственные средства защиты (action in rem Publiciana) и разрешался в его пользу. В ст. 60 ГК РСФСР 1922 г. также имелось примечание 1, по которому приобретатель признавался добросовестным, если он не знал и не должен был знать, что лицо, от коего он приобрел вещь, не имело права отчуждать ее. Российский Гражданский кодекс также содержит презумпцию и приоритет добросовестности приобретателя.

В итоге 16 января 2018 г. Верховный Суд Российской Федерации согласился с моими вышеуказанными доводами, изложенными в кассационной жалобе на решение Одинцовского городского суда Московской области и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда об отказе в иске о признании доверителя добросовестным приобретателем и прекращении залогов, и отменил указанное апелляционное определение. По сути, вся пирамида ошибочных судебных постановлений, касающаяся прав и законных интересов доверителя, будет пересмотрена.

Между тем в подобной ситуации может оказаться любой приобретатель недвижимости в России. На мой взгляд, указанные существенные нарушения судом законов подрывают доверие граждан к установленной законом процедуре регистрации прав в государственном реестре и подтверждают факт отсутствия в стране четкого правового механизма защиты законной собственности, а также создают опаснейший прецедент по сделкам с недвижимостью – подобные дела указывают мошенникам разного калибра на возможные способы обмана добросовестных покупателей путем нерегистрации в государственном реестре обременений, получения судебного решения о залоге без участия покупателя, затем – определения о правопреемстве и последующего оставления собственников без законно приобретенного имущества.

В заключение отмечу, что нормы, защищающие права добросовестного приобретателя, имеются, однако в данных делах Одинцовский городской и Московский областной суды их незаконно обошли. Несмотря на то, что правоприменительная судебная практика идет в целом по пути приоритета и учета прав и законных интересов добросовестного приобретателя и имеющиеся законы фрагментарно учитывают права такого приобретателя, необходимо усовершенствование закона в части конкретизации регулирования этих правоотношений. Это требуется сделать во избежание продолжения совершения судьями системных ошибок в отдельно взятых городском и областном судах, а также исключения случаев недопонимания судьями таких судов норм материального и процессуального права, касающихся, в частности, прав и законных интересов добросовестного приобретателя. В связи с этим, на мой взгляд, ст. 44 ГПК РФ, а также п. 2 ст. 223 и подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ требуют дополнений, касающихся расширения и уточнения прав и законных интересов добросовестного приобретателя недвижимости (имущества).

Кроме того, я считаю, что Квалификационная коллегия судей, рассмотрев подобные дела, должна сделать соответствующие выводы и дать оценку нарушению судьями законов. Требуется, чтобы судьи не поддавались юридическим уловкам недобросовестных залогодержателей и не придавали общей и нечеткой норме, содержащейся в п. 1 ст. 44 ГПК, святости и приоритета над специальными нормами материального права в защиту прав добросовестного приобретателя, а толковали ее, в данном случае, в системном единстве с действующим законодательством и судебной практикой и во взаимосвязи со ст. 1, 8.1, 10, 209, 223, п. 2 ст. 346, подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, ст. 17, 19, 35 и 46 Конституции РФ, ст. 6 и 13 Европейской конвенции и ст. 1 Протокола I Конвенции.

Рассказать:
Другие мнения
Сальникова Вероника
Сальникова Вероника
Адвокат, партнер МКА «Яковлев и партнеры»
Интересы и мнение ребенка – разные категории
Семейное право
Всегда ли мнение психолога в споре о месте проживания детей является решающим?
20 Октября 2021
Косян Артем
Косян Артем
Адвокат АП Краснодарского края
Когда «неравноценность» – не порок
Арбитражное право и процесс
Развитие института оспаривания сделок по «банкротным» основаниям: опасные тенденции
19 Октября 2021
Порошин Василий
Порошин Василий
Адвокат Первой Вологодской коллегии адвокатов
Проблемы пересмотра приговора по вновь открывшимся обстоятельствам
Уголовное право и процесс
Что поможет искоренить негативные тенденции практики
18 Октября 2021
Трезубов Егор
Трезубов Егор
Доцент кафедры трудового, экологического права и гражданского процесса Кемеровского государственного университета, заместитель директора юридического института Кемеровского государственного университета по научной работе, к.ю.н.
Суд не должен восполнять пробелы административной процедуры
Административное судопроизводство
ВС заключил, что апелляционная комиссия вуза может быть административным ответчиком
14 Октября 2021
Багрян Арсен
Багрян Арсен
Адвокат Коллегии адвокатов г. Москвы «Вашъ юридический поверенный»
Неуведомление о смене выгодоприобретателя не влечет прекращение договора
Арбитражное право и процесс
Суд признал незаконным отказ страховщика выплатить сумму возмещения
12 Октября 2021
Луцкий Никита
Луцкий Никита
Младший юрист Адвокатского бюро КИАП
Влиятельные решения по корпоративным спорам
Арбитражное право и процесс
Обзор судебной практики по наиболее важным корпоративным спорам за III квартал 2021 г.
12 Октября 2021
Яндекс.Метрика