5 июня Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС20-14249 (4) по делу № А41-16675/2019, в котором конкурсный управляющий опубликовал информацию о нахождении имущества под арестом, что, по мнению ФНС, повлияло на торги и стоимость имущества.
Продажа арестованного имущества
В отношении Мустафы Билека расследуется уголовное дело, возбужденное по признакам преступления, предусмотренного п. «б» ч. 2 ст. 199 УК. Потерпевшим по делу признан налоговый орган. Мустафа Билек является участником ООО «Мебе-Девелопмент» с долей участия 49,99% уставного капитала. Бабушкинский районный суд г. Москвы удовлетворил ходатайство следователя о наложении ареста на долю в праве собственности общества на недвижимое имущество – бизнес-центр Mebe One Khimki Plaza – в размере 49,99%. Росреестр внес в ЕГРН записи об аресте.
В рамках дела о банкротстве «Мебе-Девелопмент» конкурсный управляющий поручил ООО «Ребус» провести оценку стоимости бизнес-центра. Согласно отчету, его рыночная стоимость по состоянию на 19 июля 2019 г. составила почти 2 млрд руб. В отчете об оценке было отражено наличие обременения в виде ареста. Цена имущества определена оценщиком, по его утверждению, без учета этого обстоятельства.
После проведения оценки конкурсный управляющий приступил к реализации бизнес-центра на торгах. При этом здание бизнес-центра находилось в залоге у Сбербанка в обеспечение исполнения обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 28 августа 2013 г. (требование в размере 3,9 млрд руб.). В период проведения торгов конкурсный управляющий исходил из того, что им отчуждается арестованное имущество. Соответствующая информация была включена в публикации о первых торгах, о повторных торгах и о торгах в форме публичного предложения.
Первые и повторные торги признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок от потенциальных покупателей. В период приема заявок на участие в первых торгах конкурсный управляющий обратился в суд, рассматривающий дело о банкротстве общества, с заявлением, в котором просил обязать регистрирующий орган зарегистрировать прекращение ареста, который должен был прекратиться 5мая 2019 г.
После этого прошли торги в форме публичного предложения, протокол которых был оформлен конкурсным управляющим 18 ноября 2019 г. Победителем в соответствии с протоколом признан единственный участник торгов – ООО «Центр по химии лекарственных средств», предложивший приобрести арестованное имущество почти за 1,5 млрд руб.
Определением Арбитражного суда Московской области от 26 ноября 2019 г. было удовлетворено заявление конкурсного управляющего об обязании регистрирующего органа произвести государственную регистрацию прекращения ареста на имущество «Мебе-Девелопмент». Договор купли-продажи стороны подписали 13 декабря 2019 г., 27 декабря центр перевел деньги за имущество, а акт приема-передачи был подписан 29 января 2020 г. ФНС России обжаловала в апелляцию определение о погашении регистрационной записи об аресте, однако производство по жалобе было прекращено.
13 марта 2020 г. был зарегистрирован переход права собственности на имущество «Мебе-Девелопмент» к центру. В качестве правового основания этого в ЕГРН значились как сам договор купли-продажи, так и дополнительное соглашение к нему. Это дополнительное соглашение было приложено к ходатайству конкурсного управляющего о завершении конкурсного производства в отношении общества. Согласно документу, центр приобрел имущество общества частично за счет целевых кредитных средств, предоставленных Сбербанком по новому договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 20 декабря 2019 г., по которому с момента перехода права собственности приобретенная центром недвижимость, а также часть движимого имущества бизнес-центра находятся в залоге у Сбербанка.
Впоследствии определение о прекращении производства по жалобе налогового органа было отменено, жалоба направлена в Десятый арбитражный апелляционный суд для рассмотрения по существу, по результату которого определение первой инстанции от 26 ноября 2019 г. было оставлено без изменения. Однако затем Арбитражный суд Московского округа отменил судебные акты, принятые по вопросу о прекращении записи об аресте, и отказал в удовлетворении заявления конкурсного управляющего.
