20 октября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС26-2119 по делу № А40-217637/2024, в котором разъяснено, что непроведение работ по сохранению памятника культуры, повлекшее причинение ему вреда, является достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи здания и аренды земли.
В начале мая 2023 г. ПАО «ДОМ.РФ» на основании проведенного конкурса продало индивидуальному предпринимателю Дмитрию Морозову здание, являющееся объектом культурного наследия, и сдало в аренду земельный участок под ним, стоимость выкупа составила 73,3 млн руб. Существенным условием конкурса было выполнение покупателем условий охранного обязательства – в том числе проведение работ по сохранению здания в порядке, установленном Законом об объектах культурного наследия, по замене баннера на фасадах здания, выполнению противоаварийных работ и проектных работ по сохранению объекта в течение года с момента госрегистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.
По условиям ДКП покупатель был обязан в течение 10 рабочих дней с даты госрегистрации перехода права собственности обратиться в орган охраны объектов культурного наследия для уведомления о состоявшемся переходе права собственности на здание. Согласно п. 6.3 договора срок выполнения условий конкурса составляет семь лет с даты регистрации перехода права собственности на здание от продавца к покупателю. Исходя из п. 10.6 договора при неисполнении условий конкурса в указанный срок договор расторгается по соглашению сторон, а в случае отказа ИП от расторжения договора по соглашению сторон – в судебном порядке, с одновременным взысканием с последнего неустойки в размере покупной цены недвижимости. В этом случае недвижимость возвращается в собственность РФ без возмещения предпринимателю стоимости неотделимых улучшений объекта и без компенсации расходов, связанных с исполнением договора.
В 2024 г. Департамент культурного наследия г. Москвы установил факт продажи предпринимателем отдельных помещений в здании третьим лицам. «ДОМ.РФ» не получал соответствующего уведомления об этом в порядке, установленном п. 5.2.10 договора. Прокуратура г. Москвы, основываясь на указанной информации, возбудила в отношении Дмитрия Морозова дела об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 7.13, 7.14.1 КоАП РФ, а также инициировала уголовное преследование по ст. 243 УК РФ.
Впоследствии Департамент выявил факты незаконной перепланировки здания и проведения иных работ, разрешение на которые ИП получено не было, он также отказал предпринимателю в выдаче разрешений на строительство, ссылаясь на существенные недостатки в представленной документации.
Далее «ДОМ.РФ» обратился в суд с иском к Дмитрию Морозову о расторжении ДКП объекта недвижимости и аренды земельного участка от 10 мая 2023 г., об обязании ответчика возвратить земельный участок и помещения, о взыскании с ИП пеней: за нарушение срока внесения арендной платы в 27 тыс. руб., за нарушение сроков уведомления органов охраны – в 771,7 тыс. руб., за нарушение сроков обращения – в 771,7 тыс. руб., за нарушение сроков уведомления – в 18 тыс. руб., за нарушение сроков замены баннера – в 749,1 тыс. руб., за нарушение сроков выполнения противоаварийных работ – в 543,8 тыс. руб., а также штрафа в 73,3 млн руб.
В свою очередь Дмитрий Морозов предъявил встречный иск об исключении п. 10.6 из ДКП объекта недвижимого имущества и аренды земельного участка. К участию в деле была привлечена столичная прокуратура, а также в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент и ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности».
Суд удовлетворил иск «ДОМ.РФ» частично, взыскав с ИП пени за нарушение срока внесения арендной платы в 9 тыс. руб., за нарушение сроков уведомления органов охраны – в 257,2 тыс. руб., за нарушение сроков обращения – в 257,2 тыс. руб., за нарушение сроков уведомления – в 6 тыс. руб., за нарушение сроков замены баннера – в 249,7 тыс. руб., за нарушение сроков выполнения противоаварийных работ – в 181,2 тыс. руб. В удовлетворении остальной части требований было отказано, встречный иск также был оставлен без удовлетворения. Апелляция и кассация согласились с этим.
