×

После разъяснений ВС компании удалось взыскать с Москвы убытки за невозможность пользоваться участком

Как отмечается в решении арбитражного суда, уплачивая арендную плату за земельный участок в бюджет публичного образования, но не получив возможность построить здание на этом участке в рамках инвестконтракта, инвестор-арендатор вправе требовать от арендодателя возврата уплаченных им средств
Фотобанк Лори
В комментарии «АГ» представитель истца поделилась: состоявшийся судебный акт лишний раз будет служить напоминанием о том, что сотрудничество между властями города и инвесторами должно осуществляться на конструктивной основе, что позволит городу развиваться. Один из экспертов «АГ» отметил, что решение арбитражного суда, вынесенное на третьем круге рассмотрения дела, ожидаемо и полностью основано на позиции ВС РФ. Другой считает, что в данном споре надлежащим образом установлено добросовестное отношение истца к принятым по договору обязательствам.

10 июня Арбитражный суд г. Москвы вынес решение по делу № А40-128594/2020, которым частично удовлетворил требования инвестора-арендатора о взыскании убытков с органов исполнительной власти г. Москвы из-за невозможности пользования арендованным у них земельным участком.

Изначально суды посчитали недоказанной вину ответчиков

Как ранее писала «АГ», в 2004 г. правительство Москвы для строительства административного здания заключило инвестиционный контракт. По договору цессии от 1 марта 2010 г. ООО «Валента Девелопмент» выкупило все права и обязанности по данному инвестиционному контракту за 52 млн руб. Также данное общество стало арендатором земельного участка, на котором велось строительство, срок действия договора аренды был продлен до марта 2011 г. Поскольку арендатор продолжил пользоваться земельным участком после указанного срока при отсутствии возражений со стороны Департамента городского имущества г. Москвы, договор аренды считался возобновленным на неопределенный срок. Однако в январе 2012 г. сведения о земельном участке были исключены из государственного кадастра недвижимости: участок был снят с кадастрового учета, а в июле 2013 г. поставлен на учет с другим кадастровым номером.

Читайте также
ВС: При невозможности пользования участком из-за действий арендодателя арендная плата не взимается
Суд отметил, что арендодатель, отказавший инвестору-арендатору во внесении в договор аренды изменения в части указания нового кадастрового номера, не вправе возлагать на него неблагоприятные имущественные последствия
13 июля 2023 Новости

Общество «Валента Девелопмент» неоднократно обращалось к властям Москвы с вопросом об оформлении земельно-правовых отношений, в том числе о заключении допсоглашения к договору аренды в связи с изменением кадастрового номера земельного участка. Однако департамент отказывал во внесении таких изменений. В 2016 г. общество подало заявление в Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы о выдаче градостроительного плана земельного участка. Комитет отказал, указав, что за выдачей такого плана обратилось лицо, не являющееся правообладателем земельного участка. Обществу не удалось оспорить такое решение.

В июле 2017 г. ДГИ г. Москвы уведомил об отказе от договора аренды земельного участка. «Валента Девелопмент» не смогла оспорить отказ в судебном порядке. Со ссылкой на истечение предельного срока реализации инвестиционного проекта на заседании Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы было принято решение о прекращении реализации инвестпроекта.

Впоследствии общество обратилось в арбитражный суд с иском к правительству и Департаменту городского имущества г. Москвы о взыскании солидарно убытков в размере 14 млн руб. в виде уплаченной арендной платы по договору аренды, а также расходов в размере 52 млн руб., понесенных по договору цессии. Истец указал, что после прекращения договорных отношений выплаченные им в качестве арендной платы в бюджет г. Москвы по договору аренды денежные средства и расходы на реализацию инвестпроекта являются его убытками. Они возникли в связи с невозможностью реализации инвестиционного контракта и строительства на арендуемом земельном участке объекта по причине незаконных действий органов исполнительной власти г. Москвы, связанных в том числе с отказом от изменения кадастрового номера в договоре аренды и, как следствие, с отказом в выдаче градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).

Суд отказал в удовлетворении иска, однако апелляционный суд не согласился с таким решением и, указав на необходимость оценки всех доводов и возражений сторон, направил дело на новое рассмотрение в тот же суд. При втором рассмотрении в удовлетворении исковых требований все же было отказано, с чем согласились апелляция и кассация. Суды решили, что истцом не доказаны наличие вины ответчиков в действиях по начислению арендной платы и взиманию последней с арендатора, а также наличие причинно-следственной связи между противоправными действиями г. Москвы и возникновением убытков у истца. При этом все инстанции указали, что об обстоятельствах снятия земельного участка с кадастрового учета и нарушении своего права истец узнал еще в 2013 г., когда департамент сообщил о том, что сведения о земельном участке с кадастровым номером аннулированы, а, следовательно, срок исковой давности пропущен.

