Верховный Суд вынес Определение по делу № 18-КГ23-169-К4, в котором он пояснил, когда реконструкция жилого дома одним из его сособственников является злоупотреблением правом и нарушает права другого собственника жилья.
С марта 2013 г. Андрей Ведяев является собственником 31 650/63 300 доли земельного участка площадью 633 кв. м и 6/12 доли двухэтажного жилого дома общей площадью 156,2 кв. м, а Надежде Черняевой принадлежит на праве собственности 26 375/63 300 доли участка и 6/12 доли дома.
В ноябре 2021 г. Андрей Ведяев возвел пристройку к дому, в результате чего общая его площадь увеличилась до 207,2 кв. м. Далее он обратился в суд с иском к администрации Ейского городского поселения Ейского района и Надежде Черняевой о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии и признании права собственности на него, об изменении его доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с 6/12 на 617/1000, а Надежды Черняевой – с 6/12 на 383/1000, а также о признании за обоими сособственниками права общей долевой собственности на спорный объект в указанных долях. В обоснование исковых требований Андрей Ведяев отметил, что реконструкция спорного жилья не нарушила права Надежды Черняевой, а общая площадь застройки уменьшилась с 47% до 44%. По его словам, Надежда Черняева проживает в Москве и никак не отреагировала на его предложение о выдаче согласия на реконструкцию дома, в связи с чем он не мог оформить свое право на реконструкцию во внесудебном порядке, поскольку для этого необходимо совместное обращение совладельцев в орган местного самоуправления.
При рассмотрении дела суд назначил судебную строительно-техническую экспертизу для установления технического состояния реконструированного жилого дома. Согласно ее заключению реконструкция жилья выразилась в демонтаже веранды и пристройки, а также строительстве новой пристройки и устройстве мансардного этажа над частью жилого дома, в результате чего площадь дома увеличилась с 156,2 до 207,2 кв. м. Реконструкция жилья соответствует строительным, градостроительным, пожарным нормам и правилам, за исключением требований п. 7.1 СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», где указано, что расстояние от границ участка должно быть не менее 3 м до стены жилого дома; 1 м до хозяйственных построек, поскольку расстояние от объекта экспертизы до земельного участка составляет 0,5 м вместо положенных 3 м.
Таким образом, согласно заключению реконструируемый объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, но не соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки Ейского городского поселения в части сокращения санитарно-бытового «разрыва» от жилого дома до земельного участка, который составляет 0,5 м вместо 3 м, в части увеличения процента застройки земельного участка, который составляет 44% вместо положенных 40%. В результате реконструкции изменилось соотношение долей в праве долевой собственности на жилой дом, а именно доля Надежды Черняевой с учетом фактически занимаемой площади составила 383/1000, доля Андрея Ведяева с учетом произведенной реконструкции и фактически занимаемой площади – 617/1000.
Суд удовлетворил иск Ведяева со ссылкой на возможность сохранения спорного жилья в реконструированном состоянии и признания за истцом права собственности на реконструированный дом, а также изменения долей собственников в праве общей долевой собственности на этот дом. При этом он подтвердил, что площадь застройки земельного участка в результате произведенной реконструкции уменьшилась с 47% до 44%. Он также счел, что реконструированное жилье расположено в границах земельного участка, принадлежащего истцу и ответчику на праве общей долевой собственности, категория и вид разрешенного использования которого допускают строительство и эксплуатацию объекта соответствующего функционального значения, реконструкция дома не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Апелляция и кассация поддержали это решение.
Изучив кассационную жалобу Надежды Черняевой, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда напомнила, что строительство объекта на земельном участке, находящемся в долевой собственности, реконструкция объекта недвижимости, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, происходят по соглашению участников общей собственности, при отсутствии такого согласия реконструкция является самовольной. Соответственно, произведенная реконструкция находящегося в долевой собственности жилого дома без получения предварительного согласия второго собственника является самовольной.
ВС также отметил, что реконструкция спорного дома была произведена в отсутствие разрешительной документации. Так, ч. 2 ст. 51 ГрК РФ предусмотрена необходимость получения разрешения на реконструкцию объекта капстроительства, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории. При этом отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, однако суду нужно установить, принимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры для ее легализации, в частности для получения разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта. Если застройщик не принял никаких мер для получения разрешения на строительство как до начала строительства или реконструкции спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует ст. 222 ГК РФ и ст. 51 ГрК РФ.
«О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов. Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ. Между тем доказательств обращения истца к ответчику и в государственные органы за получением соответствующего согласия и разрешения до начала реконструкции в материалы дела не представлено», – заметил ВС.
Он добавил, что согласно имеющемуся в материалах дела ответу начальника управления архитектуры и градостроительства администрации Ейского городского поселения от 4 июля 2014 г. в ходе осмотра дома 30 июня 2014 г. было установлено, что Андреем Ведяевым была осуществлена реконструкция объекта путем строительства пристройки к своей части жилого дома. При этом гражданин не обращался за подготовкой градостроительного плана в управление архитектуры, ему не выдавалось разрешение на реконструкцию жилья. Управление архитектуры уведомило его о необходимости соблюдения градостроительного законодательства при проведении строительных работ.
В то же время, заметил ВС, из уведомления управления архитектуры и градостроительства администрации Ейского городского поселения от 1 сентября 2021 г. и письменного обращения к Надежде Черняевой от 5 августа 2021 г. следовало, что Андрей Ведяев обратился за получением согласия на реконструкцию и необходимых разрешений на строительство к ответчику и в госорганы уже после проведения реконструкции дома. Осуществление им реконструкции без предварительного получения согласия участника долевой собственности и без получения разрешения на проведение таких работ в обход порядка, предусмотренного текущим законодательством, с целью последующей легализации измененного объекта недвижимости исключительно в судебном порядке свидетельствует о недобросовестном поведении истца и является злоупотреблением правом. Соответственно, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
В этом деле, отметил Верховный Суд, нижестоящие инстанции не дали оценки доводам Надежды Черняевой о недобросовестном поведении Андрея Ведяева и злоупотреблении правом. Возражая против удовлетворения иска, она указывала, что нарушение ее прав и законных интересов выразилось в том, что в результате проведенной истцом реконструкции был сужен проход между строением и забором – с 1 м до 0,5 м. Поскольку она пользуется указанным проходом для доступа к дому и земельному участку, его уменьшение создает всем проживающим в домовладении лицам очевидные неудобства при эксплуатации спорного жилья, а также создает угрозу безопасности в случае чрезвычайных ситуаций, так как выход из помещения и работа специальных служб при таком узком проходе будут затруднены. «Вместе с тем в заключении проведенной по делу экспертизы отсутствуют расчеты прочности конструкций, которые необходимо было произвести с учетом того, что истцом произведено вмешательство в несущие конструкции домовладения и надстроен мансардный этаж, не предусмотренный проектом и техническим паспортом. При таких обстоятельствах Андрей Ведяев, злоупотребляя правом, в отсутствие согласия второго долевого собственника и в отсутствие разрешительной документации органов государственной власти произвел самовольную реконструкцию жилого дома с нарушением градостроительных норм и правил, что привело к нарушению прав и законных интересов участника долевой собственности Надежды Черняевой», – отмечено в определении.
В нем также указано, что спорный дом находится в равнодолевой собственности Черняевой и Ведяева (по 6/12 доли у каждого). Признавая за истцом право собственности на 617/1000 доли спорного жилого дома в реконструированном состоянии, нижестоящий суд произвольно изменил размер долей собственников в жилье. Согласно п. 2 ст. 245 ГК РФ соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество (п. 3 ст. 245 ГК РФ). Пунктами 1 и 2 ст. 252 Кодекса предусмотрено, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Как счел ВС, суд первой инстанции, признавая за истцом право собственности на 617/1000 доли жилого дома, в отсутствие законных оснований и в нарушение законных прав Надежды Черняевой фактически перераспределил доли собственников домовладения, уменьшив без ее согласия принадлежащую ей долю в праве общей долевой собственности на спорное имущество. В связи с этим он отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Комментируя выводы Верховного Суда, адвокат АП г. Москвы Екатерина Тютюнникова пояснила, что владение объектом недвижимости на праве общей долевой собственности предполагает дополнительные ограничения. «Практически все действия должны осуществляться с согласия всех собственников либо после соблюдения преимущественного права. Под реконструкцией признается любое изменение высоты, количества этажей, площади или объема объекта, в том числе надстройка, перестройка или расширение здания. Для реконструкции жилого дома кроме соблюдения градостроительных норм необходимо получить согласие долевого собственника на проведение работ, затрагивающих общедолевой объект недвижимости. ВС РФ верно указал, что не могут права одного долевого собственника быть в приоритете над правами другого собственника. Самостоятельно осуществлять реконструкцию, без получения необходимых согласований как долевого собственника, так и уполномоченных органов, чревато негативными последствиями, вплоть до требований возвратить все в первоначальный вид», – отметила она.
По словам эксперта, в этом деле суды безосновательно изменили размер долей собственников дома, ущемив в правах второго собственника жилья. Она отметила: как разъяснено в п. 28 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ст. 222 ГК РФ распространяется на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможны, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, для получения которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, принимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 26). «Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. В связи с этим должен быть соблюден порядок, который истцом в рассматриваемом деле был проигнорирован, а судами не была дана соответствующая оценка данному факту», – заметила Екатерина Тютюнникова.
Адвокат АК № 22 «Гражданские компенсации» Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов обратил внимание на глубокое погружение судей Верховного Суда в рассматриваемый спор. «Решения нижестоящих судов были в русле имеющейся судебной практики, где суды просто назначают судебно-строительную экспертизу и выносят решения, исходя из выводов экспертов о наличии или отсутствии нарушений строительных норм. В рассматриваемом случае ВС в совокупности оценил мнение второго собственника здания, который возражал против реконструкции, и отсутствие предварительного получения в местной администрации разрешения на строительство. Признание реконструкции без предварительного получения разрешения злоупотреблением правом является логичным. Также заслуживает внимания и несогласие Суда с тем, что у второго собственника по факту просто самовольно, без его согласия, отобрали размер доли в праве собственности, что как минимум влияет на процесс управления общим имуществом, “размыв” ее увеличением общего размера площади здания. ВС обоснованно пришел к выводу о нарушении прав второго собственника», – заключил он.