Отказывая в удовлетворении исковых требований «ДОМ.РФ» в части расторжения договора, возврата земельного участка, помещений и взыскания штрафа, суды исходили из того, что основанием для расторжения спорного договора по условиям п. 10.6 договора с одновременным взысканием с покупателя неустойки в размере цены объекта недвижимости является превышение семилетнего срока исполнения условий конкурса, который на момент рассмотрения настоящего дела не истек. Совокупность действий либо бездействие ИП, которые могут повлечь угрозу разрушения объекта культурного наследия, уполномоченными органами охраны объектов культурного наследия не установлены; нет доказательств того, что данные органы предъявляли к предпринимателю какие-либо требования в связи с нарушением правил в сфере охраны указанных объектов. Таким образом, допущенные Дмитрием Морозовым нарушения, по мнению судов, не являются существенными, а законом и договором за эти нарушения предусмотрены иные соответствующие меры ответственности. Отказывая в удовлетворении встречного иска, они указали, что спорный договор заключен в рамках конкурсной процедуры. Заключение договора по результатам конкурса, проводимого организатором, не может быть истолковано как ограничивающее автономию воли участников и возможность осуществления ими своих прав собственной волей и в своем интересе.
Далее «ДОМ.РФ» подал в Верховный Суд кассационную жалобу, требуя пересмотреть судебные акты в части отказа в удовлетворении первоначального иска о расторжении ДКП, о возвращении земельного участка и помещений и о взыскании штрафа. Сначала судья ВС РФ отказал в принятии жалобы, но заместитель председателя Суда Игорь Крупнов распорядился передать ее вместе с делом на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС.
Изучив материалы дела, Экономколлегия заметила, что нижестоящие суды, отказывая в удовлетворении исковых требований «ДОМ.РФ» о расторжении ДКП, о возвращении земельного участка, помещений и о взыскании штрафа на основании п. 10.6 договора, не учли ряд положений текущего законодательства об охране объекта культурного наследия, проведении работ по его сохранению и использованию.
Отказывая в расторжении договора, нижестоящие суды сослались на то, что основанием для расторжения спорного договора по правилам п. 10.6 с одновременным взысканием с покупателя неустойки в размере цены объекта недвижимости является превышение семилетнего срока исполнения условий конкурса. Однако они не учли, что в обоснование требований о расторжении договора в порядке п. 2 ст. 450 ГК, о возвращении земельного участка, помещений и о взыскании штрафа «ДОМ.РФ» указал в качестве существенных нарушений договора невыполнение Дмитрием Морозовым комплекса работ по сохранению объекта культурного наследия, в том числе отсутствие согласованного проекта реконструкции в течение 12 месяцев после госрегистрации перехода права собственности, а также проведение незаконных работ по его переоборудованию и перепланировке, что, в свою очередь, причинило объекту материальный ущерб, повлекло значительную просрочку ряда обязательств, послужившую основанием для присуждения неоспариваемых пеней.
Так, согласно пояснениям прокуратуры г. Москвы со ссылкой на приговор Басманного районного суда г. Москвы от 14 ноября 2025 г. по делу № 1-582/2025, ущерб объекту культурного наследия, причиненный действиями предпринимателя, составил 397,1 млн руб. Этим приговором Дмитрий Морозов признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 243 УК, т.е. в уничтожении или повреждении объектов культурного наследия, и ему назначено наказание в виде штрафа в 500 тыс. руб. Постановлением Перовского районного суда г. Москвы от 18 февраля 2025 г., оставленным без изменения решением Мосгорсуда от 31 октября 2025 г. по делу № 7-12214/2025, ИП также признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст. 17.7 КоАП, ему назначен судебный штраф.
Кроме того, заметила Экономколлегия, суды, удовлетворяя требования «ДОМ.РФ» о взыскании пеней за несовершение предпринимателем определенных действий, фактически подтвердили последовательное нарушение им условий договора, приведшее к несохранности памятника культуры. Существенным условием договора аренды неиспользуемого объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, относящегося к федеральной собственности, является обязанность арендатора провести работы по сохранению такого объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством, предусмотренным ст. 47.6 Закона, в срок, не превышающий семи лет со дня передачи указанного объекта культурного наследия в аренду, включая срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению объекта культурного наследия, не превышающий двух лет со дня передачи его в аренду. При неисполнении арендатором указанного условия договор подлежит расторжению в порядке, предусмотренном Правительством РФ.