ФНС не удалось оспорить торги
18 января 2021 г. ФНС России обратилась в суд с заявлением об оспаривании торгов и заключенного по их результатам договора, однако суды трех инстанций отказали в удовлетворении требований. Они исходили из того, что порядок проведения торгов по продаже имущества общества не был нарушен. Суды указали, что, несмотря на истечение 5 мая 2019 г. срока ареста, наложенного на имущество общества в соответствии со ст. 115 УПК, соответствующее обременение не прекратилось к моменту реализации данного имущества на торгах, поскольку в рамках уголовного дела не принимался судебный акт о снятии ареста. Конкурсный управляющий при подготовке и проведении торгов правомерно исходил из наличия обременения в виде ареста, что отражено им в публикациях о торгах.
Доводы ФНС России относительно того, что сам факт существования раскрытой публично информации об аресте бизнес-центра привел к сужению круга потенциальных покупателей и повлек за собой уменьшение продажной цены, суды отклонили как документально неподтвержденные. Сославшись на отчет общества «Ребус», суды признали рыночной цену реализации имущества в пользу центра. При этом они отказались исследовать представленное ФНС заключение на отчет общества «Ребус», подготовленное сотрудниками Финансового университета при Правительстве РФ, исходя из того, что данное заключение не является экспертизой отчета, предусмотренной ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности. Как указали суды, торгами не нарушены права кредиторов по текущим обязательствам должника, к числу которых относится и ФНС России.
Кроме того, суды пришли к выводу о пропуске налоговым органом годичного срока исковой давности, предусмотренного п. 1 ст. 449 ГК, который начал течь с момента публикации информации о результатах торгов и истек 18 ноября 2020 г.
Верховный Суд не поддержал подход нижестоящих инстанций
Тогда ФНС обратилась в Верховный Суд. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала, что на момент проведения торгов в реестре недвижимости содержалась доступная всем участникам гражданского оборота запись об аресте. Во всех публикациях о торгах конкурсный управляющий обществом также указывал на то, что им отчуждается арестованное имущество. Таким образом, в состав условий будущего договора купли-продажи, предложенного к заключению на торгах, вошло включенное в документацию о торгах и публично раскрытое условие о продаже недвижимости, обремененной арестом в пользу третьего лица – ФНС России. Центр путем подачи заявки в соответствии с положениями документации о торгах, опубликованной управляющим, согласился с этим условием.
Как отметил Суд, суть позиции ФНС сводилась к тому, что фактически с центром договор купли-продажи был заключен на ином условии – на условии об отчуждении свободной от ареста недвижимости. Как полагал налоговый орган, конкурсный управляющий и центр действовали согласованно, их воля изначально была направлена на то, чтобы в обход процедуры торгов реализовать дорогостоящий актив, срок ареста в отношении которого истек, предложив независимым участникам рынка к продаже иной объект – арестованный бизнес-центр, осознавая, что последний не вызовет интереса со стороны потенциальных покупателей. Одновременно с проведением торгов управляющий принимал меры, направленные на погашение записи об аресте.
Такие пороки, как указал ВС, не относятся к нарушениям правил проведения торгов, предусмотренных законом, поскольку информация о проведении торгов опубликована в надлежащем источнике, соблюдены сроки публикации, сведения о времени, месте и форме торгов являлись полными, описание объекта продажи соответствовало его описанию в реестре недвижимости, случаи необоснованного недопущения к участию в торгах не выявлены и т.д. Но эти пороки, если утверждения ФНС соответствуют действительности, свидетельствуют об изменении имеющего существенное значение условия договора, подлежащего подписанию по результатам торгов, после их проведения.
ВС заметил, что нижестоящие суды не приняли во внимание, что недействительность договора может быть связана не только с нарушением самих правил проведения торгов, но и с иными нарушениями требований закона. Он указал, что заключение договора об отчуждении недвижимого имущества, принадлежащего обществу, допускалось исключительно посредством торгов (п. 3 ст. 139 Закона о банкротстве). Согласно п. 8 ст. 448 ГК условия соответствующего договора могли быть изменены сторонами после проведения торгов по основаниям, установленным законом, или по иным основаниям, если изменение договора не повлияло на те его условия, которые имели существенное значение для определения цены на торгах. Однако условие относительного того, что продается имущество, обремененное арестом в пользу ФНС России, имело существенное значение для правильного определения цены договора. У судов не имелось достаточных оснований полагать, что в случае изначального предложения договора с измененным условием (о продаже имущества, не находящегося под арестом) состав участников торгов, равно как и предложения по цене, остались бы прежними и победителем торгов все равно был бы признан центр. При отчуждении арестованного имущества круг потенциальных покупателей всегда сужается, а цена продажи – снижается. Вопреки выводам судов бремя доказывания иного лежит на лице, настаивающем на сохранении юридической силы договора (ст. 65 АПК).
