×
Савостьянова Ольга
Савостьянова Ольга
Адвокат КА «Адвокат»
С 1 января 2017 г. начал действовать (за исключением отдельных положений, вступающих в силу в различные сроки) Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерацииˮ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 304-ФЗ), которым предусмотрены дополнительная защита прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства и ужесточение требований к застройщику.

Как представляется, данные изменения обусловлены актуальной проблемой обманутых дольщиков: участившимися случаями банкротства организаций-застройщиков, использованием юридическими лицами, привлекающими денежные средства на строительство жилых домов и иных объектов недвижимости, различных мошеннических схем, в результате которых дольщики оставались без денег и без жилья. И даже судебное решение о признании права собственности на объект долевого участия в строительстве или о взыскании в пользу участника строительства с застройщика денежных средств в большинстве случаев не решало проблемы. Ведь если застройщик признан банкротом, то денег на продолжение строительства дома у него, как правило, нет. Так и стоят годами недостроенные дома. Получить же обратно деньги с застройщика-банкрота или с «фирмы-прокладки» практически нереально.

Требования, которым должен удовлетворять застройщик на дату направления проектной декларации, приведены в ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Федерального закона № 304-ФЗ) (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).

Увеличен размер уставного капитала застройщика
Теперь «фирмы-прокладки» с размером уставного капитала 10 000 руб. не смогут строить многоквартирные дома. Минимальный размер уставного капитала застройщика должен быть полностью им оплачен и составлять не менее размера, определенного в ч. 2.1. ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ: от двух миллионов пятисот тысяч рублей до одного миллиарда пятисот миллионов рублей – в зависимости от максимально допустимой суммы общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов застройщика. Это важное изменение предоставляет дольщикам существенную гарантию возврата внесенных денежных средств в случае банкротства застройщика и других неблагоприятных обстоятельств, в результате которых дом не будет достроен.

Если уставный капитал застройщика не соответствует вышеуказанному требованию, обязательства застройщика перед участниками строительства должны быть обеспечены договором поручительства (ст. 15.3 Федерального закона № 214-ФЗ). При этом размер уставного капитала поручителей (сопоручителей) должен составлять не менее чем минимальный размер, указанный в ч. 2.1 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ.

Кроме того, законодатель ввел еще ряд обязательных требований для застройщика:
– в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица – застройщика;
– в отношении застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;
– в отношении застройщика отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания;
– отсутствуют сведения о застройщике в соответствующих реестрах недобросовестных поставщиков, подрядчиков, исполнителей, ведение которых осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации;
– отсутствуют сведения о застройщике в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
– у застройщика отсутствуют недоимки по налогам, сборам, задолженности по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации (за исключениями, установленными законом; например, за исключением сумм, на которые предоставлены отсрочка, рассрочка, инвестиционный налоговый кредит)  за прошедший календарный год, размер которых превышает двадцать пять процентов балансовой стоимости активов застройщика, по данным бухгалтерской (финансовой) отчетности за последний отчетный период. Застройщик считается соответствующим этому требованию в случае, если им в установленном порядке подано заявление об обжаловании указанных недоимки, задолженности и решение по такому заявлению на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не принято;
– у лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, и главного бухгалтера застройщика или иного должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета, либо лица, с которым заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета застройщика, отсутствуют судимости за преступления в сфере экономики (за исключением лиц, у которых такая судимость погашена или снята); в отношении указанных лиц не применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и административное наказание в виде дисквалификации.

Раскрытие информации застройщиком
Это нововведение вызвано тем, что на практике застройщики не всегда охотно показывают документы, которые они в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ обязаны предоставить для ознакомления лицам, желающим заключить договор долевого участия в строительстве. В лучшем случае со всей документацией потенциальный участник строительства или его представитель знакомятся в офисе компании застройщика.

Учитывая, что для принятия такого важного решения, как покупка квартиры, необходимо изучить большой объем информации, связанной с застройщиком (его историей на рынке строительства жилья) и строящимся домом, законодатель ввел изменения (Федеральный закон  № 214-ФЗ  дополнен  ст. 3.1), в соответствии с которыми застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, должен обеспечить свободный доступ к информации о своей деятельности посредством создания и ведения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сайта, в электронный адрес которого включено доменное имя, права на которое принадлежат такому застройщику или иному юридическому лицу, заключившему договор поручительства с застройщиком.

Это позволит покупателям жилья в новостройках и их юристам тщательно изучить весь необходимый комплект документов без ограничения во времени.

