В Определении № 308-ЭС22-13775 по делу № А53-32238/2021 Верховный Суд разобрался, находится ли земельный участок в собственности РФ, если на нем находится здание, помещение в котором безвозмездно передано из муниципальной в федеральную собственность.
Муниципалитет передал помещение региональному ГУФСИН
8 февраля 2007 г. на земельный участок было зарегистрировано право собственности муниципального образования «Город Шахты», поскольку на участке расположено здание (состоящее из двух нежилых помещений), на тот момент принадлежавшее данному муниципальному образованию. Одно из этих помещений городская Дума г. Шахты решением от 27 октября 2016 г. № 190 безвозмездно передала из муниципальной собственности в федеральную собственность в целях размещения федеральных органов власти. Право собственности России и право оперативного управления Уголовно-исполнительной инспекции ГУФСИН по Ростовской области на данное помещение было зарегистрировано 26 октября 2018 г.
Другое помещение муниципальное образование по результатам торгов продало Д. Ревякину 14 сентября 2018 г. 9 апреля 2019 г. Комитет по управлению имуществом администрации г. Шахты заключил с Д. Ревякиным договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, в котором размер арендной платы установлен исходя из доли землепользования Ревякина, определенной с учетом площади принадлежащего ему помещения и общих помещений пропорционально к площади земельного участка. Проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора Комитет также направил для подписания УФСИН.
Отказ ГУФСИН подписать договор повлек обращение в суд
Поскольку Уголовно-исполнительная инспекция отказалась подписать договор аренды участка, на который зарегистрировано право муниципальной собственности, и не вносит плату за пользование участком, Комитет обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к учреждению о взыскании более 643 тыс. руб. платы за фактическое пользование земельным участком за период с 26 октября 2018 г. по 31 августа 2021 г. и более 15 тыс. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20 ноября 2018 г. по 8 сентября 2021 г. Комитет указал сумму неосновательного обогащения в размере арендной платы, рассчитанной исходя из пропорции площади помещения ответчика (доли в праве) к площади земельного участка.
В отзыве на иск УИИ ГУФСИН по Ростовской области, не отрицая необходимости заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, сослалось на отсутствие финансирования из федерального бюджета для внесения арендной платы.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, сославшись на ст. 206, 209, 1102, 1105, 1107 ГК, ст. 1, 11, 65 Земельного кодекса, Закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ, которым был введен в действие Земельный кодекс, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска. Они посчитали, что в связи с передачей одного из помещений в здании в федеральную собственность в силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости весь участок перешел в собственность России, поэтому у Комитета не имеется оснований требовать взыскания платы за пользование федеральной землей. При этом наличие в государственном реестре недвижимости записи о регистрации права муниципальной собственности на участок, нахождение в частной собственности второго помещения в здании, заключение между Комитетом и этим лицом договора аренды участка не имеют правового значения. Апелляционный суд также сослался на п. 1 ст. 17 Земельного кодекса и подп. 1 п. 1 ст. 3.1 Закона № 137-ФЗ, согласно которым в целях разграничения права государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями, находящимися в федеральной собственности.
Кассация согласилась с выводами нижестоящих судов, а также указала, что, поскольку передача помещения повлекла разграничение государственной собственности на участок под зданием в пользу Российской Федерации, в здании не осталось муниципальных помещений, полномочиями по распоряжению земельным участком, а следовательно, правом сдавать участок в аренду обладает Управление Росимущества, а не Комитет.
ВС указал на ошибки судов
Рассмотрев кассационную жалобу Комитета, Верховный Суд указал, что в силу абз. 2 п. 3 ст. 3.1 Закона о введении в действие Земельного кодекса в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований. Он заметил, что право государственной собственности на спорный земельный участок было правомерно разграничено в пользу муниципального образования в 2007 г. по правилам ст. 3.1 Закона, так как расположенное на участке здание являлось муниципальной собственностью. Данное право зарегистрировано в том же году в установленном порядке.
Передача из муниципальной собственности в собственность России на основании п. 3 ч. 8 ст. 85 Закона об общих принципах организации местного самоуправления в РФ только одного из помещений в указанном здании для осуществления полномочий федеральных органов государственной власти не повлекла за собой возникновение права федеральной собственности на спорный земельный участок, на который зарегистрировано право муниципальной собственности, посчитал ВС.
Верховный Суд указал, что ч. 11 ст. 154 Закона от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ, которым были внесены изменения в законодательные акты и признаны утратившими силу некоторые законодательные акты в связи с принятием федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон “Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации”» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», регламентирующей порядок передачи имущества из одного уровня публичной собственности в другой (принятие уполномоченным органом решения и подписание передаточного акта), также не предусмотрено, что передача части помещений в здании влечет переход к России права собственности на весь участок, находящийся в собственности иного публичного субъекта. Согласно абз. 31 ч. 11 ст. 154 этого Закона, при перераспределении имущества между публичными субъектами права на объекты недвижимости регистрируются одновременно с правами на земельные участки, на которых расположены данные объекты недвижимости, на основании решений, подписанных передаточных актов и иных документов, предусмотренных законодательством.
«По смыслу приведенных норм перераспределение между публичными собственниками зданий, строений и сооружений целиком осуществляется одновременно с земельными участками, если такие объекты расположены на самостоятельных участках, сформированных для их эксплуатации, либо на участках, которые могут быть сформированы, в том числе в результате раздела (выдела) иного участка», – указывается в определении.