В соответствии с п. 15 Положения о предоставлении в аренду неиспользуемых объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, находящихся в неудовлетворительном состоянии и относящихся к федеральной собственности, и о расторжении договоров аренды таких объектов культурного наследия, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 11 сентября 2015 г. № 966, при наличии обстоятельств, свидетельствующих о неспособности арендатора подготовить и согласовать проектную документацию по сохранению объекта культурного наследия в срок, не превышающий двух лет со дня передачи его в аренду, либо провести работы по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством в срок, не превышающий семь лет со дня передачи указанного объекта культурного наследия в аренду, арендодатель направляет арендатору требование устранить выявленные нарушения в рамках сроков, предусмотренных п. 4 ст. 14.1 Закона об объектах культурного наследия, а при неисполнении указанного требования арендодателя последний вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды в соответствии с законодательством РФ.
В этом деле стороны согласовали в договоре купли-продажи, предусматривающем передачу такого объекта в собственность, его существенные условия: один год для проектирования предполагаемых работ по сохранению объекта культурного наследия и сроки реализации проекта, направленные на достижение цели охранного обязательства. Поскольку нормы в отношении договора аренды объекта культурного наследия предусматривают как существенное нарушение неизготовление и несогласование с уполномоченным органом проекта ремонтных работ в пределах двухлетнего срока от передачи объекта, нет оснований считать, что этот подход не распространяется на охранные обязательства при купле-продаже объекта культурного наследия, установленные ДКП в соответствии Законом об объектах культурного наследия.
Следовательно, указал ВС, неисполнение ответчиком обязанности по изготовлению в установленный в договоре срок согласованного с уполномоченным органом проекта работ с 2023 г., непроведение самих работ по сохранению памятника культуры и, как следствие, причинение объекту значительного материального ущерба следует считать нарушениями существенных условий договора, а, значит, влекущими квалификацию нарушений как существенных применительно к п. 2 ст. 450 ГК, что является достаточным основанием для расторжения договора в соответствии с положениями гл. 29 Кодекса, т.е. для удовлетворения этого требования.
Вопреки выводам судов, предусмотренный п. 6.3 договора семилетний срок выполнения условий конкурса не имел в данном случае правового значения, поскольку спорный договор расторгается именно в связи с доказанным существенным нарушением обязательств по сохранению памятника культурного наследия, включая нарушение срока изготовления проекта работ, в силу прямого указания основания для расторжения в п. 10.6 договора. Нижестоящими судами неправильно применены нормы права, а необоснованные выводы об отсутствии совокупности действий либо незаконности бездействия ИП на оставшийся срок выполнения охранных обязательств привели к неправильному разрешению требования о расторжении договора.
Истцу также было отказано в удовлетворении требований о возврате имущества по результатам расторжения договора и о взыскании с предпринимателя штрафа по п. 10.6 договора в размере выкупной цены сделки. Однако, как заметил Суд, согласно условиям п. 10.6 договора, в исключении которого по встречному иску судами было отказано и данный отказ в иске не обжалован, при расторжении договора в судебном порядке с предпринимателя взыскивается неустойка в размере цены объекта недвижимости. Объекты недвижимости возвращаются в собственность РФ без возмещения покупателю стоимости неотделимых улучшений объекта и без компенсации расходов, связанных с исполнением договора. Вместе с тем Дмитрий Морозов фактически продал отдельные помещения в спорном объекте культурного наследия в собственность третьих лиц без согласования с компетентными органами госвласти и их уведомления. В связи с этим невозможно рассмотрение дела о возвращении спорной недвижимости без установления и привлечения к участию в деле фактических владельцев проданных предпринимателем помещений на данный момент.
