Верховный Суд вынес Определение № 308-ЭС23-23201 по делу № А63-19323/2022, в котором он пояснил, как должен поступать суд при рассмотрении дела, в котором имеются судебные акты о предоставлении участка земли в аренду двум различным субъектам.
В сентябре 2022 г. местная религиозная организация православного прихода Храма святых бессребреников и чудотворцев Космы и Дамиана с. Саблинского Александровского района Ставропольского края Георгиевской Епархии РПЦ (Московский Патриархат) обратилась в Земельный фонд Ставропольского края с заявлением о предоставлении участка земли сельскохозяйственного назначения в аренду на 49 лет без проведения торгов на основании подп. 17 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса. В удовлетворении этого заявления было отказано со ссылкой на отсутствие правовых оснований.
Тогда религиозная организация предъявила иск к Земельному фонду, правительству Ставропольского края и краевому министерству имущественных отношений. Суд отказал в удовлетворении такого иска со ссылкой на отсутствие оснований для предоставления религиозным организациям земельного участка без проведения торгов. Однако апелляция отменила это решение и удовлетворила иск, полагая, что религиозная организация является специальным субъектом, обладающим правом на приобретение спорного земельного участка в аренду без проведения торгов, и оспариваемый отказ нарушает ее права и законные интересы. В свою очередь окружной суд поддержал выводы апелляционного суда.
Ответчики по делу обжаловали судебные акты апелляции и кассации в Верховный Суд, ссылаясь на существенные нарушения норм материального и процессуального права. Не привлеченный к участию в деле глава КФХ Иван Белокопытов, который арендует спорный участок, также обратился с кассационной жалобой в ВС.
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юрлицам в порядке, установленном ЗК РФ. Арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, вправе заключить договор аренды на новый срок без проведения торгов в соответствии с подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Согласно п. 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом ВС РФ 23 декабря 2020 г., если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, предоставленным в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 г., после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ. В этом случае арендатор вправе обратиться с заявлением о заключении нового договора аренды.
В рассматриваемом случае, заметил ВС, предприниматель Иван Белокопытов утверждал, что спорный земельный участок не свободен от прав третьих лиц, поскольку он ранее был предоставлен ему на основании договора аренды от 15 марта 2005 г. После истечения срока договора ИП продолжил использование земельного участка для целей сельскохозяйственного производства в соответствии с условиями договора. Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 14 июля 2023 г. по делу № А63-2745/2022 на краевое правительство была возложена обязанность предоставить этому ИП спорный земельный участок в аренду на новый срок. Земельный фонд Ставропольского края и региональное министерство имущественных отношений в своих кассационных жалобах также указали на наличие судебных актов, обязывающих предоставить один и тот же земельный участок двум различным субъектам.
Поскольку обжалуемые Иваном Белокопытовым судебные акты приняты в отношении земельного участка, не свободного от прав третьих лиц, они нарушают его права как арендатора этого участка. В связи с этим ВС счел, что с целью восстановления и защиты нарушенных прав и законных интересов ИП все принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Этому суду, в частности, предстоит привлечь к участию в деле предпринимателя, проверить доводы, касающиеся возникновения у него права аренды в отношении спорного земельного участка.
Адвокат АПМО, руководитель гражданской практики коллегии адвокатов TACTIC PRO Николай Круглов полагает, что Верховный Суд справедливо вмешался в рассмотрение этого спора, поскольку у текущего арендатора имеется преимущественное право на заключение нового договора аренды перед другим заявителем, хотя и также подпадающим под критерии лица, с которым договор аренды земельного участка может быть заключен без процедуры проведения торгов: «Наличие прав третьих лиц на испрашиваемый земельный участок является препятствием для его предоставления без проведения процедуры торгов (п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ)».
Старший юрист АБ г. Сочи «Присяжный поверенный» Алексей Спелов напомнил, что после вступления в 2015 г. в силу масштабных изменений Земельного кодекса возможность возобновления договоров аренды земельных участков на неопределенный срок при продолжении арендатором пользования участком после окончания срока аренды была ликвидирована. «Но по договорам, заключенным до 1 марта 2015 г., возможность возобновления договора признавалась судами. Верховный Суд сделал два взаимосвязанных вывода: во-первых, он подчеркнул необходимость учета прав арендатора по истекшему договору аренды на объект, а также невозможность предоставления участка, не свободного от прав третьих лиц другому лицу, такая позиция не нова. Во-вторых, арендатор по истекшему договору должен был участвовать в рассматриваемом деле, однако он не был привлечен к участию в деле ввиду судебной ошибки, которую должны будут исправить суды при новом рассмотрении», – полагает он.