После разъяснений ВС требования истца были частично удовлетворены

Изучив кассационную жалобу «Валента Девелопмент» на указанные судебные акты, ВС Определением от 8 июня 2023 г. отменил их, направив дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы. ВС пояснил, что для разрешения настоящего спора существенное значение имеет правовая квалификация отношений, сложившихся между сторонами договоров аренды и инвестирования, заключенных между публичным образованием и частным лицом. Он напомнил, что при установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Судебная коллегия подчеркнула, что арендодатель, отказавший инвестору-арендатору во внесении в договор аренды изменения в части указания нового кадастрового номера, не вправе возлагать на него неблагоприятные имущественные последствия.

При новом рассмотрении дела судам было указано установить правовую природу заявленных 52 млн руб., а истцу – уточнить основания для предъявления указанного требования: компенсация платы истца, а не цедента за уступку всех прав требования, возникающих из инвестиционного контракта, или убытки предшественника истца и его самого, связанные с реализацией неисполненного инвестиционного контракта, принимая во внимание необходимость оценки действий арендатора (его предшественника) по несению затрат на соответствующую документацию при появлении у него информации о невозможности оформления ГПЗУ с учетом положений п. 5 Постановления Пленума ВС от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств». Также ВС признал неверными выводы судов нижестоящих инстанций о применении срока исковой давности.

Читайте также
Заботясь об истцах
Внесены изменения в два постановления Пленума ВС РФ, посвященные применению норм исковой давности и ответственности за нарушение обязательств
07 февраля 2017 Новости

Рассматривая дело в третий раз, суд первой инстанции посчитал, что арендатор не совершал действий, которые привели к изменениям в кадастровом учете земельного участка, являющегося предметом спорного договора аренды. Между тем арендодатель из обращений арендатора и рассмотренного судебного спора знал о невозможности получения обществом ГПЗУ как одного из документов для реализации инвестиционного контракта, тесно связанного с арендой спорного земельного участка, но не принял мер для устранения причин, препятствовавших получению ГПЗУ.

Суд подчеркнул, что несогласованность позиций органов исполнительной власти субъекта РФ, выступающих на стороне публичного образования, по вопросу о возможности использования земельного участка для целей, названных в инвестиционном контракте, и получения ГПЗУ, при отсутствии иных причин, кроме уточнения характеристик предмета аренды, в данном случае нельзя квалифицировать как причину невозможности пользования арендованным участком, зависящую от арендатора. Исходя из положений ст. 328, 719, 750 ГК в такой ситуации публичное образование, не обеспечившее содействие в выполнении работ, предусмотренных инвестиционным контрактом, не вправе возлагать на инвестора неблагоприятные имущественные последствия того, что договор не был исполнен.

Довод департамента о том, что у него не имелось юридической возможности внести изменения в договор аренды, при отсутствии расторжения этого договора по инициативе арендодателя, не является законной уважительной причиной ненадлежащего встречного исполнения обязательств арендодателем по предоставлению земельного участка арендатору. Уплачивая арендную плату за земельный участок по договору аренды в бюджет публичного образования, но не получив возможность использовать этот земельный участок, общество в рамках гражданско-правовых отношений вправе требовать от арендодателя возврата уплаченных им средств полностью, а в случаях, установленных п. 4 ст. 614 ГК, – частично, уточнил суд.

Таким образом, суд признал требования истца о взыскании с ДГИ г. Москвы убытков в виде уплаченных в счет внесения арендной платы по договору аренды платежей правомерными. Суд отметил, что солидарная ответственность может применяться в случаях, прямо установленных законом или договором, в частности при неделимости предмета неисполненного обязательства или при совместном причинении внедоговорного вреда в соответствии с п. 1 ст. 1080 ГК. В связи с этим суд не установил основания для взыскания убытков в виде арендной платы в солидарном порядке и с правительства Москвы.

Касательно требований о взыскании убытков, связанных с реализацией неисполненного инвестиционного контракта, в размере 52 млн руб. суд, исследовав представленные в материалы дела доказательства, признал подлежащими взысканию с ответчиков в солидарном порядке убытки, размер которых документально подтвержден представленными в материалы дела платежными документами, в сумме 9 млн руб. В остальной части иска суд отказал ввиду недоказанности несения расходов в заявленном размере.

В части применения срока исковой давности суд обратил внимание, что при исчислении трехлетнего срока исковой давности также учитывается, знал или должен был знать истец о допущенном нарушении, т.е. возможность его субъективного знания о фактах, порождающих требование к ответчику. Суд указал, что вплоть до прекращения договора аренды (8 октября 2017 г.) и в последующем инвестиционного контракта (решение градостроительно-земельной комиссии г. Москвы от 6 февраля 2019 г. о прекращении реализации инвестиционного проекта) возможность исполнения г. Москвой своих обязанностей как по договору аренды, так и по инвестиционному контракту не была утрачена и общество добросовестно и обоснованно могло полагаться на то, что в конечном итоге такие обязательства будут выполнены городом надлежащим образом.