Верховный Суд указал, что действия сторон по изменению условия договора, сформулированного в документации о торгах и значительным образом влиявшего на их результат, могли указывать на то, что в отношении арестованного бизнес-центра договор купли-продажи не был заключен, а в отношении бизнес-центра, не обремененного правами третьего лица, торги не проводились и был заключен обычный прямой договор. Такие действия могут быть квалифицированы как обход норм о продаже имущества несостоятельного должника на торгах, а договор, условия которого изменены по сравнению с условиями документации о торгах, – как ничтожная сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц – кредиторов несостоятельного продавца.
К требованиям о признании ничтожной сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности применим трехлетний срок исковой давности (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Следовательно, указал ВС, для правильного разрешения обособленного спора существенное значение имели доводы налогового органа относительно того, что центр не имел намерения заключить договор на условиях, раскрытых в публикациях о торгах, фактически была заключена сделка на иных условиях, настолько отличающихся от первоначальных, что она не может считаться совершенной по результатам торгов. В нарушение положений ст. 71, 168, 170, 271 АПК указанные доводы ФНС России суды надлежащим образом не оценили, соответствующие обстоятельства не проверили.
Вывод судов о рыночном характере цены, предложенной центром, мотивирован исключительно ссылками на отчет общества «Ребус». Однако данный отчет не имел заранее установленной силы и подлежал оценке наряду с прочими доказательствами, представленными в материалы дела, в том числе наряду с заключением финансового университета (ч. 4 и 5 ст. 75 АПК РФ). Несмотря на то что упомянутое заключение не является экспертизой отчета, оно могло быть использовано налоговым органом в качестве доказательства для опровержения суждений центра и управляющего.
Согласно заключению финансового университета, отчет общества «Ребус» содержит явные критические ошибки, приведшие к существенному занижению рыночной стоимости. В частности, в заключении обращено внимание на то, что наиболее распространенным способом манипулирования результатами оценки является выбор оценщиком «нужного» подхода и исключение «ненужных». При этом метод рыночных сравнений, в отличие от других методов оценки, основан на прямом использовании данных о фактически совершаемых на рынке недвижимости сделках и реальных офертах. «Общество “Ребус” не привело разумные мотивы, по которым оно при определении рыночной стоимости бизнес-центра, расположенного в Московском регионе, в котором сконцентрировано максимальное количество офисных помещений страны, отказалось от использования наиболее надежного – сравнительного подхода (как основного или, по меньшей мере, как проверочного) и избрало только один – доходный подход, который носит вероятностный и умозрительный характер, легко подвержен манипуляциям», – указал ВС.
Верховный Суд обратил внимание, что суды уклонились от проверки доводов ФНС России по подводу того, что у общества «Ребус» не имелось оснований при проведении оценки отказываться от сравнительного подхода, который представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами), основывается на принципах ценового равновесия и замещения (п. 4 федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)»).
При продаже имущества должника в обход правил о торгах нарушение прав и законных интересов его кредиторов, в том числе текущих, предполагается. Констатировав наличие у ФНС России статуса кредитора по текущим обязательствам, суды не привели какие-либо особые обстоятельства этого дела, указывающие, что у такого кредитора отсутствует право на иск в материальном смысле, отметил ВС. «Кроме того, ФНС России заявлены требования о признании недействительными торгов, договора купли-продажи и о применении последствий недействительности данного договора. Эти требования обращены против общества в лице конкурсного управляющего и центра, что следует и из заявления налогового органа. При обращении в суд Федеральная налоговая служба поименовала этих субъектов заинтересованными лицами. Определяя процессуальный статус указанных лиц, суд первой инстанции ошибочно отнес их к третьим лицам, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, а не к ответчикам по обособленному спору», – указывается в определении, которым ВС направил спор на новое рассмотрение в АС Московской области.