ВС заметил, что в решении городской Думы г. Шахты от 27 октября 2016 г. № 190 указано на передачу в собственность России только нежилого помещения в спорном здании. В материалах дела отсутствуют сведения о том, что уполномоченный орган муниципального образования «Город Шахты» принимал решение о передаче спорного участка, занятого зданием, в собственность России. Право собственности России зарегистрировано только на помещение в здании. Согласно имеющейся в материалах дела выписке из ЕГРН от 22 апреля, на спорный участок зарегистрировано право муниципальной собственности.
Верховный Суд указал, что, поскольку действующее законодательство не предусматривает возможности поступления земельного участка в общую долевую собственность публично-правового образования и частного лица, при продаже помещения в здании (части здания), расположенном на публичном участке, положения земельного и гражданского законодательства об одновременной передаче покупателю недвижимости права собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью, не распространяются. В случае если все помещения в здании, расположенном на публичном земельном участке, перейдут в частную собственность нескольких лиц, эти лица имеют право на приобретение такого участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Режим пользования неделимым публичным земельным участком, сформированным для эксплуатации здания, помещения в котором принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, регламентирован п. 3 ст. 39.20 Земельного кодекса, согласно которому такой участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Арендная плата в этом случае для лица, которому помещения принадлежат на праве оперативного управления, не может превышать размер земельного налога.
Таким образом, указал ВС, суды, сделав в отсутствие правовых оснований вывод о прекращении права муниципальной собственности на земельный участок, по сути, лишили муниципальное образование права на получение арендной платы за пользование участком, в том числе по договору, заключенному с физическим лицом. В связи с этим он отменил судебные акты по делу и направил его на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Это первый судебный акт с подобной мотивировкой на уровне ВС РФ
В комментарии «АГ» адвокат МГКА «Горбачев и партнеры» Анастасия Иванова отметила, что логика ВС РФ связана положениями Земельного кодекса, согласно которым порядок пользования земельным участком в случае наличия нескольких собственников на здание, сооружение определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение. «Суды первой инстанции при разрешении настоящего спора вовсе “забыли” про собственника одного из помещений, расположенных в муниципальном здании, – физического лица, лишив его полностью каких-либо прав на землю с учетом того, что с его стороны условия договора купли-продажи и аренды земельного участка исполнялись надлежащим образом», – указала она.
Анастасия Иванова посчитала, что суды нижестоящих инстанций фактически допустили ошибку, которую благополучно исправил Верховный Суд: при разрешении спора он не только освободил РФ от оплаты арендной платы за пользование земельным участком, на котором расположено здание, но и определил право собственности на землю целиком за РФ, невзирая на существование зарегистрированных прав на землю за муниципалитетом, а также без учета наличия права частной собственности. «ВС РФ не допустил раздельного режима пользования объектом недвижимости и неделимым земельным участком под ним, восстановил права Комитета на получение арендной платы за пользование частью земельного участка, на котором расположено здание, сохранил право собственности на землю целиком, что положительно отразится на правоприменительной практике при разрешении аналогичных споров», – полагает адвокат.
По мнению адвоката МКА «ВЕРДИКТЪ» Юниса Дигмара, отправной точкой представленных выводов служит оценка факта делимости либо неделимости земельного участка. Он отметил, что в судебной практике существует два основных подхода к решению вопроса о том, переходит ли право собственности на земельный участок при продаже помещения в здании. Первый из них сформирован в п. 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28 марта 2018 г., в соответствии с которым, если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя.
Второй подход, указал Юнис Дигмар, основан на выводе о том, что переход права собственности на помещения в здании не влечет возникновения доли в праве собственности на земельный участок. Указанная позиция также основана на неделимости земельного участка и его использовании для эксплуатации всего здания в целом. В основе своей судебная практика ссылается на п. 1 ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, обосновывая это тем, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. «К сожалению, судебные акты по делу не содержат суждений о неделимости спорного земельного участка, притом что в определении в качестве правового обоснования сформированной позиции как раз приводится ссылка на п. 1 ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ. В связи с этим затруднительно сказать, на чем Коллегия основывала соответствующий вывод», – указал адвокат.
Анализ судебной практики высшей судебной инстанции не выявил судебных актов СКЭС ВС РФ, содержащих выводы, поддерживающие второй подход к разрешению данного вопроса, отметил Юнис Дигмар. «С учетом этого можно предположить, что это первый судебный акт с подобной мотивировкой на уровне ВС РФ. При неделимости земельного участка с учетом положений ч. 3 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ следует признать обоснованным позицию Коллегии о предоставлении собственникам помещений в здании земельного участка на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Поддерживая вышеуказанный второй подход, Коллегия также отметила, что, поскольку закон не предусматривает возможности поступления земельного участка в общую долевую собственность публично-правового образования и частного лица, соответственно, сохраняется право муниципальной собственности на земельный участок, притом что право собственности было разграничено в пользу муниципального образования и не прекратилось после передачи части здания в федеральную собственность», – указал он.
По мнению Юниса Дигмара, на данном этапе сложно сказать, является ли это практикообразующим изменением трактования принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, однако он полагает, что нет, поскольку правоотношения имеют «государственно-муниципальную» специфику и маловероятно, что данная позиция будет применяться широко.