Учитывая указания ВС РФ о том, что момент начала течения указанного срока не может быть связан с действиями третьих лиц по снятию земельного участка с кадастрового учета, с учетом обращения общества с иском в суд 24 июля 2020 г. суд признал срок исковой давности не пропущенным, поскольку о нарушении своих прав истцу стало известно с момента утраты возможности реализации инвестиционного контракта, не ранее 8 октября 2017 г. и не позднее 6 февраля 2019 г. (прекращения реализации инвестиционного проекта).

Таким образом, Арбитражный суд г. Москвы взыскал с ДГИ г. Москвы в пользу общества «Валента Девелопмент» убытки в размере 14 млн руб. в виде уплаченных в счет внесения арендной платы платежей, а также солидарно с ДГИ г. Москвы и с правительства Москвы убытки в виде расходов, понесенных на реализацию инвестпроекта, в размере 9 млн руб.

Комментарий представителя истца

В комментарии «АГ» руководитель семейной и общей практики юридической консалтинговой группы «Ком-Юнити» Анна Емельянова, представляющая в суде интересы «Валента Девелопмент», пояснила, что истец не смог начать реализацию инвестпроекта даже в части подачи заявки на оформление ГПЗУ, так как для его оформления необходимо представить в столичный комитет по архитектуре и градостроительству правоустанавливающие документы на земельный участок. Данный комитет не мог дать разрешение на строительство компании, которая юридически не является владельцем участка. «Объективных оснований этого отказа за четыре года разбирательства суды установить так и не смогли, поскольку изменение кадастрового номера земли при сохранении адреса и границ не свидетельствует о замене предмета договора аренды. При этом компания понесла значительные расходы: порядка 50 млн руб. – на процедуры, связанные с подготовкой к строительству, и 14 млн руб. – на оплату по договору аренды земельного участка», – добавила юрист.

Анна Емельянова отметила, что через обращение в ВС РФ удалось отменить незаконные судебные акты и суд наконец удовлетворил требования компании. Однако, по ее словам, компания планирует в ближайшее время обжаловать решение в части несогласия с суммой взысканных расходов, понесенных на реализацию инвестпроекта. Она подчеркнула, что инвесторы, при наличии возможности и заинтересованности в развитии города, в его застройке, безусловно, рассчитывают на содействие его властей. Реализация аналогичных инвестконтрактов приводит к получению безусловной выгоды и городом, и бизнесом. В этой связи юрист уверена: состоявшийся судебный акт лишний раз будет служить напоминанием, что сотрудничество между властями города и инвесторами должно осуществляться на конструктивной основе, что позволит Москве расти и развиваться.

Эксперты поддержали решение суда

Юрист АБ Asterisk Вячеслав Климов отметил, что решение АСГМ, вынесенное на третьем круге рассмотрения дела, ожидаемо и полностью основано на позиции ВС РФ. Так, суд взыскал в полном объеме убытки по арендной плате, поскольку действия арендодателя не позволяли использовать предмет аренды должным образом. Эксперт подчеркнул, что позиция по сроку исковой давности также идентична позиции ВС: данный срок не пропущен, поскольку у арендатора не было разумных оснований полагать, что договор аренды прекращен.

«В части взыскания убытков в связи с началом строительства арбитражный суд решил взыскать лишь часть из заявленных требований (9, а не 50 млн). Однако с учетом того что такое решение основано на оценке предъявленной первичной документации, необходимая часть которой в деле отсутствует, оснований сомневаться в его обоснованности в этой части на первый взгляд нет», – полагает Вячеслав Климов.

Адвокат АП г. Москвы, АБ «Халимон и партнеры» Константин Смолокуров считает, что в данном споре надлежащим образом установлено добросовестное отношение истца к принятым по договору обязательствам, равно как и виновное противодействие стороны ответчика в реализации утвержденных договоров. По его мнению, в данном случае суд четко следовал рекомендациям и установкам, которые ему дал ВС. «В этом плане хотелось бы отметить довольно простой и понятный тезис суда, который, однако, не всегда очевиден сторонам сходных правоотношений и судам: договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Таким образом, с учетом установленных судами обстоятельств вывод суда о взыскании с ответчика внесенной за период действия договора арендной платы является разумным и обоснованным», – прокомментировал он.

Эксперт полагает, что согласиться стоит и с выводом суда в части взыскания убытков, понесенных на реализацию инвестпроекта. Он подчеркнул, что в данном случае стороне стоит представить в суд в первую очередь первичные учетные документы, подтверждающие несение расходов, а только потом доказывать их относимость. Несмотря на большое количество заключений, договоров и актов, суд обоснованно взыскал убытки только в той сумме, что была подтверждена соответствующими платежными поручениями, считает Константин Смолокуров.

Вместе с тем он отметил, что, вероятно, истец в некотором смысле по вине судебной системы был лишен возможности при новом рассмотрении представить доказательства в полном объеме, поскольку, как следует из ответов, финансовые документы не были представлены банком по причине истечения сроков хранения. Таким образом, эксперт резюмировал, что с учетом имевшейся у суда фактуры рассматриваемое решение является действительно обоснованным.

Рассказать:
Яндекс.Метрика