Эксперты о деле
В комментарии «АГ» адвокат, председатель Московской коллегии адвокатов «Андреев, Бодров, Гузенко и Партнеры» Иван Гузенко заметил, что в данном деле СКЭС заняла позицию по соблюдению интересов незалоговых кредиторов. Довод о влиянии обременения в виде уголовного ареста на стоимость реализации дорогостоящего объекта недвижимости абсолютно логичен и экономически оправдан. «Большинство крупных компаний не готовы потратить значительную сумму денежных средств в таких условиях и с риском невозможности в последующем оформить объект в собственность из-за запрета в ЕГРН, а, следовательно, невозможности оформить долгосрочные арендные отношения, залоговые и иные. В таких случаях рынок сужается до специализированных покупателей, готовых к подобным рискам, вследствие чего и стоимость реализации существенно снижается, поскольку на практике есть примеры, когда подобные реализованные с торгов объекты “зависают в воздухе” на 3, 5 и более лет. В свою очередь, именно это обстоятельство могло сыграть роль в том, что три инстанции не увидели нарушений в рамках процедуры торгов», – указал Иван Гузенко.
Адвокат отметил: если процедура продолжается длительное время и фактически все необходимые действия совершены, но актив остается нереализованным, то завершение ее невозможно. «Арбитражный управляющий, как показывает практика, объективно не может повлиять на процесс снятия ареста в рамках уголовного дела, так как на него не распространяется общий порядок снятия арестов, наложенных до введения конкурсного производства. Хотя КС РФ и была высказана позиция, что если уголовный арест наложен в защиту лица, являющегося кредитором в деле о банкротстве, то арест должен быть снят, так как цель ареста – не допустить недобросовестным лицам совершения неправомерных действий с имуществом, но с момента введения конкурсного производства управление переходит к утвержденному судом управляющему. Таким образом, данная цель достигается иным способом, и далее арест уже только мешает реализации актива и удовлетворению требований кредиторов, в том числе являющихся потерпевшими по уголовному делу. Однако на практике данная позиция применяется крайне редко», – отметил он.
Кроме того, Иван Гузенко предположил, что, возможно, ФНС пробует применить иную тактику защиты: когда в рамках приговора будет установлено, что данное имущество должно пойти в возмещение ущерба именно потерпевшему по уголовному делу – тогда ФНС должна получить все вырученные от реализации средства. «Такие примеры были, и ВС РФ не допустил конкуренции актов между судами общей юрисдикции и арбитражными. Однако в таком случае будет нарушено право залоговых кредиторов, что, в свою очередь, очень негативно скажется с точки зрения правоприменительной практики и стабильности гражданского оборота, – заметил эксперт. – В настоящем деле необходимо понять, обладал ли управляющий объективной информацией о скором снятии ареста и зависело ли это напрямую от совершения им каких-либо действий либо это явилось стечением обстоятельств».
Управляющий партнер Юридической фирмы LEXING Андрей Тишковский заметил, что, хоть Законом о банкротстве и установлено, что с введением процедуры конкурсного производства все аресты подлежат отмене, на практике не все так просто: «автоматически» аресты, пусть даже с истекшим сроком, не прекращаются, Росреестр по своей инициативе не вносит запись в реестр недвижимости о прекращении ареста, что подтверждается как нормами самого УПК РФ (ст. 115, 115.1), так и правоприменительной практикой Конституционного Суда (Определение № 813-О/2012, Определение № 2356-О/2016), а также Верховного Суда (Определение от 29 мая 2017 г. № 303-ЭС17-5033). То есть арест может быть отменен в судебном порядке исключительно по инициативе лица или органа, в производстве которого находится уголовное дело, указал юрист. Таким образом, конкурсному управляющему перед реализацией имущества должника на торгах следовало «очистить» предмет торгов от ареста, который «автоматически» не снимается даже по истечении срока.
«На практике аресты, наложенные в порядке УПК РФ, нередко доставляют много хлопот владельцам такого имущества. Мне известен случай, когда арест грузового автотранспорта лица, которое было косвенно связано с преступлением, не снимался правоохранительными органами, невзирая на множество жалоб и тяжб, больше 10 лет. Он просто стоял в гараже без возможности выехать на дорогу, – рассказал Андрей Тишковский. – В случае с недвижимостью покупатель может попасть в аналогичную ситуацию. Он не сможет ни зарегистрировать недвижимость за собой, ни распорядиться ей, а также получит массу сопутствующих проблем, поэтому осмотрительный участник торгов, скорее всего, откажется от приобретения имущества с неотмененным арестом. Этого не учли нижестоящие суды, рассматривая заявление о признании торгов недействительными».
