17 апреля Верховный Суд вынес Определение № 306-ЭС23-26117 по делу № А65-15575/2022, в котором указал, что запрет на использование соседнего участка для проезда транспортных средств при отсутствии иной возможности проезда нарушает право общества владеть и пользоваться принадлежащим ему имуществом.
27 февраля 2021 г. Палата имущественных и земельных отношений Арского муниципального района Республики Татарстан и предприниматель Александр Ларионов на основании протокола открытого аукциона от 17 февраля 2021 г. заключили договор аренды земельного участка категории земель населенных пунктов для производственной деятельности на срок по 27 февраля 2031 г. ООО «ТехноАрск» является собственником смежного земельного участка. Проезд к зданию общества исторически и фактически осуществляется через арендованный предпринимателем участок, на котором нет объектов недвижимости.
Прокурор Арского района обратился в суд с иском к арендодателю и арендатору о признании недействительным договора аренды, ссылаясь, в том числе, на формирование земельного участка с нарушением норм земельного законодательства, прав и законных интересов смежных землепользователей. Арский районный суд удовлетворил исковые требования, однако Верховный Суд Республики Татарстан, посчитав, что оснований для признания недействительным спорного договора аренды земельного участка не имеется, отменил решение первой инстанции и отказал прокурору в иске.
Тогда Александр Ларионов обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к «ТехноАрск», указав, что общество препятствует ему использовать арендованный участок, разместив шлагбаум и охрану на въезде на территорию промышленного парка, на котором находятся участки истца и ответчика, осуществляет проезд транспорта через его участок и хранит на нем транспорт. Он просил устранить препятствия в пользовании арендованным участком, предоставив ему, его сотрудникам и лицам, привлеченным им к выполнению работ, беспрепятственный доступ, а также запретить ответчику использовать участок для хранения и проезда принадлежащих тому транспортных средств.
Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на ст. 212, 305, 305 ГК, разъяснения, приведенные в п. 45 Постановления Пленумов ВС и ВАС от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», удовлетворили иск предпринимателя. Они установили, в том числе с учетом заключения кадастрового инженера, что исторически сложившийся проезд к земельному участку общества проходит через земельный участок истца, транспортные средства ответчика передвигаются через данный участок, поскольку иного проезда к участку и зданию ответчика не имеется. При этом суды посчитали, что данное обстоятельство не исключает защиту прав предпринимателя путем подачи негаторного иска ввиду отсутствия соглашения сторон об установлении сервитута.
«ТехноАрск» заявило ходатайство о приостановлении производства по данному спору до рассмотрения дела по его иску, заявленному к предпринимателю, об установлении права ограниченного пользования (сервитута) земельным участком, находящимся в аренде у предпринимателя, для прохода и проезда к участку общества. Однако суды признали возможным рассмотреть настоящее дело без приостановления производства. Кассация поддержала эти выводы.
Тогда общество «ТехноАрск» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд. Изучив жалобу, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС указала, что из норм Закона о государственной регистрации недвижимости, регулирующих правила формирования земельных участков, межевания, оформления межевого плана, постановки земельных участков на кадастровый учет, следует, что необходимо учитывать наличие доступа к образуемым или измененным земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе посредством установления сервитута, отсутствие такого доступа является основанием для приостановления государственного кадастрового учета.
Как пояснила Экономколлегия, под доступом к земельным участкам в соответствии со ст. 22 и 26 Закона о государственной регистрации недвижимости понимается наличие прохода или проезда от земельных участков общего пользования. Указанное требование об обеспечении доступа по смыслу положений ст. 209 ГК является необходимым и общим в отношении всех земельных участков, при этом доступ должен быть обеспечен к земельным участкам общего пользования, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых в соответствии со ст. 274 ГК возможно предоставление ограниченного вещного права (сервитута). Согласно этой статье собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком; обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
По смыслу приведенных норм, разъяснил Верховный Суд, в случае, если собственник земельного участка лишен возможности доступа к своему земельному участку и использования его по назначению и у него отсутствует иная возможность доступа, кроме как через соседний участок, он вправе требовать от лица, владеющего соседним земельным участком на вещном или обязательственном праве, обеспечить доступ через этот участок, а следовательно, владелец соседнего участка не может требовать установить запрет прохода-проезда к смежному участку. Условия пользования соседним участком (координаты проезда-прохода, временной период, плата) определяются соглашением сторон или при наличии спора решением суда об установлении сервитута.