«Поскольку требование о взыскании неустойки (штрафа) на основании п. 10.6 договора не было удовлетворено судами лишь по причине отказа в расторжении договора купли-продажи, учитывая расторжение данного договора Судебной коллегией, требуется установление судом первой инстанции юридически значимых обстоятельств, включая определение правовой природы предъявленной суммы, общий объем взаимных предоставлений сторон по расторгнутой сделке», – заключил Верховный Суд и отменил судебные акты нижестоящих инстанций в части отказа в удовлетворении требований «ДОМ.РФ» о расторжении договора купли-продажи недвижимости и аренды земельного участка, обязании ИП возвратить спорные объекты, о взыскании штрафа по п. 10.6 договора в 73,3 млн руб. Он также расторг спорный договор и вернул дело в отмененной части на новое рассмотрение.
Партнер АБ «Эксиора» Юрий Сбитнев полагает, что Верховный Суд дал очевидный сигнал рынку: ссылка на длительный срок исполнения охранного обязательства отныне не является универсальной защитой от досрочного расторжения договора. «Главный правовой вывод сформулирован через п. 2 п. 2 ст. 450 ГК, а именно: если договор прямо называет конкретное нарушение основанием для расторжения, значит, существенность такого нарушения презюмируется. Суду, таким образом, достаточно установить сам факт нарушения. Ключевая новелла, на мой взгляд, состоит в разграничении общего и промежуточных сроков. Наличие отдаленной даты исполнения всех условий конкурса не снимает ответственности за нарушение более коротких сроков, установленных для отдельных этапов работ. Иной подход обесценивал бы охранное обязательство и позволял бы приобретателю годами не приступать к сохранению памятника, прикрываясь общим сроком, ВС этот дисбаланс устранил», – заметил он.
Второй важный тезис, по словам эксперта, – это сближение режимов аренды и купли-продажи объектов культурного наследия. «Суд провел аналогию с законодательством об объектах культурного наследия, где нарушение срока подготовки проектной документации прямо влечет расторжение договора, тем самым сформировав единый подход – публичный интерес в сохранении памятника важнее договорной свободы в части сроков. В то же время расторжение договора не означает автоматический возврат имущества. ВС направил иск на новое рассмотрение, указав на необходимость установить объем взаимных предоставлений сторон и правовое положение фактических владельцев помещений, в противном случае их права могут быть нарушены. Покупателям объектов культурного наследия недостаточно оценить общий срок окупаемости, поскольку критичны промежуточные этапы, прежде всего подготовка и согласование проектной документации. В это же время определение ВС РФ подтверждает право продавцов добиваться расторжения, не дожидаясь истечения общего срока, при условии, конечно, фиксации промежуточных нарушений. Хотя наиболее существенный риск – это не только потеря объекта, но и сложность возврата отдельных помещений, уже выбывших из владения должника, в практической плоскости», – заключил Юрий Сбитнев.
Адвокат АБ «Халимон и партнеры» Константин Смолокуров считает, что особого внимания заслуживает вывод ВС РФ о допустимости распространения нормативного регулирования правоотношений по аренде объектов культурного наследия на отношения по выкупу таких объектов, в силу большего количества оснований для расторжения, указанных в Постановлении Правительства РФ № 966. «Что же касается расторжения договора, то важно отметить, что нижестоящие суды действительно необоснованно ограничились в данном случае положениями п. 10.6 договора и необоснованно не применили ст. 450 ГК. Стоит отметить, что апелляция, например, указала на то, что “истцом не представлены доказательства существенного нарушения условий спорного договора”, т.е. данный вывод действительно противоречит п. 6.1 договора в силу прямого указания в договоре на его существенность. Таким образом, в рассматриваемом случае, как верно указал ВС, действительно имелись достаточные основания для расторжения заключенного договора», – отметил он.
Эксперт также предположил, что на новом круге рассмотрения этого дела оно вновь дойдет до ВС, которому придется снова его разрешать, поскольку применение п. 10.6 договора в данном случае не совсем очевидно при его буквальном толковании: «Полагаю, что неустойка привязана именно к соблюдению семилетнего срока. Между тем вышеприведенный вывод о возможности распространения норм Постановления Правительства РФ № 966 на спорные правоотношения как раз таки дает суду вариативность и фактически предоставляет возможность обоснования допустимости применения неустойки без нарушения семилетнего срока, указанного в договоре».
