Конституционный Суд РФ опубликовал Определение от 14 декабря 2023 г. № 3291-О/2023 об отказе в рассмотрении жалобы на неконституционность ч. 2 ст. 3 Закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании “Фонд развития территорий” и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также – Закон о Фонде) в части суммы возмещения за объект недвижимости Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства после банкротства застройщика.
29 июля 2013 г. между двумя хозяйственными обществами – застройщиком и участником долевого строительства – был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Стоимость квадратного метра застройщик определил в 25 тыс. руб. 16 февраля 2015 г. застройщик и ООО СК «Стройкомплекс 2002» заключили договор передачи права аренды земельного участка. Актом органа местного самоуправления от 3 апреля 2015 г. в разрешение на строительство внесены изменения, в соответствии с которыми в качестве застройщика указано ООО СК «Стройкомплекс 2002».
14 января 2016 г. Г., которому ранее было уступлено требование о передаче трехкомнатной квартиры в указанном доме по завершении его строительства, и Давид Бочоришвили заключили договор уступки этого требования. В соответствии с условиями договора заявитель приобрел требование почти за 2,2 млн руб.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 10 июля 2018 г. ООО СК «Стройкомплекс 2002» признано банкротом. 9 декабря 2019 г. публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» приняла решение о выплате гражданам, заключившим с застройщиком договоры участия в долевом строительстве, возмещения, предусмотренного на случай банкротства застройщика, разместив соответствующие сведения на своем сайте, на котором, однако, отсутствовала какая-либо информация в отношении Давида Бочоришвили. Определением суда от 21 июля 2021 г. заявление о включении требований Давида Бочоришвили в реестр кредиторов было удовлетворено.
19 ноября 2021 г. Давид Бочоришвили обратился с заявлением в Фонд о выплате ему установленного ст. 13 Закона о фонде возмещения, но получил отказ. Решением Волжского районного суда г. Саратова от 4 июля 2022 г. с Фонда в пользу Давида Бочоришвили было взыскано возмещение в размере свыше 3,2 млн руб., а обязательство по передаче ему жилого помещения признано прекращенным с момента выплаты возмещения. Суд указал, что ч. 2 ст. 13 Закона о Фонде не содержит запрета при определении размера возмещения руководствоваться заключением судебной оценочной экспертизы, по результатам которой было определено, что рыночная стоимость 1 кв. м равнозначного жилого помещения на первичном рынке на дату оценки составляет около 46 тыс. руб. Признав такое заключение надлежащим доказательством, суд при принятии решения не принял во внимание представленный Фондом отчет оценщика, в котором была установлена рыночная стоимость 1 кв. м жилья в размере около 25 тыс. руб.
Саратовский областной суд, с которым впоследствии согласился Первый кассационный суд общей юрисдикции, изменил решение первой инстанции в части: размер возмещения был снижен до более 1,8 млн руб. Признав требование Давида Бочоришвили о выплате возмещения обоснованным, суды вышестоящих инстанций не согласились с размером возмещения, поскольку он был определен судом первой инстанции на основе заключения эксперта, а не отчета оценщика, привлеченного Фондом. Апелляция отметила, что размер возмещения может быть изменен, только если отчет оценщика будет оспорен в судебном порядке (посредством предъявления самостоятельного иска к оценщику как к лицу, составившему отчет по результатам определения стоимости объекта). При этом из решения кассации следовало, что установленная к взысканию в пользу Давида Бочоришвили сумма не ниже цены, уплаченной по договору участия в долевом строительстве.
После отказа судьи Верховного Суда в передаче кассационной жалобы на рассмотрение ВС Давид Бочоришвили обратился в Конституционный Суд. В жалобе он указал, что ч. 2 ст. 13 Закона о публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ противоречит Конституции, поскольку не предусматривает возможность выплаты возмещения в размере, достаточном для приобретения гражданином – участником долевого строительства, имеющим требование о передаче жилого помещения, аналогичного жилого помещения в МКД, строительство которого завершено и который введен в эксплуатацию. Кроме того, данное положение императивно предписывает определять размер возмещения такому гражданину на основании отчета оценщика, привлеченного Фондом, не допуская его определения по результатам судебной оценочной экспертизы, состоявшейся в деле по спору о взыскании возмещения, и не позволяет актуализировать размер возмещения на момент его выплаты в случаях существенного изменения стоимости 1 кв. м жилья к моменту выплаты возмещения, в том числе в случаях уклонения Фонда от своевременной выплаты возмещения.