ВС заметил, что как установили суды, к земельному участку общества ведет одна дорога, которая проходит через участок, предоставленный в аренду предпринимателю, и у него отсутствует иная возможность доступа, кроме как через данный участок, при этом согласно заключению кадастрового инженера это наиболее разумный (с обременением наименьшего количества земельных участков, расположенных рядом с участками истца и ответчика) и исторически сложившийся проезд к земельному участку ответчика. Спор об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в аренде предпринимателя, и его условиях рассматривается по иску общества в Арбитражном суде Республики Татарстан в рамках дела № А65-157060/2023.
Суды, удовлетворяя иск предпринимателя со ссылкой на ст. 304 и 305 ГК в части запрета обществу использовать соседний участок для проезда транспортных средств при отсутствии у него иной возможности проезда, нарушили право общества владеть и пользоваться принадлежащим ему имуществом. При этом, по мнению ВС, в части удовлетворения требований предпринимателя об обязании ответчика устранить препятствия в пользовании истцом арендованным участком и запретить ответчику хранить транспортные средства на данном участке суды правильно применили нормы материального и процессуального права с учетом установленных обстоятельств, подтверждающих нарушение ответчиком прав истца по использованию арендованного участка.
В связи с этим Судебная коллегия отменила решения нижестоящих судов в части запрета обществу использовать земельный участок для проезда принадлежащих ему транспортных средств, отказав в удовлетворении иска в данной части.
В комментарии «АГ» старший юрист АБ г. Сочи «Присяжный поверенный» Алексей Спелов отметил, что участки сторон сформированы таким образом, что подъезд к обоим участкам производится через участок предпринимателя. При этом на участке общества расположен объект недвижимости, к которому этот подъезд является единственным. По мнению эксперта, позиция Верховного Суда оправдана. «Как оставить объект недвижимости и участок без доступа? Доступ должен быть обеспечен и именно для прохода-проезда, а не для стоянки техники. Чтобы избежать споров, сторонам лучше установить сервитут», – указал он, добавив, что, запретив использовать арендованный участок для проезда, суды фактически заблокировали обществу возможность пользования своим участком.
Адвокат МКА «Вердиктъ» Юнис Дигмар полагает, что в данном случае основной вывод, который сделала в определении Судебная коллегия, – это необходимость установления баланса интересов смежных землепользователей при определении порядка пользования чужим земельным участком. «Безусловно, баланс должен иметь своей целью удовлетворение потребностей сервитуария и не быть слишком обременительным для сервитутодателя», – добавил он.
По его мнению, ВС как раз нашел оптимальный «водораздел интересов». Адвокат пояснил, что, с одной стороны, сервитуарию запрещено хранить свои транспортные средства на смежном земельном участке, что обоснованно, поскольку такое хранение существенным образом нарушает право предпринимателя на пользование арендованным земельным участком, а, с другой, сервитуарию предоставлено право проезда через земельный участок предпринимателя, то есть тот минимальный объем правомочий, который обеспечит доступ к его участку.
Арбитражные суды и суды общей юрисдикции, как правило, следуют приведенным в данном определении правилам, назначают экспертизы и определяют наиболее оптимальные варианты ограниченного пользования соседним земельным участком, не допуская запрета на проход и проезд в случае, если иного доступа к своему земельному участку сервитуарий не имеет. В связи с этим Судебная коллегия правомерно устранила существенное нарушение норм материального права и вновь закрепила те позиции, которые были высказаны в Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденном Президиумом ВС 26 апреля 2017 г., –заключил Юнис Дигмар.
Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов полагает, что Верховный Суд дал понять, что при разрешении споров следует руководствоваться не только буквальным содержанием, но и духом закона. «Судебная коллегия Верховного Суда пришла к выводу, что запрет проезда и прохода нарушает право ответчика владеть и пользоваться принадлежащим ему имуществом, и приняла решение об отказе в иске в этой части, не передавая дело на новое рассмотрение. В части ограничения прав владельца участка, через который идет дорога, правовая конструкция больше похожа на принятие мер по обеспечению иска об установлении сервитута в виде запрета ограничивать проезд транспортных средств, хотя это не обеспечение иска – вопрос решен по существу. Фактически Суд признал наличие оснований для установления сервитута, оставив на последующее рассмотрение формальное его закрепление и определение условий по плате за пользование чужим участком», – отметил он.
Алексей Силиванов добавил, что интересна судьба таких исков при отсутствии в суде иска об установлении сервитута. «Полагаю, что, если такого спора нет, может произойти подмена установления сервитута получением решения суда об отказе в запрете использования участка для проезда без установления границ сервитута и финансовых условий ограниченного пользования чужой землей. То есть задача суда в этом случае – не позволить нарушить права собственника соседнего участка, ограничив проход и проезд к нему, пока рассматривается спор о сервитуте», – резюмировал эксперт.