На официальном сайте застройщика в электронном виде должна быть размещена следующая информация:
1) разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 20;
2) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности; разрешение на строительство; заключение экспертизы проектной документации; документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
3) проектная декларация;
4) заключение контролирующего органа в области долевого строительства многоквартирных домов, на территории которого осуществляется данное строительство, о соответствии застройщика и проектной декларации установленным законом требованиям (ч. 2 ст. 3, ст. 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ);
5) проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям Федерального закона № 214-ФЗ и правилам, установленным им в соответствии с ч. 2 ст. 4;
6) выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве или условия привлечения денежных средств участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве;
7) договор поручительства с застройщиком;
8) фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания).

Указанная информация подлежит размещению на официальном сайте застройщика в течение пяти рабочих дней после дня получения заключения контролирующего органа. Фотографии размещаются на официальном сайте застройщика ежемесячно.

По фотографиям участник строительства, проживающий далеко от места нахождения строящегося дома, сможет следить за стройкой.

Счета эскроу
Одна из весьма спорных новелл – это такой способ обеспечения обязательства застройщика, как счета эскроу для размещения денежных средств участников строительства, которые застройщик получит только после ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта долевого участия участнику строительства.  Была попытка законодателя обязать хранить деньги дольщиков на счетах эскроу – соответствующие поправки в закон о долевом строительстве находились на рассмотрении в Госдуме и прошли первое чтение в феврале 2016 г.

Однако в итоге в редакции Федерального закона № 304-ФЗ положения о хранении денег дольщиков на счетах эскроу получили добровольный характер (ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ). Очевидно, это компромиссное решение принято с учетом того, что данная обязанность поставила бы застройщиков в экономически невыгодное положение, ведь деньги дольщиков нужны им, в частности, для строительства дома, оплаты труда рабочих и на прочие хозяйственные расходы.

Положения о счетах эскроу (ст. 15.4 и 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ) станут применяться с 1 июля 2017 г. Как эти нововведения будут восприняты россиянами – покажет практика.

Единый реестр застройщиков

В Федеральном законе № 214-ФЗ (в редакции Федерального закона № 304-ФЗ) появилась ст.  23.1 «Единый реестр застройщиков», которая должна применяться  с 1 июля 2017 г. Как представляется, данные нормы направлены на предотвращение появления на рынке строительства жилья недобросовестных фирм-однодневок.

Ведение единого реестра застройщиков осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ.

Состав сведений реестра и порядок его ведения устанавливаются Правительством РФ.

Сведения, содержащиеся в этом реестре, являются открытыми, общедоступными и подлежат размещению на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством РФ, в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», за исключением сведений, доступ к которым ограничен законодательством Российской Федерации.

Компенсационный фонд
На застройщиков предлагается возложить обязанность по осуществлению обязательных отчислений в компенсационный фонд (ст. 23.2 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции Федерального закона № 304-ФЗ).

В целях дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками, в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве, по решению Правительства РФ может быть создан фонд, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства для создания многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Размер таких отчислений не может быть выше 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанной в проектной декларации застройщика.

Дома блокированной застройки
В ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ Федеральным законом № 304-ФЗ введена ч. 2.3, в соответствии с которой его действие в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

Соответствующие поправки также были внесены в Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Теперь в случае банкротства застройщика требования к нему может предъявить участник строительства не только многоквартирного дома, но и жилого дома блокированной застройки.

На мой взгляд, это немаловажно, поскольку ранее участники строительства жилых домов блокированной застройки не могли защитить свои права посредством применения механизмов, предусмотренных вышеуказанными законами. Например, лица, вносившие денежные средства на строительство домов блокированной застройки, не признавались судами участниками строительства в целях применения специальных правил банкротства застройщиков.

Реклама
Определенные требования появились и к рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. В соответствии с ч. 7 и 8 ст. 28 Федерального закона от 13 марта 2006 г. № 38-ФЗ «О рекламе» (в редакции Федерального закона № 304-ФЗ) такая реклама должна содержать сведения о месте размещения проектной декларации, фирменное наименование застройщика либо указанное в проектной декларации индивидуализирующее застройщика коммерческое обозначение (в случае строительства многоквартирных домов – наименование жилого комплекса), если оно указано в проектной декларации.

Реклама, связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства, не допускается до выдачи в установленном порядке разрешения на строительство, государственной регистрации права собственности или права аренды, субаренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, получения заключения уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Федеральным законом № 214-ФЗ.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве
Изменились требования и к государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства. Соответствующие поправки были внесены в ст. 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ  «О государственной регистрации недвижимости».

Так, для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым его участником, помимо документов, предусмотренных ранее, необходимы: разрешение на строительство; план создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости; проектная декларация; заключение контролирующего органа в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; договор страхования гражданской ответственности застройщика; договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям Федерального закона № 214-ФЗ; списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на земельных участках единого института развития в жилищной сфере или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена.

Для государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве застройщик также обязан представлять договор страхования или договор поручительства банка, в случае если соответствующий договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Орган регистрации прав при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником, и помещены в реестровое дело.

Рассказать: