12 марта Конституционный Суд вынес Определение № 553-О по жалобе на неконституционность ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, закрепляющей, в частности, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта застройщик уплачивает неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного ч. 2.1 указанной статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Ленинградский районный суд г. Калининграда решением от 6 июля 2022 г. частично удовлетворил исковые требования Сергея Поповича к АО «Специализированный застройщик “Акфен”». С общества в числе прочего была взыскана неустойка в 220 тыс. руб. за нарушение срока передачи объекта долевого строительства – квартиры. При этом суд, придя к выводу, что при исчислении размера неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с нарушением срока передачи объекта долевого строительства, подлежит применению ставка рефинансирования Центробанка, действовавшая на предусмотренный договором день исполнения застройщиком обязательства, а не на дату фактической передачи объекта долевого строительства, произвел перерасчет неустойки. Апелляция и кассация оставили решение первой инстанции в указанной части без изменений. Верховный Суд не стал рассматривать кассационную жалобу гражданина.
Сергей Попович подал жалобу в Конституционный Суд, в которой указал, что ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости не соответствует Конституции, поскольку содержащиеся в ней положения по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, позволяют при расчете размера неустойки (пени) за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта применять ставку рефинансирования Центробанка, действующую на дату исполнения обязательства, которая предусмотрена условиями гражданско-правового договора, а не на дату фактического исполнения обязательства.
Отказывая в принятии жалобы к рассмотрению, Конституционный Суд отметил, что Закон об участии в долевом строительстве устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1). В частности, согласно ч. 2 ст. 6 Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта участнику долевого строительства застройщик уплачивает ему неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Как пояснил КС, приведенные нормы направлены – с учетом особенностей регулирования соответствующих отношений – на защиту прав участников долевого строительства в случаях несоблюдения застройщиком условий договора, касающихся срока передачи объектов участникам долевого строительства (определения КС от 17 июля 2018 г. № 1879-О/2018, от 28 февраля 2019 г. № 385-О/2019, от 24 декабря 2020 г. № 2979-О/2020, от 26 февраля 2021 г. № 282-О/2021 и др.), и выступают закрепленной законом формой реализации гражданами – участниками долевого строительства специальных правомочий.
Из оспариваемых положений следует, указал КС, что размер неустойки в случае нарушения установленного договором срока передачи объекта гражданину – участнику долевого строительства рассчитывается, исходя из ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения договорного обязательства.
Как заметил Конституционный Суд, позиция судов при рассмотрении дела заявителя созвучна выводам, изложенным в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда от 24 октября 2017 г. № 41-КГ17-26, по смыслу которых при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику, суду следует применять ставку рефинансирования, действовавшую по состоянию на предусмотренный договором день исполнения застройщиком своих обязательств по передаче объекта, а если обязательство подлежит исполнению в определенный срок – на последний день этого срока.
КС пояснил, что такой подход Верховного Суда направлен на формирование единой практики применения ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, в том числе на достижение большей определенности при разрешении вопроса, касающегося исчисления неустойки, а также предсказуемости ее размера, поскольку для всех участников долевого строительства в силу ч. 1 ст. 6 Закона установлено требование о едином сроке передачи объекта долевого строительства, в то время как фактическая передача указанных объектов всем участникам по общему правилу не осуществляется одновременно и зависит от различных обстоятельств, как обусловленных действиями (бездействием) сторон договора, так и не связанных с ними.
В противном случае, заметил Конституционный Суд, размер неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, подлежащей выплате участникам долевого строительства, находящимся в одинаковой или сходной ситуации, различался бы в зависимости от ставки рефинансирования Банка России, действовавшей до подписания акта приема-передачи объекта либо после его подписания, что, в свою очередь, не предотвращает возможность недобросовестного использования прав участников долевого строительства – например, в случаях благоприятного для одной из сторон прогнозируемого изменения рыночной конъюнктуры в части процентных ставок.
Соответственно, заключил КС, ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости не может рассматриваться как нарушающая конституционные права заявителя в обозначенном в жалобе аспекте. Установление и исследование фактических обстоятельств конкретного дела, оценка доказательств, послуживших основанием для применения в нем тех или иных норм права, не входят в компетенцию Конституционного Суда, напомнил КС.
В комментарии «АГ» адвокат филиала № 49 Московской областной коллегии адвокатов Татьяна Саяпина обратила внимание, что КС попытался обобщить судебную практику в части взыскания неустойки с застройщика. «При рассмотрении подобного рода вопросов в суде у истцов, обладающих необходимыми юридическими познаниями, обязательно будут ссылки на позиции ВС и КС в части нюансов взыскания неустойки. Однако в связи с тем, что далеко не все граждане обладают необходимыми юридическими познаниями, позволяющими оперативно найти необходимую норму права, тем более судебную практику, целесообразнее было бы восполнить пробел на законодательном уровне», – полагает адвокат.
По мнению Татьяны Саяпиной, стоит внести изменения в ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, изложив ее следующим образом: «В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей по состоянию на предусмотренный договором день исполнения застройщиком своих обязательств по передаче объекта, а если обязательство подлежит исполнению в определенный срок – то на последний день этого срока. Неустойка уплачивается в сумме, предусмотренной в зависимости от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного ч. 2.1 настоящей статьи)». Совершенствование законодательства в указанной части позволит минимизировать спорные вопросы взыскания неустойки с застройщика, а также упорядочить законодательство и судебную практику, считает адвокат.
Юрист АБ г. Сочи «Присяжный поверенный» Артем Соколов полагает, что рассмотрение КС вопроса о дате определения ставки рефинансирования при расчете неустойки за просрочку сдачи объекта свидетельствует о неудачной формулировке ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве.
Эксперт добавил, что Конституционный Суд закрепил ранее изложенную в Определении от 24 октября 2017 г. № 41-КГ17-26 позицию ВС, которая устанавливает, что неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства рассчитывается, исходя из ставки рефинансирования по состоянию на предусмотренный договором день исполнения застройщиком своих обязательств по передаче квартиры. КС отметил, что определение ставки рефинансирования на момент фактической передачи квартиры будет несправедливым для всех участников долевого строительства, находящихся в сходной ситуации. Кроме того, такое положение дел может повлечь недобросовестное поведение сторон договора в случае благоприятного для одной из них прогнозируемого изменения ставки.
Однако, добавил Артем Соколов, последнее утверждение может быть справедливым только по отношению к застройщику, который намеренно затягивает сдачу объекта, надеясь на скорейшее снижение процентной ставки. Если дольщик намеренно уклоняется от подписания акта сдачи-приемки объекта, проблемы злоупотребления правом с его стороны не возникает, так как за период уклонения неустойка начислению не подлежит, а окончание периода просрочки определяется днем составления застройщиком одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, п. 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домой и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС 4 декабря 2013 г.).
По мнению эксперта, порядок расчета неустойки, установленный ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, не лишен недостатков. «Разумно, на мой взгляд, установить порядок исчисления указанной неустойки, исходя из ставки рефинансирования ЦБ на день просрочки, а не на дату окончания срока строительства по договору. Нарушение застройщиком срока сдачи объекта долевого участия является длящимся нарушением. При этом ставка рефинансирования отражает актуальную рыночную конъюнктуру, в связи с чем при расчете неустойки логично использовать ставку рефинансирования на дату просрочки – с изменением рыночной конъюнктуры опасность и вред от просрочки сдачи объекта для участника долевого строительства изменяется», – заключил он.