Отказывая в принятии жалобы к рассмотрению, КС отметил, что согласно ч. 1 ст. 13 Закона о Фонде выплата возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения о финансировании указанных в п. 5 ч. 2 ст. 13.1 Закона мероприятий за счет его имущества в порядке, установленном Правительством РФ, в случае если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство; такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика. В силу ч. 3.1 ст. 13.1 Закона Фонд принимает решение о финансировании или о нецелесообразности финансирования указанных в ч. 2 той же статьи мероприятий по основаниям, ею определенным, и в порядке, установленном правительством. Такой порядок должен предусматривать в том числе предельный объем финансирования за счет имущества Фонда с учетом предоставляемого финансирования за счет имущественного взноса субъекта РФ или иного публично-правового образования. Решение должно быть принято Фондом не позднее шести месяцев со дня принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытия конкурсного производства при условии, что Фонд является лицом, участвующим в деле о банкротстве. О принятом решении Фонд уведомляет арбитражного управляющего в срок не позднее трех рабочих дней, следующих за днем его принятия.
Тем самым выплата возмещения гражданам, которые являются участниками строительства и имеют требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений, а равно осуществление других целей Фонда, связанных с защитой их прав и законных интересов, производятся за счет имущества Фонда, как и иная его деятельность, на основании его решений, обусловленных в том числе нецелесообразностью финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, подчеркнул КС. Выплата возмещения – с учетом задач Фонда, его функций и полномочий – имеет компенсационный характер и не должна нарушать прав иных лиц, чьи интересы также подлежат защите Фондом за счет его имущества.
КС указал, что на обеспечение указанного характера и целевого назначения возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений, направлена оспариваемая заявителем ч. 2 ст. 13 Закона о Фонде. По смыслу этой нормы размер возмещения не может быть меньше цены договора участия в долевом строительстве либо размера уплаченных паевых взносов. При этом данное требование находится в нормативном единстве с п. 1 ст. 384 ГК РФ, согласно которому право первоначального кредитора (в рассматриваемом случае – участника строительства на основании договора участия в долевом строительстве) переходит к новому кредитору (иному участнику строительства) в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Спор о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки в отчете, в том числе в отчете оценщика, привлеченного публично-правовой компанией «Фонд развития территорий», подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, предусмотренном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность (ст. 13 Закона об оценочной деятельности). Таким образом, заключил Конституционный Суд, оспариваемое законоположение не может рассматриваться как нарушающее конституционные права заявителя в обозначенном в жалобе аспекте. Установление и оценка фактических обстоятельств конкретного дела, как и проверка правильности выбора судами подлежащих применению норм, к полномочиям Конституционного Суда не относятся, напомнил КС.
Адвокат КА Новосибирской области «Бойко и партнеры» Светлана Немчинова в комментарии «АГ» обратила внимание, что размер рыночной стоимости 1 кв. м жилья, определенный судебной экспертизой, был почти вдвое больше, чем указанный в отчете оценщика, представленном Фондом (25 278 руб. против 46 080 руб.). «Думаю, в расчетах были допущены ошибки, поскольку даже при различных методиках расчета определение рыночной стоимости равнозначного жилого помещения не может привести к столь отличным результатам», – полагает адвокат.
Светлана Немчинова добавила, что Конституционный Суд указал на необходимость в данном случае воспользоваться правом на оспаривание отчета оценщика, исследовав и проверив правильность и достоверность приведенных расчетов, поскольку расчеты должны выполняться не произвольно, по указанию Фонда либо участников долевого строительства и иных заказчиков – потребителей данной услуги, а в соответствии со стандартами оценочной деятельности и разработанной методикой.
Законом о Фонде установлено, что размер возмещения не может быть меньше цены договора участия в долевом строительстве либо размера уплаченных паевых взносов, пояснила адвокат. Кроме того, размер возмещения определяется исходя из его рыночной стоимости в соответствии с Порядком расчета размера выплаты возмещения, в размере, равнозначном по отношению к жилому помещению на первичном рынке. Согласно этому порядку законодателем разработана формула определения размера возмещения, исходя из рыночной стоимости 1 кв. м равнозначного жилого помещения на первичном рынке, с учетом корректирующих коэффициентов по расположению и объему строительства (принимается объект строительства с равнозначным жилым помещением, находящийся в границах муниципального образования и на той же стадии строительства, на которой находится объект строительства на дату принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства).
По мнению адвоката АП Челябинской области Анны Кудряшовой, новых мыслей и направлений в практике, а также в толковании норм права в определении не сформировано, а оценка законности решений судов по делу в компетенцию КС не входит.
«Оценка стоимости квадратного метра объекта долевого строительства производилась на 9 декабря 2019 г., что не исключает ее индексацию на дату фактического получения для сохранения покупательской способности денежных средств. Возможность оспаривания законности отчета об оценке стоимости квадратного метра, на котором основано решение Фонда, – тоже неплохой способ защиты прав, и его нужно использовать. Очевидно, что с января 2016 г. к декабрю 2019 г. индекс цен на недвижимость не может составлять 1%. Также стоит рассмотреть возможность подачи надзорной жалобы по гражданскому делу, ведь очевидно, что размер взысканных с Фонда денежных средств меньше уплаченных дольщиком, что противоречит положениям оспариваемой нормы закона», – заметила она.
